Kapitalanlage, Ferienhaus, Zweitwohnsitz, Plan B oder bevorstehende Auswanderung: Eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen gehört zu den stabilsten Investments Europas, ist für Ausländer aber rechtlich anspruchsvoll. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller, begrenzt seit Jahrzehnten, wer was kaufen darf, und 2026 stehen weitere Verschärfungen zur Debatte. Dieser Leitfaden erklärt dir Bewilligungspflichten, Ablauf, Kosten und die aktuellen Reformpläne. Lieber erst mieten statt kaufen? Dann hilft dir unser Leitfaden zur Anmietung einer Wohnung in der Schweiz.

Lex Koller: Wer darf was kaufen?

Ob du eine Bewilligung brauchst, hängt von Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus und Nutzungszweck ab. Der Gesetzestext ist öffentlich in der Systematischen Rechtssammlung des Bundes einsehbar (Fedlex, BewG). Die Grundregeln:

  • Niederlassungsbewilligung C: Wer sie besitzt, ist beim Immobilienkauf Schweizern praktisch gleichgestellt und kauft frei, auch zur Vermietung oder gewerblichen Nutzung.

  • EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz: Sie unterliegen der Lex Koller nicht und erwerben frei.

  • Drittstaatler mit Aufenthaltsbewilligung B: Sie dürfen ohne Bewilligung eine Wohnimmobilie als Hauptwohnsitz am Wohnort kaufen, müssen sie aber selbst bewohnen.

  • Personen ohne Schweizer Wohnsitz: Für sie ist der Erwerb von Wohnimmobilien grundsätzlich bewilligungspflichtig und im Wesentlichen auf Ferienwohnungen in Tourismusgemeinden beschränkt.

  • Gewerbeimmobilien (Betriebsstätten) sind von der Lex Koller ausgenommen und auch für Ausländer frei erwerbbar.

Ferienwohnungen für Personen im Ausland sind kontingentiert: Schweizweit werden pro Jahr rund 1.500 Bewilligungen auf die Tourismuskantone verteilt, üblich sind Obergrenzen von 200 Quadratmetern Nettowohnfläche und 1.000 Quadratmetern Grundstück. Kantone wie Waadt, Wallis, Graubünden oder Tessin nutzen die Kontingente aktiv, andere wie Zürich oder Genf erteilen gar keine Ferienwohnungsbewilligungen. Die Bewilligung beantragst du bei der zuständigen kantonalen Behörde, was mehrere Monate dauern kann.

Lex Weber: die 20-Prozent-Bremse

Unabhängig von der Lex Koller begrenzt die Lex Weber den Bau neuer Zweitwohnungen: In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent werden keine Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen mehr erteilt. Das betrifft praktisch alle klassischen Ferienorte und verknappt das Angebot an verkaufbaren Ferienwohnungen zusätzlich, was Bestandsobjekte mit Altrechtsstatus wertvoller macht.

Reformpläne 2026: weitere Verschärfung in der Vernehmlassung

Im April 2026 hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement eine Revision der Lex Koller in die Vernehmlassung geschickt. Vorgesehen sind unter anderem gesenkte Ferienwohnungskontingente, eine neue Bewilligungspflicht beim Weiterverkauf von Ferienwohnungen zwischen Personen im Ausland sowie eine Bewilligungspflicht für Nicht-EU/EFTA-Bürger auch beim Kauf des Hauptwohnsitzes, wie die Landesregierung in ihrer Mitteilung auf admin.ch erläutert. Noch ist das nicht geltendes Recht, aber die Richtung ist klar: Es wird eher enger. Wer einen bewilligungsfähigen Kauf plant, sollte ihn nicht auf die lange Bank schieben.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Objektsuche und Preisverhandlung

Die Suche läuft über Portale, Zeitungsinserate und lokale Makler; in gefragten Lagen sind diskrete Off-Market-Verkäufe verbreitet. Vergleiche Standort- und Preisdaten sorgfältig und ziehe für die Verhandlung lokale Experten hinzu, denn die Preisunterschiede zwischen Gemeinden sind wegen Steuerwettbewerb und Lage enorm.

Bewilligung, Notar, Grundbuch

Ist eine Lex-Koller-Bewilligung nötig, wird sie üblicherweise als Bedingung in den Kaufvertrag aufgenommen. Die Beurkundung übernimmt je nach Kanton ein freiberuflicher oder staatlicher Notar; er prüft Verträge, klärt Grundpfandrechte und begleitet die Unterzeichnung. Eigentümer wirst du erst mit dem Grundbucheintrag, der je nach Amt einige Wochen dauern kann.

Finanzierung: Eigenkapital und Tragbarkeit

Schweizer Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 Prozent des Kaufpreises, bei Ferienobjekten und für Käufer im Ausland oft nur 50 bis 70 Prozent. Neben dem Eigenkapital, das teilweise aus der Vorsorge (Säule 3a) stammen kann, prüfen die Banken die kalkulatorische Tragbarkeit mit Zinssätzen um 5 Prozent. Bei den Modellen dominieren Festhypotheken mit Laufzeiten bis zehn Jahren und Geldmarkthypotheken auf Basis des Referenzzinssatzes SARON, der den früheren Libor abgelöst hat; variable Hypotheken spielen nur noch eine Nebenrolle. Unabhängige Hypothekenvermittler lohnen sich, die Zinsunterschiede zwischen Anbietern sind beträchtlich.

Steuern und Nebenkosten

  • Handänderungssteuer: je nach Kanton zwischen 0 und rund 3,3 Prozent des Kaufpreises; Kantone wie Zürich oder Schwyz erheben gar keine Handänderungssteuer.

  • Notariats- und Beurkundungskosten: etwa 0,1 bis 1 Prozent, kantonal geregelt

  • Grundbuchgebühren: je nach Kanton und Objektwert meist zwischen 100 und 3.000 Franken

  • Laufende Steuern: Vermögenssteuer auf den Steuerwert der Immobilie, Einkommenssteuer auf Mieterträge sowie je nach Kanton Liegenschaftssteuern

Eine Zäsur bringt die Abstimmung vom September 2025: Die Schweizer Stimmbevölkerung hat die Abschaffung des Eigenmietwerts gutgeheißen; mit der Umsetzung entfällt die Besteuerung des fiktiven Mietwerts selbst genutzter Wohnungen, im Gegenzug werden Schuldzinsabzüge beschnitten und die Kantone dürfen Zweitwohnungen gesondert besteuern. Die Details der Umsetzung solltest du vor einem Kauf mit einem Steuerberater durchgehen; einen Überblick über das Schweizer Steuersystem liefern Steueratlas-Länderprofil zu Schweiz und unser Länderatlas unter Steuern in der Schweiz.

Für Auswanderer, Grenzgänger und Vermögensplaner

Wenn du ohnehin in die Schweiz ziehst, dreht sich die Logik: Mit Wohnsitz und B- oder C-Bewilligung kaufst du deinen Hauptwohnsitz weitgehend frei, und der Kauf kann Teil deiner Standort- und Steuerplanung werden. Grenzgänger können in manchen Kantonen unter Auflagen auch ohne Schweizer Wohnsitz erwerben. Für Ruheständler lohnt der Blick auf Rente, Krankenversicherung und Besteuerung im Detail, aufbereitet auf unserer Schwesterseite unter Ruhestand in der Schweiz. Und wer die Schweiz als Baustein einer internationalen Vermögensstruktur versteht, findet auf unserer Netzwerkseite Asset Protection die übergeordnete Perspektive zum Schutz von Immobilienvermögen.

Preise und Marktlage 2026

Der Schweizer Wohnungsmarkt bleibt ein Verkäufermarkt: Die Zuwanderung ist hoch, die Bautätigkeit hinkt hinterher, und die Leerstände sind auf historisch niedrige Werte gefallen. Nachdem die Nationalbank den Leitzins seit 2024 schrittweise wieder bis auf null gesenkt hat, sind Hypotheken erneut günstig, was die Nachfrage zusätzlich stützt und die Preise in den meisten Regionen weiter steigen lässt. Am teuersten sind die Regionen Zürich, Zug und der Genfersee sowie die Top-Ferienorte in Graubünden und im Wallis, wo die Kombination aus Lex-Weber-Baustopp und Kontingenten das Angebot künstlich verknappt. Für dich heißt das: Werthaltigkeit und Wiederverkaufschancen sind ausgezeichnet, Schnäppchen gibt es nicht, und wer auf sinkende Preise wartet, wartet in der Schweiz meist vergeblich.

Checkliste für deinen Schweiz-Kauf

  1. Lex-Koller-Status klären: Staatsangehörigkeit, Aufenthaltstitel, Nutzungszweck

  2. Bei Ferienwohnungen: Kontingentslage des Wunschkantons und Gemeindebeschränkungen prüfen

  3. Tragbarkeitsrechnung mit kalkulatorischen Zinsen und Eigenkapitalquote aufstellen

  4. Objekt, Gemeinde-Steuerfuss und laufende Kosten vergleichen

  5. Kaufvertrag mit Bewilligungsvorbehalt beurkunden lassen und Grundbucheintrag abwarten

Zeitlich solltest du großzügig planen: Während ein bewilligungsfreier Kauf in wenigen Wochen durch ist, können Ferienwohnungsbewilligungen je nach Kanton mehrere Monate dauern, und die Kontingente eines Jahres sind in gefragten Orten oft früh ausgeschöpft. Wer flexibel ist, weicht auf das Folgejahr oder eine Nachbargemeinde aus, statt ein rechtlich wackliges Konstrukt zu versuchen, denn Umgehungsgeschäfte sind nichtig und strafbar.

Beim Stockwerkeigentum, der Schweizer Form der Eigentumswohnung, prüfst du zusätzlich Reglement und Erneuerungsfonds der Gemeinschaft: Ein gut gefüllter Fonds und eine saubere Protokollhistorie der Eigentümerversammlungen sind ein echtes Qualitätsmerkmal, fehlende Rücklagen dagegen ein handfester Preisabschlagsgrund, denn Sanierungen von Dach, Fassade oder Heizung werden in der Schweiz auf Schweizer Kostenniveau abgerechnet und treffen jeden Miteigentümer anteilig. Kalkuliere für Unterhalt und Nebenkosten insgesamt rund ein Prozent des Objektwerts pro Jahr, bei älteren Objekten und exponierten Berglagen eher mehr.

Was du aus alldem mitnehmen solltest

Die Schweiz belohnt Käufer mit Rechtssicherheit, Werthaltigkeit und einem der stabilsten Märkte der Welt, verlangt dafür aber Regeltreue: Klär zuerst deinen Lex-Koller-Status, dann die Tragbarkeit, dann das Objekt. Ohne Schweizer Wohnsitz führt der Weg fast nur über kontingentierte Ferienwohnungen, mit Wohnsitz stehen dir die meisten Türen offen. Angesichts der 2026 diskutierten Verschärfungen gilt: Wer legal kaufen kann und will, sollte die heutigen Regeln nutzen, solange sie gelten.

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