Eine Immobilie in Antigua und Barbuda kaufen ist für Ausländer ausdrücklich erwünscht: Der Inselstaat mit seinen 365 Stränden lebt vom Tourismus und von internationalen Käufern. Antigua und Barbuda kombiniert einen geregelten Kaufprozess nach britischem Rechtsvorbild mit handfesten Steuervorteilen und einem der bekanntesten Citizenship-by-Investment-Programme der Karibik. Dieser Leitfaden führt dich durch Lizenzpflicht, Kosten, Ablauf und die Frage, wann sich der Umweg über den Investorenpass lohnt.

Rechtsrahmen: Die Non-Citizens Land Holding Licence

Ausländer dürfen auf Antigua und Barbuda Immobilien und Grundstücke in vollem Eigentum (Freehold) erwerben, brauchen dafür aber grundsätzlich eine Non-Citizens Land Holding Licence. Die wichtigsten Punkte:

  • Die Lizenzgebühr beträgt 5 Prozent des Kaufpreises.
  • Die Bearbeitung dauert in der Praxis etwa 3 bis 6 Monate. Kaufverträge werden deshalb üblicherweise unter der aufschiebenden Bedingung der Lizenzerteilung geschlossen.
  • Wer über das Citizenship-by-Investment-Programm kauft, ist von der Lizenzpflicht befreit, denn mit dem Pass bist du kein Non-Citizen mehr.

Das Rechtssystem basiert auf englischem Common Law, Eigentumstitel werden in einem zentralen Register geführt. Das macht die Titelprüfung deutlich verlässlicher als in vielen anderen Karibikstaaten.

Steuern: Der Standortvorteil

Antigua und Barbuda ist steuerlich einer der freundlichsten Orte der westlichen Hemisphäre:

  • Keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf und keine Erbschaftsteuer
  • Keine Besteuerung ausländischer Einkünfte, keine allgemeine Einkommensteuer auf Löhne seit 2016
  • Jährliche Grundsteuer von etwa 0,1 bis 0,3 Prozent des Immobilienwerts
  • Beim Kauf: Stempelsteuer von 2,5 Prozent für den Käufer, 7,5 Prozent für den Verkäufer

Details zu Abgaben und Programmen findest du auf dem offiziellen Portal der Regierung von Antigua und Barbuda.

So kaufst du Schritt für Schritt

  1. Region wählen: Beliebt sind St. John's und Umgebung, die Marina-Welt um English Harbour und Falmouth Harbour, Jolly Harbour mit Bootsanlegern vor der Haustür sowie die Nordküste um Dickenson Bay.
  2. Objekt sichern: Nach Einigung wird ein Kaufvertrag mit Anzahlung (üblich 10 Prozent) geschlossen, den ein lokaler Anwalt aufsetzt.
  3. Due Diligence: Der Anwalt prüft Titel, Belastungen und Grenzen im Register.
  4. Lizenzantrag stellen: Mit Führungszeugnis, Bankreferenzen und Finanzierungsnachweisen. Die 3 bis 6 Monate Wartezeit sind der Flaschenhals des Verfahrens.
  5. Closing: Zahlung des Restkaufpreises, Stempelsteuer und Lizenzgebühr, danach Eintragung und Übergabe der Eigentumsurkunde.

Rechne inklusive Lizenzgebühr, Stempelsteuer und Anwalt mit Erwerbsnebenkosten von rund 9 bis 11 Prozent auf den Kaufpreis. Das ist der Preis für den offenen Marktzugang.

Preise und Marktlage

Der Markt reicht von Apartments ab etwa 150.000 US-Dollar über Villen im mittleren Segment bis zu Luxusanwesen jenseits der Millionengrenze in Resorts wie Jumby Bay. Getragen wird die Nachfrage vom Tourismus, von nordamerikanischen und britischen Zweitwohnsitzkäufern und vom CBI-Programm. Nach den starken Tourismusjahren seit 2022 sind die Preise in den gefragten Marinalagen spürbar angezogen, echte Schnäppchen finden sich eher im Inselinneren oder bei renovierungsbedürftigen Bestandsobjekten. Die Vermietung an Urlauber ist der Standardweg, um laufende Kosten zu decken: In guten Lagen sind solide Auslastungen erzielbar, das Angebot an professionellen Verwaltern ist ausgereift. Währungsrisiko besteht kaum, der Ostkaribische Dollar ist fest an den US-Dollar gekoppelt.

Der CBI-Weg: Pass statt Lizenz

Antigua und Barbuda vergibt die Staatsbürgerschaft gegen Investment. Für Immobilienkäufer relevant:

  • Mindestinvestment in zugelassene Immobilienprojekte: 300.000 US-Dollar, seit der karibikweiten Preisanhebung 2024
  • Haltefrist: 5 Jahre vor dem Wiederverkauf
  • Dazu kommen Regierungs-, Due-Diligence- und Anwaltsgebühren; eine vierköpfige Familie sollte mit Gesamtkosten um 375.000 US-Dollar rechnen.
  • Der Pass erlaubt visafreies Reisen in rund 150 Länder, die Lizenzgebühr von 5 Prozent entfällt.

Verbindliche Bedingungen und die Liste der zugelassenen Projekte veröffentlicht die Citizenship by Investment Unit. Ob ein Investorenpass in deine Gesamtstrategie passt und wie er sich gegen Programme etwa von St. Kitts und Nevis schlägt, ist das Kernthema unserer Schwesterseite Plan B Projekt. Wichtig für die Kalkulation: CBI-taugliche Resort-Anteile sind oft teurer als vergleichbare freie Marktobjekte, du bezahlst den Passvorteil also teilweise über den Objektpreis. Beliebt ist auch das geteilte Investment: Das Programm erlaubt es zwei Antragstellern, gemeinsam in ein zugelassenes Projekt zu investieren, wenn jeder mindestens die halbe Schwelle trägt. Ob sich das rechnet, hängt von den Regierungsgebühren pro Antrag ab, die unabhängig vom Objektpreis anfallen.

Leben und Vermieten auf Antigua

Antigua ist mit Direktflügen aus London, New York, Miami und Toronto eines der am besten angebundenen Ziele der Ostkaribik, was die Insel für Zweitwohnsitzkäufer und Ferienvermieter gleichermaßen attraktiv macht. Die Hochsaison läuft von Dezember bis April, getrieben von Segelevents wie der Antigua Sailing Week und dem Jachttourismus um English Harbour. Für die Vermietung heißt das: Gute Objekte erzielen in fünf Monaten den Großteil der Jahreseinnahmen, die Sommermonate bleiben ruhig und fallen in die Hurrikansaison. Kalkuliere Verwaltung, Pool- und Gartenpflege sowie Versicherung realistisch ein, zusammen erreichen diese Posten schnell 2 bis 4 Prozent des Objektwerts pro Jahr. Englisch als Amtssprache, Rechtsverkehr nach Common Law und die stabile Währungsanbindung machen die Abwicklung für internationale Eigentümer angenehm unkompliziert.

Risiken und typische Fehler

  • Kauf ohne Bedingung der Lizenzerteilung im Vertrag: Platzt die Lizenz, hängst du im Vertrag fest.
  • Unterschätzte Unterhaltskosten: Versicherung gegen Hurrikans, Instandhaltung im Salzklima und Poolpflege summieren sich auf mehrere Prozent des Objektwerts pro Jahr.
  • CBI-Projekte mit überhöhten Bewertungen und schwachem Wiederverkaufsmarkt nach Ablauf der Haltefrist
  • Hurrikan-Risiko ignorieren: Barbuda wurde 2017 von Hurrikan Irma nahezu vollständig verwüstet. Prüfe Bauqualität und Versicherbarkeit vor dem Kauf.
  • Mietprognosen aus Verkaufsprospekten ungeprüft übernehmen
  • Barbuda mit Antigua gleichsetzen: Auf der Schwesterinsel gilt traditionell Gemeinschaftsland, privater Grunderwerb ist dort ein politisch umkämpftes Sonderthema und nichts für Einsteiger.

Einen aktuellen Blick auf Einreise und Sicherheitslage bietet das Auswärtige Amt.

Häufige Fragen

Der Kauf allein verschafft dir kein dauerhaftes Aufenthaltsrecht, als Eigentümer bekommst du aber problemlos Langzeitaufenthalte. Wer mehr will, hat zwei Wege: die Staatsbürgerschaft über das CBI-Programm oder das steuerliche Residenzprogramm für vermögende Privatpersonen, das gegen eine jährliche Pauschalsteuer einen steuerlichen Wohnsitz mit minimaler Anwesenheitspflicht bietet.

Wie sicher ist mein Eigentumstitel?

Deutlich sicherer als in vielen Nachbarstaaten: Die Titel werden in einem zentralen Registersystem geführt, und dein Anwalt kann die Eigentumskette lückenlos prüfen. Streitfälle betreffen meist Grenzverläufe älterer Grundstücke oder ungenehmigte Anbauten, nicht die Eigentumsfrage selbst. Eine Vermessung vor dem Kauf gehört trotzdem zum Pflichtprogramm, ebenso die Prüfung, ob alle Anbauten und Pools genehmigt wurden, denn ungenehmigte Bauten gehen mit dem Eigentum auf dich über und können Nachforderungen auslösen.

Kann ich in Ostkaribischen Dollar oder US-Dollar zahlen?

Beides ist üblich, Preise für internationale Objekte werden fast immer in US-Dollar notiert. Durch die feste Kursbindung ist das praktisch gleichwertig.

Lohnt sich der CBI-Weg gegenüber dem normalen Kauf?

Rechne nüchtern: Beim Normalkauf zahlst du 5 Prozent Lizenzgebühr, behältst aber freie Objektwahl. Beim CBI-Kauf sparst du die Lizenz, bist aber auf zugelassene Projekte mit oft höheren Quadratmeterpreisen und 5 Jahren Haltefrist beschränkt und zahlst erhebliche Programmgebühren. Der CBI-Weg lohnt sich nur, wenn du den Pass wirklich willst, nicht als Sparmodell beim Immobilienkauf. Für reine Immobilienkäufer ohne Passwunsch bleibt der klassische Weg über die Lizenz fast immer die wirtschaftlichere und flexiblere Lösung, zumal du dein Objekt jederzeit wieder verkaufen kannst.

Rechnet sich der Kauf auf Antigua?

Antigua und Barbuda gehört zu den unkompliziertesten Immobilienmärkten der Karibik: klare Titel, offener Marktzugang, keine Kapitalertrag- und keine Erbschaftsteuer und ein etablierter Ferienvermietungsmarkt. Dafür zahlst du hohe Erwerbsnebenkosten und trägst das Hurrikan-Risiko. Wenn du die Lizenzfrist einplanst, konservativ kalkulierst und Versicherbarkeit prüfst, ist die Insel ein solider Standort für Zweitwohnsitz und Vermietung, mit dem CBI-Programm als optionalem Extra für Passstrategen. Starte mit einer Besichtigungsreise in der Nebensaison, sprich mit zwei oder drei lokalen Anwälten und lass dir reale Abrechnungen laufender Objekte zeigen, bevor du dich festlegst.