Wohnung im Ausland mieten

Wohnung im Ausland mieten: Andere Regeln, wichtige Nachweise und die Steuerfrage des alten Wohnsitzes

Für die meisten Auswanderer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz beginnt das neue Leben nicht mit einem Immobilienkauf, sondern mit einem Mietvertrag. Der wirkt auf den ersten Blick wie ein vertrautes Dokument, ist aber dreierlei zugleich: ein Vertrag nach fremdem Recht mit teils deutlich schwächerem Mieterschutz, das zentrale Nachweisdokument für Anmeldung und Aufenthaltstitel im Zielland und, in Kombination mit der Frage, was mit deiner bisherigen Wohnung geschieht, ein steuerlicher Weichensteller. Wer alle drei Ebenen kennt, vermeidet die typischen und teuren Anfängerfehler.

Warum deutsche Mietrechtserwartungen im Ausland in die Irre führen

Das deutsche Wohnraummietrecht mit unbefristetem Regelmietverhältnis, engen Kündigungsgründen, Kappungsgrenzen und gerichtlich streng kontrollierten Räumungen ist international die Ausnahme, nicht die Regel. In vielen Zielländern sind befristete Verträge der Normalfall, die schlicht auslaufen; eine Verlängerung ist Verhandlungssache. Auch bei Kautionen gelten andere Maßstäbe: In Spanien schreibt das Mietgesetz eine Barkaution von einer Monatsmiete vor, die der Vermieter bei einer staatlichen Stelle hinterlegen muss; daneben sind zusätzliche vertragliche Sicherheiten üblich. In Portugal fallen Kautionen häufig hoch aus, und ihre Rückzahlung durchzusetzen ist in der Praxis mühsam. Verbreitet sind zudem Forderungen nach mehreren Monatsmieten im Voraus, nach lokalen Bürgen oder nach Einkommensnachweisen, die du als Neuankömmling noch gar nicht erbringen kannst.

Bei der Mietanpassung arbeiten viele Länder mit Indexierung statt mit Vergleichsmieten: Die Miete steigt automatisch mit einem Preisindex. Spanien hat dafür seit Januar 2025 mit dem durch das Wohnungsgesetz 12/2023 eingeführten Referenzindex für Wohnraummieten (IRAV) einen eigenen Maßstab geschaffen, der die frühere Kopplung an den allgemeinen Verbraucherpreisindex ablöst. Beim Kündigungsschutz reicht das Spektrum von gerichtlich abgesicherten Räumungsverfahren, wie sie etwa Spanien kennt, bis zu Rechtsordnungen, in denen der Vermieter mit kurzer Frist und ohne Begründung beenden kann. Lies deshalb jeden Vertrag in der Landessprache, lass ihn im Zweifel übersetzen und rechtlich prüfen, und verlass dich nie darauf, dass eine Klausel schon unwirksam sein werde, nur weil sie es in Deutschland wäre. Was im Vertrag steht, gilt im Zweifel; was mündlich zugesagt wurde, gilt nicht.

Der Mietvertrag als Schlüsseldokument für Anmeldung und Aufenthalt

Unterschätzt wird regelmäßig die administrative Funktion des Mietvertrags. In den meisten Ländern ist er die Eintrittskarte in das lokale System: Ohne registrierten Mietvertrag oder eine gleichwertige Wohnbescheinigung gibt es vielerorts keine Wohnsitzanmeldung, keine Steuernummer, kein Bankkonto und keinen Aufenthaltstitel. Portugal etwa legt bei aufenthaltsrechtlichen Verfahren zunehmend Wert auf formelle, überprüfbare Mietverträge; informelle Untermietabsprachen ohne Registrierung können ein Visums- oder Verlängerungsverfahren zum Scheitern bringen. Achte deshalb darauf, dass der Vertrag auf deinen Namen lautet, die Adresse exakt bezeichnet, vom tatsächlichen Eigentümer unterschrieben ist und, wo vorgesehen, bei Behörden oder Steuerverwaltung registriert wird. Kläre vor der Anmietung, ob die Wohnung überhaupt legal vermietet werden darf; touristisch lizenzierte Objekte oder Schwarzvermietungen taugen nicht als Grundlage für einen Aufenthaltstitel.

Für EU-Bürger innerhalb der EU ist die Hürde niedrig, aber auch hier verlangen Meldebehörden regelmäßig einen Wohnnachweis. Außerhalb der EU ist der Mietvertrag oft schon Bestandteil des Visumantrags, teils mit Mindestlaufzeiten. Wenn du noch keinen Vertrag hast, überbrückst du mit möblierten Mittelfristmieten, solltest aber prüfen, ob diese von den Behörden als Wohnsitznachweis akzeptiert werden.

Wohnung behalten oder aufgeben: die steuerliche Grundsatzfrage

Die folgenreichste Entscheidung betrifft nicht die neue Wohnung, sondern die alte. Nach § 8 AO hat einen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland, wer dort eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird. Auf Meldeadresse oder Aufenthaltstage kommt es dafür nicht entscheidend an: Eine nicht aufgegebene, jederzeit nutzbare Wohnung begründet den Wohnsitz auch dann fort, wenn du tatsächlich dauerhaft im Ausland lebst. Die Folge ist die unbeschränkte Steuerpflicht mit dem Welteinkommen. Der verbreitete Glaube, wer weniger als 183 Tage in Deutschland verbringe, sei automatisch raus aus der Steuerpflicht, ist ein Mythos: Die 183-Tage-Schwelle betrifft den gewöhnlichen Aufenthalt und bestimmte Zuweisungsregeln in Doppelbesteuerungsabkommen, sie neutralisiert aber keinen fortbestehenden Wohnsitz.

Wenn du die Wohnung behältst, etwa als Rückzugsoption oder für Besuche, schaffst du einen Doppelwohnsitz. Dann entscheidet das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen über die Ansässigkeit, in der Regel nach dem Mittelpunkt der Lebensinteressen, einem wertenden Kriterium, das Finanzverwaltungen im Streitfall genau ausleuchten: Familie, Erwerbstätigkeit, Vermögen, gesellschaftliche Bindungen. Sicherheit schafft nur die klare Linie: Wohnung kündigen oder verkaufen, Abmeldung nach dem Bundesmeldegesetz vornehmen (bei Wegzug ins Ausland innerhalb von zwei Wochen), Belege über die Wohnsitzaufgabe aufbewahren und im Zielland eine dauerhafte Wohnung nachweisen. Wie das Zielland deine Einkünfte dann besteuert, siehst du Land für Land im Steueratlas. Österreich kennt einen ähnlich weiten Wohnsitzbegriff; eine beibehaltene Wohnung hält die unbeschränkte Steuerpflicht grundsätzlich aufrecht, wobei die Zweitwohnsitzverordnung unter engen Voraussetzungen eine Ausnahme für nur kurzzeitig genutzte Wohnungen vorsieht. In der Schweiz endet die Steuerpflicht mit dem tatsächlichen Wegzug und der Abmeldung bei der Gemeinde; wer aber eine Wohnung und wesentliche Lebensinteressen zurücklässt, riskiert auch dort, weiterhin als ansässig behandelt zu werden. In allen drei Staaten gilt: Die Steuerbehörde schaut auf die tatsächlichen Verhältnisse, nicht auf das Etikett.

Untervermietung der bisherigen Wohnung

Viele Auswanderer wollen die Heimatwohnung zunächst untervermieten, um sich die Rückkehr offenzuhalten. Rechtlich brauchst du als Mieter in Deutschland dafür die Erlaubnis des Vermieters; bei berechtigtem Interesse besteht ein Anspruch auf Gestattung der teilweisen Untervermietung, die vollständige Überlassung der Wohnung kann der Vermieter dagegen ablehnen. Unerlaubte Untervermietung ist ein Kündigungsgrund. Steuerlich sind Untermieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und in der Steuererklärung anzugeben. Vor allem aber wirkt die zurückbehaltene Wohnung steuerlich wie oben beschrieben: Bleibt dir die Wohnung rechtlich und tatsächlich verfügbar, etwa weil ein Zimmer für dich reserviert ist oder der Untermietvertrag jederzeit kurzfristig beendet werden kann, spricht viel für einen fortbestehenden Wohnsitz. Wenn du den steuerlichen Schnitt willst, überlass die Wohnung vollständig und langfristig, behalte keinen eigenen Schlüsselzugriff und dokumentiere die Vereinbarungen schriftlich, oder trenne dich konsequent von der Wohnung.

Betrug und Fernanmietung: die Praxis

Die Wohnungssuche aus der Ferne ist das Einfallstor für Betrug. Die Muster sind international identisch: Inserate mit auffällig günstiger Miete und professionellen Fotos, ein angeblich im Ausland weilender Eigentümer, der die Besichtigung nicht ermöglichen kann, und die Bitte, Kaution oder Miete vorab per Auslandsüberweisung oder über einen Bargeldtransferdienst zu zahlen, gegen das Versprechen, die Schlüssel würden zugesandt. Seriöse Vermieter verlangen kein Geld vor Besichtigung und Vertragsschluss, und sie wickeln Zahlungen über nachvollziehbare Konten ab, die auf den Eigentümer oder eine registrierte Verwaltung lauten.

Praktisch bewährt hat sich ein zweistufiges Vorgehen: Buche für die Ankunft eine kündbare möblierte Unterkunft auf Wochen- oder Monatsbasis und such die eigentliche Wohnung erst vor Ort. Wenn es ohne Fernanmietung nicht geht, besteh auf einer Live-Videobesichtigung, lass dir Eigentumsnachweis oder Registerauszug und ein Ausweisdokument des Vermieters zeigen, gleiche die Namen mit dem Vertrag und dem Zahlungskonto ab und zahle niemals in Kryptowährungen oder über anonyme Kanäle. Prüfe außerdem die Nebenkostenlogik des Landes: Vielerorts laufen Strom-, Wasser- und Internetverträge auf den Mieter und setzen eine lokale Steuernummer oder ein Bankkonto voraus, was die Reihenfolge der Behördengänge bestimmt. Und dokumentiere den Übergabezustand mit Fotos und Protokoll, denn Kautionsstreitigkeiten sind in fast allen Ländern der häufigste Mietkonflikt, und die Beweislast liegt praktisch bei dir als Mieter.

Worauf es ankommt

Eine Mietwohnung im Ausland ist schnell gefunden, aber richtig angemietet ist sie erst, wenn drei Dinge stimmen: ein rechtlich geprüfter, registrierter Vertrag, der auch als Nachweis für Anmeldung und Aufenthalt taugt; eine bewusste, dokumentierte Entscheidung über die alte Wohnung, weil daran die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland, Österreich oder der Schweiz hängt; und ein nüchterner Umgang mit den Risiken der Fernanmietung. Wenn du die Wohnsitzfrage vor dem Umzug mit steuerlicher Beratung klärst, statt sie dem Zufall zu überlassen, ersparst du dir die teuerste Überraschung des Auswanderns: zwei Staaten, die beide die Hand aufhalten.