Wohnung in Deutschland behalten: Was das steuerlich für Dich bedeutet

Wohnsitz und Steuerpflicht: der Zusammenhang

Die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland hängt an zwei Dingen: an Deinem Wohnsitz oder an Deinem gewöhnlichen Aufenthalt. Solange eines von beiden in Deutschland besteht, versteuerst Du hier Dein Welteinkommen. Wer auswandert und steuerlich wirklich gehen will, muss deshalb beides sauber beenden. Wie das geht, liest Du auf unserer Seite zu Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt und der 183-Tage-Regel.

Und falls Du GmbH-Anteile hältst: Warum die beibehaltene Wohnung im Nicht-DBA-Fall sogar ein Gestaltungsinstrument gegen die Wegzugssteuer sein kann, liest Du auf unserer Seite zur Wegzugsbesteuerung.

Wann Deine Wohnung zum steuerlichen Wohnsitz wird

Der steuerliche Wohnsitz ist in § 8 der Abgabenordnung definiert: Einen Wohnsitz hat, wer eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird. Das ist bewusst weit gefasst. Es reicht, dass Du jederzeit über eine Wohnung verfügen kannst: die eigene Eigentumswohnung, das gemietete Apartment, sogar das dauerhaft verfügbare Zimmer im Haus der Eltern mit eigenem Schlüssel.

Behältst Du also beim Auswandern Deine Wohnung in Deutschland, bleibt Dein steuerlicher Wohnsitz bestehen, und mit ihm die unbeschränkte Steuerpflicht. Dein ganzer Wegzug läuft steuerlich ins Leere, egal wie viele Monate Du tatsächlich im Ausland verbringst.

Erstwohnsitz im Ausland, Zweitwohnsitz in Deutschland: was wirklich zählt

Hier liegt das größte Missverständnis. Behältst Du Deine Wohnung oder Dein Haus in Deutschland, gilt sie steuerlich weiterhin als Wohnsitz. Ob Du sie melderechtlich als Erst-, Zweit- oder Nebenwohnsitz führst, ist steuerlich völlig egal: Ein Wohnsitz nach § 8 AO genügt, und Du bleibst in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, ganz gleich, wie viel Zeit Du dort verbringst. Erst auf der Ebene eines Doppelbesteuerungsabkommens entscheidet dann der Lebensmittelpunkt, welcher Staat Dich am Ende besteuern darf.

Umgekehrt gilt dasselbe: Auch die Kombination "Erstwohnsitz Deutschland, Zweitwohnsitz im Ausland" ändert nichts daran, dass Deutschland Dich mit dem Welteinkommen besteuert, solange hier ein Wohnsitz besteht. Die melderechtlichen Etiketten haben mit dem Steuerrecht schlicht nichts zu tun.

Ein Sonderfall ist die Trennung: Bleibt Dein Ehepartner mit der gemeinsamen Wohnung in Deutschland, wird Dir das Finanzamt regelmäßig unterstellen, dass Du über diese Wohnung weiter verfügen kannst und Dein Lebensmittelpunkt in Deutschland liegt. Erst eine nach außen dokumentierte Trennung, etwa durch eine anwaltliche Trennungsvereinbarung, kann dieselbe Wirkung haben wie die Aufgabe der Wohnung. Wenn Du in den Ferien Deine Familie besuchst, wohnst Du besser im Hotel.

Vermietung: die saubere Lösung, wenn Du die Immobilie behalten willst

Willst Du Deine deutsche Immobilie behalten, ohne die unbeschränkte Steuerpflicht auszulösen, ist die langfristige Vermietung der Weg. Entscheidend: Der Mieter ist ein fremder Dritter, der Mietvertrag ist langfristig (idealerweise über 12 Monate), und Du hast keinen Zugriff mehr auf die Wohnung, keine Schlüsselgewalt, kein reserviertes Zimmer. Dann ist die Wohnung kein Wohnsitz mehr im Sinne des § 8 AO.

Mit den Mieteinnahmen bleibst Du in Deutschland beschränkt steuerpflichtig: Du gibst sie in Deutschland an (Anlage V) und je nach Land auch an Deinem neuen Wohnsitz. Für die Mieteinnahmen gilt das Belegenheitsprinzip: Deutschland besteuert sie in jedem Fall, und die meisten Doppelbesteuerungsabkommen stellen sie im Wohnsitzland frei oder rechnen die deutsche Steuer an. Was genau gilt, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen mit Deinem neuen Wohnsitzland ab.

Denkst Du stattdessen über einen Verkauf nach: Unter welchen Bedingungen Du Deine deutsche Immobilie steuerfrei verkaufen kannst (Stichwort Spekulationsfrist), liest Du hier.

Halten oder verkaufen: die andere Frage

Bis hierher ging es um die Wohnung, in der Du gelebt hast, und um das Risiko, dass sie Dich steuerlich festhält. Das ist nicht dieselbe Frage wie die nach einer Immobilie im Bestand. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder ein geerbtes Objekt, das Du nie selbst bewohnt hast, lösen keinen Wohnsitz aus, solange Du keinen Zugriff darauf hast. Sie sind kein Wegzugsproblem, sondern eine wirtschaftliche Entscheidung mit steuerlichem Nachlauf. Die beiden Fälle werden regelmäßig verwechselt, und die Verwechslung kostet in beide Richtungen: Manche verkaufen aus Angst vor einem Risiko, das gar nicht besteht, andere behalten die eigene Wohnung und übersehen das Risiko, das sehr wohl besteht.

Was für den Verkauf spricht

Du hast das Kapital für den Neustart. Wer im Zielland kaufen will oder Liquidität für die ersten Jahre braucht, löst mit dem Verkauf beides auf einmal. Und Du bist die Verwaltung los, was aus dreitausend Kilometern Entfernung mehr wert ist, als es vorher aussieht: Hausverwaltung, Eigentümerversammlungen, Handwerker, Mieterwechsel, alles in einer Zeitzone, in der Du nicht mehr lebst. Schließlich endet mit dem Verkauf die deutsche Anknüpfung, und damit auch die jährliche Steuererklärung für die Mieteinnahmen.

Was für das Halten spricht

Der Verkaufszeitpunkt gehört Dir, nicht dem Umzugstermin. Wer unter Druck verkauft, weil der Container schon gepackt ist, verkauft schlecht. Die Zehnjahresfrist ist der zweite Grund: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerpflichtig, und ein Jahr Geduld kann mehr sparen als jede Gestaltung. Wann Du steuerfrei verkaufst. Und laufende Mieteinnahmen sind gerade im Ausland wertvoll, weil sie in Euro fließen, planbar sind und in vielen Zielländern als Einkommensnachweis für Aufenthaltstitel taugen.

Der dritte Weg: beleihen statt verkaufen

Wenn Du das Kapital brauchst, aber die Immobilie nicht abgeben willst, bleibt die Beleihung. Die Bank wird mit einer Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, Du bekommst das Kapital zur freien Verfügung, und die Immobilie bleibt Dir. Der Haken liegt nicht in der Immobilie, sondern in Dir: Die Bank prüft, ob Du die Zinsen dauerhaft bedienen kannst, und dafür braucht sie ein nachweisbares Einkommen. Genau das wird schwieriger, sobald Du keinen deutschen Wohnsitz mehr hast, weil sich Bonitätsprüfung und Legitimation über die Grenze aufwendiger gestalten. Wer diesen Weg gehen will, klärt ihn vor dem Wegzug, nicht danach. Das gilt auch für die Frage, von welchem Konto die Raten laufen sollen.

Was in jedem Fall bleibt

Eine deutsche Immobilie bleibt deutsch besteuert, auch wenn Du es nicht mehr bist. Das ist der Punkt, an dem die meisten Darstellungen im Netz schief liegen. Sie legen nahe, der Wegzug löse die Immobilienbesteuerung mit auf. Er tut das nicht, weder bei den Mieteinnahmen noch beim Verkaufsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist. Beides bleibt in Deutschland steuerpflichtig, weil das Grundstück hier liegt, und zwar unabhängig davon, in welchem Land Du wohnst.

Eine Folge davon wird fast immer übersehen: In der beschränkten Steuerpflicht bekommst Du den Grundfreibetrag nicht. Solange Du in Deutschland gelebt hast, blieb der erste Teil Deiner Mieteinkünfte steuerfrei. Nach dem Wegzug wird ab dem ersten Euro besteuert. Dieselbe Miete kann nach dem Umzug also spürbar mehr Steuer kosten als vorher, ohne dass sich an der Immobilie irgendetwas geändert hätte. Wer die Rechnung „Miete minus Zinsen minus Verwaltung" vor dem Wegzug aufgestellt hat, sollte sie danach noch einmal aufstellen.

Rente aus Deutschland bei Wohnsitz im Ausland

Beziehst Du eine deutsche Rente im Ausland, gelten eigene Regeln: Deutschland behält bei den meisten Renten ein Besteuerungsrecht, das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen entscheidet (Österreich und die Schweiz haben hier besonders relevante Regelungen). Alles Wichtige dazu findest Du auf unserer Schwesterseite Ruhestand im Ausland.

So kann unsere Kanzlei Dich bei Deinem Vorhaben unterstützen

Wir bieten umfassende steuerliche und rechtliche Begleitung bei Deiner Wohnsitzverlagerung ins steuergünstige Ausland, einschließlich der Frage, was mit Deiner deutschen Immobilie geschehen soll. Du profitierst vom Praxiswissen aus 20 Jahren konkreter Beratungserfahrung. Mehr zu unserer Arbeitsweise.

Häufige Fragen zur Wohnsitzverlagerung ins Ausland (FAQs)

Die häufigsten Fragen und Antworten findest Du in unserer Wissensdatenbank. Werden Deine persönlichen Fragen dort nicht beantwortet, empfehlen wir die Buchung eines telefonischen Beratungsgesprächs.