Der UBS Global Real Estate Bubble Index misst seit Jahren, wie weit Wohnimmobilienpreise in großen Finanzzentren von Einkommen und Mieten abgekoppelt sind. Die aktuelle Ausgabe untersucht 21 Metropolen und zeigt ein Bild, das für Auswanderer und Käufer im Ausland gleichermaßen relevant ist: Nur noch drei Städte liegen im Bereich Blasenrisiko, nämlich Miami, Tokio und Zürich. Die weltweiten Preise sind inflationsbereinigt weitgehend stehen geblieben, während die Erschwinglichkeit weiter drückt.

Der Index arbeitet mit Kennzahlen wie Preis-Einkommens-Verhältnis, Preis-Miet-Verhältnis, Hypothekenwachstum und Bautätigkeit. Werte über 1,5 gelten als Blasenrisiko, zwischen 0,5 und 1,5 als überbewertet, darunter als fair bewertet. Die Methodik und die vollständige Auswertung stehen im UBS Global Real Estate Bubble Index.

Die Rangliste im Überblick

  • Blasenrisiko: Miami mit 1,73, Tokio mit 1,59 und Zürich mit 1,55.
  • Deutlich überbewertet: Los Angeles mit 1,11, Dubai mit 1,09, Amsterdam mit 1,06 und Genf mit 1,05.
  • Moderat überbewertet: Toronto und Sydney mit je 0,80, Madrid mit 0,77, Frankfurt und Vancouver mit 0,76, München mit 0,64, Singapur mit 0,55.
  • Fair bewertet: Hongkong mit 0,44, London mit 0,34, San Francisco mit 0,28, New York mit 0,26, Paris mit 0,25, Mailand mit 0,01 und São Paulo mit minus 0,10 als niedrigstem Wert.

Auffällig ist die Bewegung an den Rändern. Dubai verzeichnet den stärksten Risikoanstieg gegenüber der Vorausgabe, während Brasilien mit São Paulo weiterhin am unteren Ende steht. Europäische Kernmärkte wie London, Paris und Mailand liegen inzwischen im fair bewerteten Bereich, was vor allem an Jahren schwacher realer Preisentwicklung liegt.

Preisentwicklung: Gewinner und Verlierer

Über die letzten vier Quartale sind die realen Preise im Durchschnitt der untersuchten Städte praktisch unverändert geblieben. Dahinter stehen aber sehr unterschiedliche Märkte:

  • Stärkste Zuwächse: Madrid mit rund 13,6 Prozent, Dubai mit 11,1 Prozent, Tokio mit 5,7 Prozent, Zürich mit 5,0 Prozent und Genf mit 4,1 Prozent.
  • Stärkste Rückgänge: Hongkong mit 7,9 Prozent, Toronto mit 7,5 Prozent, Vancouver mit 5,9 Prozent, Mailand mit 2,7 Prozent und San Francisco mit 2,6 Prozent.

Madrid ist damit der auffälligste Markt der Ausgabe. Starke Zuwanderung, ein knappes Angebot und eine wieder anziehende Kreditvergabe treffen dort aufeinander. Wer in Spanien kaufen will, sollte einkalkulieren, dass Nebenkosten und regionale Grunderwerbsteuern erheblich variieren. Am anderen Ende steht Hongkong mit dem stärksten Rückgang, während Japan mit Tokio einer der wenigen Märkte mit anhaltendem nominalem und realem Preiswachstum bleibt.

Erschwinglichkeit bleibt der Engpass

Die Zahlen zur Erschwinglichkeit sind eindrücklicher als jeder Indexwert. In Hongkong braucht eine hochqualifizierte Fachkraft im Dienstleistungssektor rechnerisch rund 14 Jahresgehälter für eine Wohnung von 60 Quadratmetern in Zentrumsnähe. In Zürich entspricht der Kaufpreis einer vergleichbaren Wohnung etwa 43 Jahresmieten, was den Kauf gegenüber der Miete besonders teuer macht. Solche Kennzahlen sagen mehr über deine reale Belastung aus als die Frage, ob ein Markt gerade um zwei Prozent steigt oder fällt.

Die europäische Perspektive liefert der offizielle Häuserpreisindex von Eurostat, der die Entwicklung für alle Mitgliedstaaten vergleichbar macht. Er zeigt, dass die Kaufpreise in vielen EU-Ländern nach der Delle 2023 wieder anziehen, während die Mieten fast überall stärker steigen als die Einkommen.

Für dich als Zuzügler heißt das zweierlei. Erstens ist der Mietmarkt in den beliebten Zielstädten enger geworden, Besichtigungstermine und Bonitätsnachweise inklusive. Zweitens verschiebt sich der Vorteil des Kaufs dorthin, wo Mieten schnell steigen und Kaufpreise stagniert haben, also eher nach London, Paris und Mailand als nach Zürich oder Miami.

Was in den Regionen passiert

Zürich rückt mit einem Wert von 1,55 wieder in den Risikobereich, getragen von knappem Angebot, hoher Zuwanderung und niedrigen Finanzierungskosten. Genf liegt knapp darunter, wächst aber langsamer. Wer dorthin zieht, sollte den Mietmarkt kennen, bevor er über einen Kauf nachdenkt, wie der Beitrag Wohnung mieten in der Schweiz als Deutscher zeigt.

Europa

Frankfurt und München haben die Korrektur nach 2022 weitgehend verdaut und liegen wieder im moderat überbewerteten Bereich. Amsterdam ist deutlich teurer geworden und rangiert oberhalb beider deutscher Städte. London, Paris und Mailand sind dagegen relativ zu Einkommen und Mieten so günstig wie seit Jahren nicht, was mehr über schwache Preisentwicklung als über plötzliche Erschwinglichkeit aussagt. Für Käufer in Großbritannien bleibt die Steuerbelastung beim Erwerb der entscheidende Kostenfaktor.

Naher Osten und Asien-Pazifik

Dubai setzt seinen Boom fort und hat den stärksten Risikoanstieg der Ausgabe. Zweistellige Zuwächse in Folge sind historisch selten dauerhaft, weshalb die zyklische Natur dieses Marktes zur Planung gehört. In Tokio treiben eine schwache Währung, ausländische Nachfrage und knappe zentrale Lagen die Preise, obwohl die Zinsen langsam steigen. Singapur bleibt trotz Nachfrageüberhang durch Käuferabgaben und Regulierung im moderaten Bereich. Hongkong hat den stärksten Rückgang der Ausgabe hinter sich und liegt inzwischen im fair bewerteten Feld, bleibt aber gemessen an den Einkommen der teuerste Markt der Auswertung.

Amerika

Miami führt den Index an. Zuzug aus teureren Bundesstaaten, hohe Nachfrage aus Lateinamerika und begrenztes Angebot haben die Preise über ein Jahrzehnt getrieben, während Versicherungsprämien und Nebenkosten inzwischen spürbar steigen. New York und San Francisco liegen dagegen im fair bewerteten Bereich. In Kanada korrigieren Toronto und Vancouver weiter, dort haben straffe Finanzierungsbedingungen und Regeln für ausländische Käufer die Dynamik gebremst.

Finanzierung als Ausländer

Der Indexwert nützt dir wenig, wenn du keinen Kredit bekommst. Banken behandeln ausländische Käufer fast überall zurückhaltender: Üblich sind höhere Eigenkapitalquoten von 30 bis 50 Prozent, Zinsaufschläge und der Nachweis lokaler Einkünfte. In einigen Märkten kommen Beschränkungen für Nichtansässige hinzu, etwa Zusatzabgaben beim Erwerb oder Genehmigungspflichten.

Rechne außerdem die Erwerbsnebenkosten mit ein. Je nach Land liegen sie zwischen wenigen Prozent und deutlich über zehn Prozent des Kaufpreises, wenn Grunderwerbsteuer, Notar, Registereintrag und Maklerprovision zusammenkommen. Bei kurzer Haltedauer frisst allein dieser Block jede erwartete Wertsteigerung auf.

Was Auswanderer daraus mitnehmen sollten

  1. Erst mieten, dann kaufen. Ein Jahr zur Miete zeigt dir Lage, Nachbarschaft und tatsächliche Nebenkosten. In Märkten mit hohem Preis-Miet-Verhältnis wie Zürich ist Mieten oft die rationale Dauerlösung.
  2. Nebenkosten realistisch rechnen. Erwerbsnebenkosten, laufende Grundsteuern, Versicherung und Instandhaltung unterscheiden sich international massiv und entscheiden über die Rendite.
  3. Währungsrisiko beachten. Ein Kredit in fremder Währung bei Einkommen in Euro ist eine Wette, die du selten gewinnst.
  4. Steuern vorher klären. Besteuerung von Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinnen und Erbfällen ist von Land zu Land verschieden. Die Details je Land findest du im Steueratlas, der die Regeln für Wohnsitz- und Quellenstaaten aufbereitet.
  5. Vermögensstruktur mitdenken. Immobilien sind nicht mobil. Wer international lebt, sollte den Anteil am Gesamtvermögen begrenzen, wie es der Bereich Vermögensschutz beschreibt.

Deine Lehren für den nächsten Kauf

Der Index ist kein Kaufsignal und keine Warnung im Einzelfall, sondern ein Thermometer. Er sagt dir, wo Preise weit von Einkommen und Mieten entfernt sind und wo eine Korrektur wahrscheinlicher wird. Für deine Entscheidung zählen daneben Dinge, die keine Statistik abbildet: Aufenthaltsstatus, Sprachkenntnisse, Finanzierungszugang als Ausländer und die Frage, wie leicht du eine Immobilie wieder verkaufst, wenn sich deine Pläne ändern.

Nützlich ist ein einfacher Test vor jedem Kauf: Vergleiche die Jahresmiete einer gleichwertigen Wohnung mit dem Kaufpreis. Liegt das Verhältnis über 30, ist Mieten in der Regel die günstigere Variante, es sei denn, du rechnest fest mit steigenden Preisen. Liegt es unter 20, spricht viel für den Kauf, sofern Finanzierung und Aufenthaltsstatus stehen. Dieser Vergleich ersetzt keine Marktanalyse, verhindert aber die teuersten Fehlentscheidungen.

Bevor du im Ausland kaufst, sollte der Umzug selbst sauber vorbereitet sein. Die Punkte, die dabei erfahrungsgemäß hängen bleiben, findest du in der Checkliste zur Auswanderung und, für die Vereinigten Staaten, in der Checkliste Auswandern in die USA.

Du willst wissen, wie sich ein Immobilienkauf im Zielland steuerlich auswirkt und welcher Wohnsitz dazu passt? Buche dein Beratungsgespräch mit unserem Experten für Auswanderung.