Immobilien in Deutschland steuerfrei verkaufen

Gewöhnlich besteuert der deutsche Staat die Gewinne, die aus einem privaten Verkauf von Immobilien entstehen. Er tut das bekanntermaßen, indem er diese Einkünfte der Einkommensteuer unterwirft. Und dabei ist es für den Fiskus natürlich unerheblich, ob es sich um ein Mehr- oder Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück handelt.

Worüber sich aber so mancher Immobilienbesitzer nicht im Klaren ist: Unter bestimmten Umständen kann ein solcher Verkauf auch steuerfrei sein.

Deshalb gehen wir im Folgenden auf die Voraussetzungen ein, die dafür notwendig sind, und sehen uns danach an, was Personen, die in Deutschland eine Immobilie besitzen, aber im Ausland leben bzw. ins Ausland umziehen wollen, beim Verkauf zu beachten haben, um diesen steuerlich optimal zu gestalten.

Einhaltung der 10-Jahres-Frist

Im Normalfall fällt auf den privaten Verkauf einer Immobilie Einkommensteuer an. Im Allgemeinen ist dies als Spekulationssteuer bekannt. Der Begriff ist etwas irreführend, da es sich nicht um eine eigene Steuer handelt: Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf erhöht schlicht das zu versteuernde Einkommen, auf das dann Einkommensteuer zu bezahlen ist.

Allerdings gilt das nur für Immobilien, die innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft werden (maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Verträge). Der Gesetzgeber geht innerhalb dieser Frist davon aus, dass die Immobilie als Spekulationsobjekt mit Wiederverkaufsabsicht erworben wurde. Durch solche Immobiliengeschäfte könnte man als Privatperson sonst laufend steuerfreie Gewinne erzielen, die faktisch nichts anderes sind als Kapitalerträge.

Sind zwischen Anschaffung und Verkauf dagegen mindestens 10 Jahre vergangen, geht der Fiskus nicht mehr von Spekulation aus, und der Verkauf bleibt steuerfrei. Dann ist es völlig unerheblich, wie Du die Immobilie bis zum Verkauf genutzt hast: selbst bewohnt, vermietet oder leerstehend.

Eigennutzung

a) Die Drei-Jahres-Regel

Auch wenn die 10-Jahres-Frist noch läuft, kann der Verkauf steuerfrei erfolgen, nämlich dann, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Konkret: wenn Du im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorhergehenden Jahren das Haus oder die Wohnung selbst durchgängig bewohnt hast. Im Jahr des Erwerbs sowie im Jahr des Verkaufs ist es dabei unerheblich, ob dies (theoretisch) nur ein Tag war oder 12 Monate. Daraus ergibt sich als Voraussetzung eine durchgängige Eigennutzung von (theoretisch) gut einem Jahr über drei Kalenderjahre hinweg.

Hältst Du Dich strikt an diese Regel, ist übrigens auch der Verkauf einer selbst genutzten Ferienwohnung steuerfrei.

b) Eigennutzung von Beginn an

Nutzt Du Deine Immobilie von Beginn an, also ab dem Zeitpunkt des Erwerbs, ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, ist deren Verkauf ebenfalls steuerfrei.

c) Nutzung zu Wohnzwecken durch Deine Kinder

Die Regelungen aus a) und b) gelten nicht nur für Dich als Eigentümer, sondern auch für Deine Kinder: Eine Eigennutzung liegt auch dann vor, wenn ein Kind die genannten Voraussetzungen erfüllt. Allerdings muss das Kind zwei weitere Bedingungen erfüllen:

• Für das Kind muss über die gesamte relevante Nutzungsdauer ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bestehen, und
• die Überlassung des Wohnraums an das Kind muss unentgeltlich erfolgen.

Gegebenenfalls lässt sich das auch bei mehreren Kindern und mehreren Immobilien steuerfrei gestalten, wenn in jeder Immobilie je ein Kind unter den genannten Voraussetzungen wohnt.

Gründung einer Familiengesellschaft

Eine kaum bekannte Möglichkeit ist die Gründung einer Familiengesellschaft (z. B. GbR oder GmbH), die die eigenen Immobilien hält und verwaltet. So sind alle beteiligten Familienangehörigen Mitinhaber des Immobilienvermögens, was viele Vorteile hat. Einer davon: Anteile am so verwalteten Immobilienvermögen lassen sich unter Ausnutzung der Freibeträge schrittweise steuerfrei auf die eigenen Kinder übertragen. Mehr zu diesem Gestaltungsfeld findest Du auf unserer Seite zur vermögensverwaltenden GmbH.

Verkauf einer durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Immobilie

Dies ist ein sehr komplexes Thema, welches wir an dieser Stelle nur an der Oberfläche anreißen können.

Im Grunde gelten sowohl Erbschaft als auch Schenkung nicht als Erwerb: Für die Fristen zählt der Kauf durch den Erblasser bzw. Schenker als Vorbesitzer. Legt man die unter a), b) und c) genannten Voraussetzungen an, kann der Verkauf für den Erben oder Beschenkten durchaus steuerfrei sein. Kann, nicht muss: Bei Erbengemeinschaften kann es anders aussehen. Soll beispielsweise nur eine Person die Immobilie erhalten, während die anderen Erben ausbezahlt werden, behandelt das Finanzamt die Auszahlung wie einen (anteiligen) Kauf. Insoweit beginnt die 10-Jahres-Frist von Neuem, was einen zeitnah folgenden Verkauf einkommensteuerpflichtig machen kann, zusätzlich zur Erbschaft- oder Schenkungsteuerfrage.

Grundsätzlich empfehlen wir Eigentümern geerbter oder geschenkter Immobilien dringend, sich möglichst frühzeitig professionell beraten zu lassen. Das kann sehr viel Steuern sparen. Die Grundlagen findest Du auch auf unserer Seite zur Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Auslandsbezug.

Verkauf von Immobilien aus ehemaligem Betriebsvermögen

Zuletzt noch ein kleiner Exkurs: Überführt ein Unternehmer eine Wohnimmobilie aus dem Betriebsvermögen in sein Privatvermögen, wird dies vom Finanzamt wie ein Erwerb behandelt, auch dann, wenn der Grund die Einstellung der Betriebstätigkeit ist. Wird das Haus oder die Wohnung später aus dem Privatvermögen heraus verkauft, gelten folglich wieder die unter a) bis c) genannten Voraussetzungen, damit der Gewinn steuerfrei bleiben kann.

Um in Betriebsvermögen befindliche Wohnimmobilien steuerfrei verkaufen zu können, gibt es einige Gestaltungsmöglichkeiten, die hier nicht umfänglich erläutert werden können. Gleiches gilt für die Vermeidung einer Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel und für die Besonderheiten bei Scheidung oder getrennt lebenden Ehepaaren. Gerne beraten wir Dich in allen genannten Fällen in einem persönlichen Gespräch.

Auswandern: Was soll mit der Immobilie geschehen?

Über 100.000 Deutsche suchen jedes Jahr ihr Glück im Ausland. Da stellen sich viele Fragen, eine wesentliche: Was passiert mit meiner Immobilie? Eigentum ist schön, verpflichtet aber auch. Jeder Immobilieneigentümer ist gut beraten, sich möglichst frühzeitig zu entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll.

An dieser Stelle müssen wir gleich unterscheiden zwischen Personen, die auswandern wollen, und solchen, die bereits ausgewandert sind, da dies steuerlich völlig unterschiedliche Auswirkungen hat. Beginnen wir mit dem ersten Fall.

Immobilie in Deutschland verkaufen, bevor Du auswanderst?

Bevor Du Dich entscheidest, solltest Du Dir die Frage stellen, ob Du überhaupt für immer auswanderst. Das klingt banal, ist aber oft genug nicht so klar. Fest steht: Wer Deutschland nicht wirklich dauerhaft verlässt, sollte sich einen Immobilienverkauf zweimal überlegen, denn wer zurückkommt, braucht geeigneten Wohnraum, und der ist in Deutschland knapp und wird voraussichtlich auch in Zukunft nicht billiger.

Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten: vermieten, verkaufen oder verschenken. Was passt, hängt insbesondere davon ab, ob Du nur auf Zeit oder für immer auswanderst.

Vermieten oder leerstehen lassen

Zunächst kannst Du Dein Haus oder Deine Wohnung natürlich vermieten. Das ist sinnvoll, wenn Du Dir nicht zu hundert Prozent sicher bist, ob Du nicht doch eines Tages zurückkehren möchtest. Manche vermieten auch, um mit den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt im Ausland zu bestreiten. Wo möglich, solltest Du eine Hausverwaltung beauftragen, die sich in Deiner Abwesenheit um alles Notwendige kümmert. Wer bereits absehen kann, dass er irgendwann zurückkehrt, sollte befristete Mietverträge abschließen; ansonsten bleibt bei Rückkehr die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung. Denk daran, dass Mieteinnahmen aus Deutschland auch nach dem Wegzug hier beschränkt steuerpflichtig bleiben. Und Achtung: Eine bereitgehaltene, jederzeit nutzbare eigene Wohnung kann Deinen deutschen Steuerwohnsitz fortbestehen lassen, die Vermietung löst dieses Problem.

Ein Haus komplett leer stehen zu lassen, ist nicht empfehlenswert. Du verzichtest unnötig auf Einkünfte, während laufende Kosten weiterlaufen (Heizung im Winter, Grundsteuer, Rundfunkbeitrag etc.). Leerstehende Objekte müssen zudem regelmäßig gelüftet werden, um Schimmel vorzubeugen. Wer nicht vermieten oder verkaufen möchte, braucht zumindest eine Kontaktperson, die regelmäßig nach dem Rechten sieht.

Verschenken

Natürlich kannst Du eine Immobilie auch an Deine Kinder, andere Angehörige oder sonstige Personen verschenken. Das kann unter Umständen sogar eine sehr gute Idee sein. Weiter oben haben wir aber bereits darauf hingewiesen, dass das Thema Schenkung komplex ist, und beim Wegzug kommt die deutsche Nachlauf-Besteuerung dazu. Wende Dich daher unbedingt frühzeitig an einen Fachanwalt und Steuerberater, um nicht in eine der vielen Steuerfallen zu tappen. Solltest Du hierbei Unterstützung wünschen, sprich uns gerne an.

Verkaufen

Oft ist es bei einer auf Dauer geplanten Auswanderung sinnvoll, sowohl die Immobilie als auch die gesamten Möbel zu verkaufen. Auswandern kann, je nach Zielland, sehr kostenintensiv sein. Mit dem eingenommenen Geld verschaffst Du Dir finanziellen Spielraum und sparst erhebliche Transportkosten.

Um den Verkauf vor der Auswanderung steuerfrei zu gestalten, haben wir oben bereits verschiedene Optionen genannt. Eine weitere, aus unserer Sicht sehr wichtige: sich rechtzeitig über die Wahl des Auswanderungslandes Gedanken zu machen. Die Steuergesetzgebung unterscheidet sich von Land zu Land stark, nicht nur hinsichtlich der Steuersysteme (Territorialsystem, Residenzsystem, Non-Dom-System), sondern auch bei Art und Höhe der Steuern.

In Ländern mit territorialem Steuersystem werden z. B. nur Einkünfte besteuert, die im Land selbst erwirtschaftet werden. Dort wären Gewinne aus Immobilienverkäufen in Deutschland grundsätzlich steuerfrei. Erfüllst Du zusätzlich die deutschen Voraussetzungen für die Steuerfreiheit, bleibt der gesamte Verkauf in beiden Ländern steuerfrei.

Bereits ausgewandert: Wie verkaufe ich meine Immobilie in Deutschland steuerfrei?

Nach dem Wegzug wirkt sich beim Verkauf einer deutschen Immobilie die Steuergesetzgebung des Auswanderungslandes aus. Neben dem Territorialsystem gibt es Länder, es sind sogar die meisten, die nach dem Residenzprinzip besteuern: Du bist mit Deinem weltweiten Einkommen im Wohnsitzland steuerpflichtig, nach dortigen Regeln.

Ein Beispiel

Während der Verkauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie in Deutschland steuerfrei ist (siehe b und c oben), kennen die USA weder die Zehnjahresfrist noch eine vollständige Freistellung: Für das selbstgenutzte Eigenheim gibt es dort nur einen begrenzten Freibetrag auf den Veräußerungsgewinn, alles darüber ist steuerpflichtig, und bei vermieteten Objekten wird ohnehin voll besteuert.

Sobald Du in den USA unbeschränkt steuerpflichtig wirst, bist Du es mit Deinem Welteinkommen. Wer mit dem Verkauf seiner deutschen Immobilie gewartet hat, bis diese Steuerpflicht wirksam wurde, zahlt zwar in Deutschland womöglich keine Steuern darauf, muss aber mit einer Besteuerung des Gewinns im neuen Wohnsitzland rechnen.

Zu beachten ist immer auch, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen dem neuen Wohnsitzland und Deutschland besteht. Im Zweifelsfall gelten die dort festgeschriebenen Regelungen; bei Immobilien weisen die Abkommen das Besteuerungsrecht regelmäßig dem Belegenheitsstaat zu, verbieten dem Wohnsitzstaat aber nicht immer den Zugriff.

In manchen Staaten, hauptsächlich in Großbritannien, Irland, Malta und weiteren Ländern der britischen Rechtstradition, gibt es zudem das Non-Dom-System: Wer dort lebt, aber seinen dauerhaften Lebensmittelpunkt (das "Domizil") rechtlich außerhalb hat, versteuert ausländische Einkünfte oft nur, soweit sie ins Wohnsitzland überwiesen werden. Ein in Deutschland steuerfreier Immobilienverkauf kann dort also steuerfrei bleiben, solange der Erlös nicht ins Land fließt. Die Details sind je Land verschieden und im Umbruch; unsere Non-Dom-Seite hält den aktuellen Stand fest.

Was daraus folgt

Bei einer bereits vollzogenen Auswanderung finden, unabhängig davon, ob Du der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland entgehen kannst oder nicht, die Steuergesetze des neuen Wohnsitzlandes Anwendung. Bei einem privaten Immobilienverkauf lässt sich rückwirkend kaum etwas optimieren.

Gewisse Spielräume können sich im Einzelfall bei Schenkungen, Erbschaften oder Immobilien im Unternehmensbesitz ergeben. Hier bedarf es einer genauen Betrachtung der jeweiligen Umstände.

Viele Möglichkeiten, Steuern zu sparen, hast Du hingegen, wenn Du Dich rechtzeitig vor der Auswanderung mit den Fragen "Welches Auswanderungsland ist für mich das beste?" und "Immobilie verkaufen oder behalten?" beschäftigst. Bei einer so weitreichenden Entscheidung solltest Du Dich vorab umfassend informieren und beraten lassen. Vereinbare einfach einen persönlichen Beratungstermin mit uns.

So kann unsere Kanzlei Dich bei Deinem Vorhaben unterstützen

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Hier erfährst Du mehr zu unserer Arbeitsweise und wie wir Dich konkret beim Umzug ins Ausland unterstützen können.

Häufige Fragen zur Wohnsitzverlagerung ins Ausland (FAQs)

Die häufigsten Fragen und Antworten findest Du in unserer Wissensdatenbank. Werden Deine persönlichen Fragen dort nicht beantwortet, empfehlen wir die Buchung eines telefonischen Beratungsgesprächs.

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