Eine Immobilie auf den Bahamas kaufen ist für Ausländer erstaunlich unkompliziert: Der Inselstaat behandelt internationale Käufer beim Wohneigentum weitgehend wie eigene Staatsbürger und verzichtet komplett auf Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer und Erbschaftsteuer. Die Bahamas sind damit nicht nur ein Urlaubsziel, sondern ein ernsthafter Standort für Investoren, Ruheständler und alle, die sich einen steuerfreien Zweitwohnsitz in der Karibik aufbauen wollen. Die Nähe zu den USA, das englische Rechtssystem und der an den US-Dollar gekoppelte Bahama-Dollar machen den Markt für internationale Käufer gut kalkulierbar. Dieser Leitfaden erklärt dir den rechtlichen Rahmen, den Kaufablauf, alle Steuern und Gebühren sowie den Weg über die Immobilie zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung.

Rechtlicher Rahmen: Was der International Persons Landholding Act regelt

Grundlage für jeden Immobilienkauf durch Ausländer ist der International Persons Landholding Act. Die Regel ist käuferfreundlich: Erwirbst du eine Wohnimmobilie mit einem Grundstück von weniger als 5 Acres (rund 2 Hektar) zur Eigennutzung, brauchst du keine vorherige Genehmigung. Der Kauf muss lediglich nach Abschluss beim Investments Board registriert werden.

Eine echte Genehmigung (Permit) ist nur in bestimmten Fällen nötig:

  • bei unbebautem Land ab 5 Acres,
  • wenn die Immobilie nicht als eigene Residenz dient, also etwa zur Vermietung oder fĂĽr gewerbliche Zwecke gekauft wird,
  • bei bestimmten Entwicklungsprojekten.

Das Rechtssystem basiert auf englischem Common Law. Ein Grundbuch nach deutschem Muster gibt es nicht: Die Eigentumskette wird über Urkunden nachgewiesen. Deshalb ist die Title Search durch einen bahamaischen Anwalt der wichtigste Schritt des ganzen Kaufs. Dein Anwalt prüft die Eigentumshistorie meist über mehrere Jahrzehnte zurück und bestätigt, dass der Verkäufer einen sauberen, unbelasteten Titel liefert. Frühere Doppelbelastungen für Ausländer sind Geschichte: Internationale Käufer zahlen heute dieselben Sätze wie Bahamaer.

So läuft der Kauf ab

  1. Angebot und Kaufvereinbarung: Nach der Einigung ĂĽber den Preis unterzeichnest du einen Sales Agreement und zahlst ĂĽblicherweise 10 Prozent Anzahlung auf ein Treuhandkonto deines Anwalts.
  2. Title Search und Due Diligence: Dein Anwalt prüft Eigentumskette, Lasten und eventuelle Nutzungsbeschränkungen einzelner Gebiete, etwa in Resort-Communities mit eigenen Statuten.
  3. Closing: Restzahlung, Übertragung der Conveyance-Urkunde, Zahlung der Steuern und Registrierung. Plane für den gesamten Prozess realistisch 3 bis 6 Monate ein; komplexe Titelhistorien auf den Family Islands können länger dauern.

Finanzierung

Lokale Banken finanzieren auch Ausländer, verlangen aber deutlich mehr Eigenkapital als in Europa üblich, oft 30 bis 40 Prozent. Viele internationale Käufer zahlen deshalb bar oder finanzieren über ihre Hausbank im Heimatland. Rechne bei einer bahamaischen Hypothek zusätzlich mit einer Stempelabgabe von etwa 1 Prozent der Darlehenssumme. Da der Bahama-Dollar 1:1 an den US-Dollar gekoppelt ist, trägst du als Euro-Anleger das übliche Dollar-Wechselkursrisiko, aber kein zusätzliches Lokalwährungsrisiko.

Steuern und Kaufnebenkosten

Beim Erwerb fällt eine Mehrwertsteuer (VAT) auf die Eigentumsübertragung an. Für ausländische Käufer gilt: 2,5 Prozent bis 100.000 US-Dollar Kaufpreis, darüber 10 Prozent. Dazu kommen Anwaltskosten von etwa 2,5 Prozent und gegebenenfalls die Maklerprovision, die nach dem Standard des bahamaischen Maklerverbands bei bebauten Objekten üblicherweise 6 Prozent und bei unbebautem Land 10 Prozent beträgt und meist der Verkäufer trägt.

Laufend zahlst du die jährliche Real Property Tax. Für selbstgenutzte Immobilien gilt laut Department of Inland Revenue aktuell:

  • bis 300.000 US-Dollar Immobilienwert: steuerfrei,
  • 300.001 bis 500.000 US-Dollar: 0,625 Prozent,
  • darĂĽber: 1 Prozent, mit einer jährlichen Deckelung fĂĽr Eigennutzer.

Dafür kennt das Land weder Einkommensteuer noch Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer. Wer sein Vermögen international strukturieren will, findet auf unserer Netzwerkseite zum Thema Vermögensschutz weiterführende Strategien.

Ăśber die Immobilie zur Permanent Residency

Der Immobilienkauf ist der klassische Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung. Seit dem 1. Januar 2025 verlangt die Regierung fĂĽr die Economic Permanent Residency eine Mindestinvestition von 1 Million US-Dollar (vorher 750.000), die mindestens 10 Jahre gehalten werden muss. Ab einem Immobilienwert von 1,5 Millionen US-Dollar gibt es ein beschleunigtes Verfahren mit Bearbeitung in rund neun Monaten. Details und Antragswege findest du beim Bahamas Immigration Department.

Unterhalb dieser Schwelle können Hauseigentümer eine jährlich erneuerbare Homeowner's Residence Card beantragen, die Einreise und Aufenthalt für dich und deine Familie deutlich erleichtert, ohne die vollen Rechte der Permanent Residency zu bieten. Die Permanent Residency kann Ehepartner und Kinder einschließen und verlangt keinen Mindestaufenthalt. In Kombination mit dem steuerfreien Umfeld sind die Bahamas damit ein Baustein für jeden internationalen Plan B: ein rechtssicherer Zweitwohnsitz außerhalb Europas mit direkter Anbindung an Nordamerika.

Die wichtigsten Inseln und Lagen

Der Archipel besteht aus rund 700 Inseln, aber der Markt konzentriert sich auf wenige Zentren:

  • New Providence mit Nassau: das wirtschaftliche Zentrum mit dem tiefsten Markt, internationalen Schulen und den etablierten Wohnvierteln Lyford Cay, Old Fort Bay und Cable Beach.
  • Paradise Island: Resort-Insel vor Nassau mit Luxus-Condos und starker Ferienvermietungsnachfrage.
  • Grand Bahama mit Freeport: gĂĽnstigerer Einstieg und Sonderwirtschaftszone, aber langsamere Markterholung.
  • Family Islands wie Eleuthera, Exuma und Abaco: StrandgrundstĂĽcke und Boutique-Objekte, geringere Liquidität, dafĂĽr Preise teils deutlich unter Nassau-Niveau.

Bei der Standortwahl solltest du neben dem Strandfoto vor allem die Infrastruktur prüfen: Direktflüge nach Nassau gibt es aus den USA, Kanada und Großbritannien im Stundentakt, auf die Family Islands fliegst du dagegen mit kleinen Inlandsmaschinen, und Handwerker, Material und Ärzte sind dort knapper und teurer. Auch Strom- und Internetversorgung unterscheiden sich spürbar von Insel zu Insel. Wer dauerhaft leben will, wählt fast immer New Providence; wer Ruhe sucht und Ausfälle verkraften kann, wird auf Eleuthera oder Exuma glücklich.

Für Vermieter interessant: Die touristische Nachfrage ist ganzjährig hoch, professionelle Verwalter für Ferienvermietung sind auf den Hauptinseln etabliert. Kurzzeitvermietungen müssen registriert werden, und auf Mieterlöse fällt VAT an; kalkuliere beides von Anfang an in deine Renditerechnung ein, zusammen mit den Kosten für Verwaltung und Instandhaltung im tropischen Klima.

Risiken, die du einpreisen musst

  • Hurrikan-Exposition: Sturm- und Flutversicherungen sind teuer und auf einzelnen Inseln schwer zu bekommen. Kalkuliere die Versicherungsprämie vor dem Kauf, nicht danach.
  • Liquidität: Der Wiederverkauf kann dauern, besonders auf den Family Islands abseits von Nassau.
  • Bau- und Unterhaltskosten: Fast alles wird importiert. Renovierungen kosten spĂĽrbar mehr als in Europa oder den USA.
  • Behördliche Geduldsproben: Registrierungen und Genehmigungen brauchen Zeit; ohne lokalen Anwalt geht nichts voran.

Aktuelle Hinweise zu Einreise und Sicherheit findest du beim Auswärtigen Amt.

Markt und Preise 2026

Der Markt wird von internationaler Nachfrage aus Nordamerika und Europa getragen und liegt preislich klar über dem Karibik-Durchschnitt. Auf New Providence liegen die Durchschnittspreise 2026 deutlich über 700.000 US-Dollar pro Objekt; Marktberichte weisen für das Frühjahr 2026 sogar Durchschnittswerte um 900.000 US-Dollar aus. Pro Quadratmeter sind in guten Lagen etwa 3.500 bis 5.000 US-Dollar üblich. Einstiegs-Condos beginnen um 200.000 bis 350.000 US-Dollar, auf Paradise Island und in Lyford Cay dominieren Millionenobjekte. Familienhäuser in etablierten Wohnvierteln von Nassau bewegen sich meist zwischen 500.000 und 1,5 Millionen US-Dollar. Für 2026 erwarten Marktbeobachter weitere Preissteigerungen von 5 bis 10 Prozent, getragen vom Luxussegment.

Lohnt sich der Kauf auf den Bahamas?

Wenn du einen rechtssicheren, steuerfreien Standort mit englischem Rechtssystem und direkter Anbindung an die USA suchst, gehören die Bahamas zur ersten Wahl in der Karibik. Der Kauf selbst ist für Ausländer einfacher als in den meisten Ländern der Region: keine Genehmigung für selbstgenutzte Wohnimmobilien unter 5 Acres, klare Steuersätze, etablierte Anwaltspraxis. Teuer sind dafür Einstiegspreise, Versicherung und Unterhalt. Rechne den Gesamtaufwand über 10 Jahre durch, bevor du unterschreibst, und nutze die Zeit vor dem Kauf für mindestens einen längeren Aufenthalt außerhalb der Hochsaison. Wer die Insellage mit allen Konsequenzen akzeptiert, bekommt hier eines der solidesten Gesamtpakete aus Immobilie, Steuerfreiheit und Residency, das der Markt aktuell bietet.