Immobilienkauf im Ausland

Immobilien im Ausland kaufen: Rechtliche und steuerliche Spielregeln für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz heraus eine Immobilie im Ausland erwirbt, kauft nicht nur ein Haus oder eine Wohnung, sondern tritt in ein fremdes Rechtssystem ein und bleibt gleichzeitig mit dem heimischen Steuerrecht verbunden. Drei Ebenen greifen ineinander: Das Recht des Belegenheitsstaats bestimmt, wie Eigentum überhaupt entsteht und übertragen wird. Das Steuerrecht des Wohnsitzstaats entscheidet, wie deine Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne behandelt werden. Und im Erbfall treffen beide Ordnungen aufeinander. Wer nur den Kaufpreis und die Aussicht auf Sonne kalkuliert, übersieht regelmäßig die teuersten Punkte.

Eigentumserwerb nach fremdem Recht: Notar, Register, Beschränkungen

Als deutscher, österreichischer oder schweizerischer Käufer bist du ein System gewohnt, in dem ein neutraler Notar den Vertrag beurkundet, das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt und der Eigentumsübergang erst mit Eintragung wirksam wird. Dieses Modell des lateinischen Notariats existiert in vielen, aber längst nicht allen Zielländern. In Spanien, Portugal, Italien oder Frankreich gibt es Notare, doch deren Rolle ist teilweise anders zugeschnitten: Der spanische Notar etwa prüft nicht in gleicher Tiefe wie ein deutscher Notar, ob der Vertrag für beide Seiten ausgewogen ist. In Ländern des Common Law, etwa im Vereinigten Königreich oder in vielen Karibikstaaten, gibt es gar keinen Notar im kontinentalen Sinn; dort wickeln Anwälte beider Seiten den Kauf ab, und die Absicherung des Käufers hängt von der Qualität seiner eigenen Rechtsberatung ab.

Auch die Registersysteme unterscheiden sich. Nicht jedes Land führt ein Grundbuch mit öffentlichem Glauben; teilweise existieren parallele Register, deren Angaben voneinander abweichen, oder es fehlen verlässliche Katasterdaten. Vor jedem Kauf gehört deshalb die Prüfung der Eigentümerstellung, der Lasten, der Baugenehmigungen und der Erschließung durch einen unabhängigen, nur von dir beauftragten Rechtsanwalt vor Ort zum Pflichtprogramm. Hinzu kommen Erwerbsbeschränkungen für Ausländer: Manche Staaten erlauben Ausländern kein Volleigentum an Grund und Boden, sondern nur langfristige Pachtmodelle oder den Erwerb über Gesellschaftskonstruktionen; andere sperren Grenzregionen, Küstenstreifen oder landwirtschaftliche Flächen. Solche Konstruktionen solltest du nie allein auf Zuruf eines Maklers eingehen, denn sie verlagern das rechtliche Risiko häufig vollständig auf dich als Käufer.

Was das heimische Steuerrecht mitliest

Solange du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bist, unterliegt dein Welteinkommen der deutschen Einkommensteuer, also auch Mieterträge aus der Auslandsimmobilie. Ob Deutschland tatsächlich besteuert, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen liegt dabei regelmäßig beim Belegenheitsstaat. Deutschland stellt diese Einkünfte in vielen Abkommen frei, teils unter Progressionsvorbehalt, das heißt, sie erhöhen den Steuersatz auf dein übriges Einkommen. Für Mieteinkünfte aus EU- und EWR-Staaten verzichtet Deutschland allerdings weitgehend auf den Progressionsvorbehalt. Einzelne Abkommen, etwa das mit Spanien, arbeiten stattdessen mit der Anrechnungsmethode: Dann besteuert Deutschland die Mieteinkünfte voll und rechnet die im Ausland gezahlte Steuer an. Welche Methode gilt, muss vor dem Kauf geklärt sein, denn sie verändert deine Nettorendite erheblich.

Österreich besteuert als Wohnsitzstaat ebenfalls das Welteinkommen und wendet in seinen Abkommen überwiegend die Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt an. Die Schweiz stellt ausländischen Grundbesitz von der Einkommens- und Vermögenssteuer frei, berücksichtigt ihn aber satzbestimmend: Wert und Ertrag der Auslandsimmobilie erhöhen den Steuersatz auf dein übriges Einkommen und Vermögen und müssen deshalb in der Steuererklärung deklariert werden.

Beim späteren Verkauf greift aus deutscher Sicht § 23 EStG: Veräußerst du eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, und zwar auch bei einer im Ausland belegenen Immobilie, sofern das Abkommen Deutschland das Besteuerungsrecht belässt oder die Anrechnungsmethode gilt. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien kann auch im Ausland einschlägig sein. Der Belegenheitsstaat erhebt daneben häufig eine eigene Wertzuwachs- oder Veräußerungsgewinnsteuer, die eigenen Fristen und Sätzen folgt.

Meldepflichten und automatischer Informationsaustausch

Der Direkterwerb einer Auslandsimmobilie durch eine Privatperson löst in Deutschland keine eigene Meldepflicht aus. Anders sieht es aus, sobald eine ausländische Gesellschaft zwischengeschaltet wird, etwa eine spanische S.L. oder eine amerikanische LLC als Eigentümerin: Der Erwerb oder die Gründung einer solchen Beteiligung ist dem Finanzamt nach § 138 Abs. 2 AO mitzuteilen, grundsätzlich mit der Steuererklärung des betreffenden Jahres, spätestens 14 Monate nach dessen Ablauf. Ein Verstoß kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Daneben sorgt der automatische Informationsaustausch über Finanzkonten (CRS, in der Schweiz AIA genannt) dafür, dass ausländische Bankkonten, etwa das Mietkonto vor Ort, dem Wohnsitzstaat gemeldet werden. Die Vorstellung, eine Auslandsimmobilie bleibe dem heimischen Fiskus verborgen, ist damit überholt; unversteuerte Mieteinnahmen sind ein klassischer Einstieg in ein Steuerstrafverfahren.

Erben und Vererben über Grenzen

Im Erbfall wird die Auslandsimmobilie oft zum kompliziertesten Vermögensgegenstand. Die deutsche Erbschaftsteuer erfasst den weltweiten Nachlass, sobald Erblasser oder Erwerber Inländer ist; für deutsche Staatsangehörige wirkt die unbeschränkte Steuerpflicht sogar noch fünf Jahre nach dem Wegzug fort. Erhebt der Belegenheitsstaat eine eigene Erbschaft- oder Nachlasssteuer, droht Doppelbelastung, denn Deutschland hat nur mit wenigen Staaten Erbschaftsteuerabkommen; im Übrigen hilft lediglich die Anrechnung ausländischer Steuer nach § 21 ErbStG, die nicht jede Konstellation abdeckt.

Zivilrechtlich bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung, dass grundsätzlich das Recht des Staates gilt, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Wer auswandert, wechselt damit unbemerkt das anwendbare Erbrecht, mit Folgen etwa für Pflichtteilsrechte der Kinder oder des Ehegatten. Per Testament können Deutsche, Österreicher und (über die Verordnungslogik hinaus auch aus schweizerischer Sicht anerkannt) Schweizer die Anwendung ihres Heimatrechts wählen; diese Rechtswahl gehört in jede Nachlassplanung mit Auslandsimmobilie, idealerweise verzahnt mit einer Strategie für den Vermögensschutz über Grenzen. Unabhängig vom anwendbaren Erbrecht bleibt die Übertragung der Immobilie selbst den Formvorschriften des Belegenheitsstaats unterworfen: Ein deutscher Erbschein genügt dort oft nicht, es braucht lokale Verfahren, teils mit eigener Nachlassabwicklung und erheblichen Kosten. Drittstaaten außerhalb der EU wenden zudem häufig strikt das Recht der belegenen Sache an, sodass für die dortige Immobilie ein anderes Erbstatut gelten kann als für den übrigen Nachlass.

Aufenthalt durch Immobilienkauf: der Stand 2026

Die Landkarte der sogenannten Golden-Visa-Programme hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Spanien hat sein Investorenvisum zum 3. April 2025 beendet; ein Immobilienkauf vermittelt dort kein Aufenthaltsrecht mehr. Portugal führt sein Programm fort, hat die Immobilienoption aber gestrichen; qualifizierend sind nur noch Fonds-, Forschungs-, Kultur- und Unternehmensinvestitionen. Griechenland hält am Immobilienweg fest, allerdings gestaffelt: In gefragten Regionen liegt die Mindestinvestition bei 800.000 Euro, in übrigen Landesteilen bei 400.000 Euro, und nur für Sonderfälle wie die Umwandlung von Gewerbeobjekten oder die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gilt weiterhin die Schwelle von 250.000 Euro. Zypern bietet eine Daueraufenthaltserlaubnis ab 300.000 Euro Investition in neu errichtete Wohnimmobilien lizenzierter Bauträger. Malta musste sein Staatsbürgerschaftsprogramm nach dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 29. April 2025 einstellen, führt aber sein Daueraufenthaltsprogramm (MPRP) fort, das eine Immobilienkomponente enthält. Karibikstaaten wie St. Kitts und Nevis, Dominica oder Antigua vergeben weiterhin Staatsbürgerschaften gegen Investition, darunter Immobilienoptionen in zugelassenen Projekten; hier ist besondere Vorsicht geboten, weil die Projekte oft überteuert kalkuliert sind und die Programme politisch unter Druck stehen. Wenn du den Kauf primär als Aufenthaltsvehikel planst, solltest du die Programmbedingungen unmittelbar vor Vertragsschluss amtlich verifizieren, denn die Regeln ändern sich kurzfristig.

Kostenrealismus und klassische Fehler

Zum Kaufpreis kommen im Ausland regelmäßig erhebliche Nebenkosten: Grunderwerb- oder Stempelsteuern, Notar- und Registergebühren, Anwaltskosten, gegebenenfalls Maklerprovision und laufende Abgaben wie Grundsteuern, kommunale Gebühren und in manchen Ländern eigene Steuern für nicht residente Eigentümer. Die Gesamtbelastung unterscheidet sich von Land zu Land stark und liegt teils spürbar über dem gewohnten Niveau; sie gehört vor der Kaufentscheidung schriftlich aufgeschlüsselt. Ebenso wichtig ist die Finanzierungsfrage: Heimische Banken beleihen Auslandsobjekte nur selten, lokale Banken verlangen von Nichtansässigen höhere Eigenkapitalquoten, und Fremdwährungsfinanzierungen fügen ein Wechselkursrisiko hinzu.

Die immer gleichen Fehler lassen sich benennen: Kauf ohne unabhängigen eigenen Anwalt und ohne Registerprüfung; Anzahlungen auf Konten von Maklern oder Bauträgern ohne Sicherung; Erwerb von Objekten ohne vollständige Baugenehmigung oder mit illegalen Anbauten; Unterschätzung der laufenden Kosten und der Vermietungsregulierung, etwa Lizenzpflichten für Ferienvermietung; Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises zur Steuerersparnis, die beim Wiederverkauf zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn führt und strafbar ist; und der vollständige Verzicht auf steuerliche Beratung im Heimatland, sodass Meldepflichten und Progressionswirkungen erst mit Jahren Verspätung auffallen.

Worauf es ankommt

Ein Auslandsimmobilienkauf gelingt, wenn du ihn als Projekt mit drei Baustellen begreifst: saubere rechtliche Prüfung im Zielland durch einen eigenen Anwalt, vollständige steuerliche Einordnung im Wohnsitzstaat vor der Unterschrift und eine Nachlassplanung, die Rechtswahl und lokale Formvorschriften berücksichtigt. Kalkuliere Nebenkosten und laufende Lasten konservativ, prüfe Aufenthaltsversprechen gegen den aktuellen Programmstand und behandle jede Eile, die dir ein Verkäufer auferlegt, als Warnsignal. Dann ist die Immobilie im Ausland kein Risiko, sondern ein planbarer Vermögensbaustein.