Wer ins Ausland auswandert, denkt früh an eine eigene Immobilie. Die Preise machen das verlockend: An der bulgarischen Schwarzmeerküste beginnen kleine Wohnungen im niedrigen fünfstelligen Bereich, in der Türkei und in Teilen Südosteuropas liegen die Quadratmeterpreise weit unter deutschem Niveau, und in italienischen Dörfern gibt es Häuser für symbolische Beträge. Der Kaufpreis ist im Ausland aber selten das Risiko, sondern die Rechtslage. Eigentumsbeschränkungen für Ausländer, unklare Grundbücher, Schwarzbauten und fehlende Baugenehmigungen kosten mehr Geld als jeder Preisaufschlag.

Dieser Leitfaden geht die Punkte durch, die den Unterschied machen: Marktanalyse, rechtliche Prüfung, Kaufabwicklung, Finanzierung und die Frage, wie sich eine Auslandsimmobilie in deine Gesamtplanung einfügt. Für die Budgetseite lohnt zusätzlich der Beitrag zur finanziellen Planung.

Vor dem Kauf: Markt und Land prüfen

Vergleiche nicht nur den Quadratmeterpreis, sondern die Preisentwicklung der letzten Jahre, das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete und die Liquidität des lokalen Marktes. In Ferienregionen sind Preise saisonal getrieben und Wiederverkäufe langsam. In Bulgarien hat die Euro-Einführung zum 1. Januar 2026 zusätzlich Bewegung gebracht; Marktbeobachter erwarten dadurch steigende Preise in den kommenden Jahren. Die regionalen Unterschiede zwischen Küstenstädten wie Varna und Burgas, den Touristenorten und dem Landesinneren sind erheblich; wirtschaftlich ordnet unsere Kanzlei St Matthew den Standort im Beitrag Bulgarien als Wirtschaftsstandort ein.

Dürfen Ausländer überhaupt kaufen?

Das ist die erste Frage, nicht die letzte. Innerhalb der EU gilt Kapitalverkehrsfreiheit, Eigentum steht dir grundsätzlich offen, einzelne Staaten haben aber Übergangsregeln für landwirtschaftliche Flächen. Außerhalb der EU wird es unübersichtlich:

  • Türkei: Erwerb nach dem Gegenseitigkeitsprinzip möglich, mit flächenmäßigen Obergrenzen und einem Verbot in militärischen Sperr- und Sicherheitszonen; im Ausland registrierte Gesellschaften dürfen nicht direkt erwerben
  • Thailand und Indonesien: Kein direktes Grundeigentum für Ausländer, sondern Wohnungseigentum mit Quoten oder langfristige Nutzungsrechte
  • Philippinen: Grundstückseigentum für Ausländer ausgeschlossen, Wohnungseigentum innerhalb einer Quote möglich
  • Mexiko: Innerhalb der Küsten- und Grenzzone nur über eine Treuhandkonstruktion

Wie sich die Philippinen als Wohnsitz aufsetzen lassen, zeigt MyDavaoBase, für Lateinamerika bündelt VidaLibrePlan zwölf Länder im Vergleich. In der Türkei kommt neben dem Eigentumsrecht die Lage hinzu, weshalb die Reise- und Sicherheitshinweise des Auswärtigen Amts vor jeder Entscheidung dazugehören.

Die rechtliche Prüfung vor dem Vertrag

Kaufe nie ohne eigene Prüfung, und beauftrage dafür nicht den Makler des Verkäufers. Diese Punkte gehören in jede Due Diligence:

  1. Eigentumsnachweis und Belastungen: Auszug aus dem Grundbuch oder Register, Prüfung auf Hypotheken, Nießbrauch und Wegerechte
  2. Baugenehmigung und Bewohnbarkeit: In vielen Mittelmeerländern existieren Anbauten ohne Genehmigung, die später abgerissen oder teuer legalisiert werden müssen
  3. Grenzen und Fläche: Katasterangaben und tatsächliche Bebauung stimmen häufig nicht überein
  4. Erbfolge: Bei ererbten Objekten müssen alle Miterben zustimmen, sonst ist der Kauf angreifbar
  5. Offene Abgaben: Rückständige Gemeindesteuern und Nebenkosten gehen in einigen Ländern auf das Objekt und damit auf dich über

In Spanien läuft die Eigentumsprüfung über das Eigentumsregister, dessen Struktur die Berufsorganisation der Registradores de España erklärt. Andere Länder führen vergleichbare Register mit sehr unterschiedlicher Verlässlichkeit. Wo das Register schwach ist, ersetzt eine anwaltliche Prüfung vor Ort die fehlende Publizität. Welche Unterlagen bei grenzüberschreitenden Vorgängen typischerweise verlangt werden, zeigt exemplarisch die Übersicht zu Gründungsdokumenten.

Kaufabwicklung, Kosten und Sprache

Rechne neben dem Kaufpreis mit Erwerbsnebenkosten, die je nach Land zwischen etwa 5 und 15 Prozent liegen. Dazu gehören Notar, Register, Vermittlung, Übersetzungen und Steuern. In Ländern mit Beurkundungszwang brauchst du bei fehlenden Sprachkenntnissen einen beeidigten Dolmetscher, den du selbst stellst und bezahlst. Alle fremdsprachigen Urkunden und Vollmachten benötigen beglaubigte Übersetzungen, teils mit Apostille.

Unterschreibe nie einen Vorvertrag, den du nicht vollständig verstanden hast. Vorverträge sind in vielen Ländern bindend und die Anzahlung ist bei Rücktritt verloren. Lass dir den Entwurf vorab geben und extern prüfen. Wie ein Auslandskauf im Detail abläuft, veranschaulicht am Beispiel England die Folge Immobilie in England kaufen als Ausländer. Für einen Markt mit ganz eigener Dynamik lohnt der Blick auf die Analyse zum Dubai-Immobilienmarkt.

Laufende Kosten und Steuern

Die laufenden Kosten entscheiden über die Rendite. Kalkuliere Grundsteuer oder deren lokales Pendant, Gebäudeversicherung, Verwaltung, Instandhaltung und bei Anlagen in Wohnkomplexen die Gemeinschaftsumlage. Manche Länder erheben keine jährliche Grundsteuer, andere besteuern zusätzlich das Vermögen; einen Überblick gibt die Folge dazu, in welchen Ländern Immobilienbesitzer keine Grundsteuer zahlen.

Für die konkreten Sätze bei Erwerb, Vermietung und Verkauf sind die Länderseiten von Steuern in Bulgarien, Steuern in der Türkei und Steuern in Spanien die Leitquelle. Ein Punkt gilt fast überall: Mieteinnahmen aus einer Auslandsimmobilie werden regelmäßig im Belegenheitsstaat besteuert, was das Doppelbesteuerungsabkommen mit deinem Wohnsitzstaat regelt. Und wenn du eine Immobilie in Deutschland behältst, prüfe die Folgen für deine Steuerpflicht; warum das kritisch ist, erklären der Beitrag Im Ausland wohnen und Immobilie in Deutschland nutzen und die Folge zur Frage, ob man die Wohnung in Deutschland nach dem Wegzug behalten kann.

Finanzierung

Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nur in Ausnahmefällen, weil sie die Sicherheit nicht bewerten können. Es bleiben drei Wege:

  • Bank im Zielland, oft mit höheren Zinsen, kürzeren Laufzeiten und einem Eigenkapitalanteil von 30 bis 50 Prozent für Ausländer
  • Beleihung einer bestehenden Immobilie in Deutschland als Sicherheit für den Auslandskauf
  • Eigenkapital, was bei den typischen Kaufsummen in Südosteuropa oft realistisch ist

Achte auf Währungsrisiken, wenn Kredit und Einkommen in verschiedenen Währungen laufen. Ein lokales Konto brauchst du in fast allen Fällen für Kaufpreiszahlung, Nebenkosten und laufende Abgaben.

Lage, Objekttyp und Nutzung

Die Lage entscheidet über Wiederverkauf und Vermietbarkeit stärker als Ausstattung oder Größe. Küsten- und stadtnahe Objekte halten den Wert besser, abgelegene Landhäuser sind günstiger, aber schwer wieder abzugeben. Prüfe die Umgebung auf geplante Bauprojekte, Erschließung, Wasserversorgung und Internetanbindung, denn Letztere entscheidet über die Nutzbarkeit für ortsunabhängige Arbeit. Zu Klimarisiken gehören Hochwasser, Erdrutsche, Waldbrandgefahr und in Teilen des Mittelmeerraums Wasserknappheit.

Bei der Nutzung solltest du dich früh festlegen. Ein reines Ferienhaus rechnet sich anders als ein dauerhafter Wohnsitz, weil Steuerstatus, Versicherung und Verwaltung davon abhängen. Wer auf Mieteinnahmen setzt, braucht eine Verwaltung vor Ort und muss lokale Vermietungsgenehmigungen prüfen, die in touristischen Regionen zunehmend eingeschränkt werden. Wie sich daraus ein tragfähiges Modell bauen lässt, behandelt der Beitrag zu passivem Einkommen mit Immobilien.

Erben und Verkaufen mitdenken

Eine Auslandsimmobilie fällt in das Erbrecht ihres Belegenheitsstaats oder in das Recht deines gewöhnlichen Aufenthalts, je nach anwendbarer Regelung. Innerhalb der EU bestimmt die Erbrechtsverordnung grundsätzlich das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts, du kannst aber testamentarisch das Recht deiner Staatsangehörigkeit wählen. Außerhalb der EU gelten oft Pflichtteilsregeln, die von deutschen Vorstellungen abweichen, in einzelnen Ländern auch religiös geprägtes Erbrecht.

Plane deshalb zwei Dinge früh: eine klare testamentarische Regelung, die im Belegenheitsstaat anerkannt wird, und einen realistischen Blick auf die Verkäuflichkeit. In dünn besiedelten Regionen dauert ein Verkauf leicht zwei Jahre. Wer eine Immobilie als Absicherung versteht, sollte das im Kopf behalten, denn ein Vermögenswert, den du nicht kurzfristig liquidieren kannst, erfüllt diesen Zweck nur eingeschränkt.

Land und Leute vor dem Kauf testen

Der teuerste Fehler ist der Kauf im Urlaubsgefühl. Miete zuerst, und zwar mindestens eine Nebensaison lang. Du erlebst dann die Themen, die im August niemand sieht: Heizkosten, Feuchtigkeit, geschlossene Restaurants, ärztliche Versorgung und die tatsächliche Erreichbarkeit. Ein Land, in dem du dich willkommen fühlst, macht den Alltag leichter; welche Ziele deutschen Auswanderern besonders offen begegnen, zeigt die Folge dazu, wo deutsche Auswanderer beliebt sind.

Berücksichtige bei der Länderwahl dieselben Kriterien wie beim Auswandern selbst, also die Faktoren für den Neuanfang. Ein Beispiel aus der Praxis ist Georgien am Schwarzen Meer, wo niedrige Preise auf eine offene Aufenthaltsregelung treffen. Für die Umzugslogistik helfen die Checklisten für deinen Umzug ins Ausland.

So kaufst du im Ausland ohne böse Überraschung

Die Reihenfolge lautet: Land und Eigentumsrecht prüfen, mieten und testen, unabhängige Rechtsprüfung beauftragen, Nebenkosten und laufende Abgaben kalkulieren, Finanzierung sichern, erst dann kaufen. Plane 5 bis 15 Prozent Erwerbsnebenkosten und eine Rücklage für Instandhaltung ein, und behandle eine Auslandsimmobilie nie als einzigen Vermögensbaustein, weil sie illiquide und lokal gebunden ist. Wenn du Wohnsitzwechsel und Immobilienkauf steuerlich zusammendenken willst, buche ein Beratungsgespräch, bevor du einen Vorvertrag unterschreibst.