Der Immobilienkauf in der Dominikanischen Republik ist für Ausländer so einfach wie kaum irgendwo sonst in der Karibik: Du kannst uneingeschränkt Eigentum erwerben, es gibt keine Auflagen zu Standort, Größe oder Objektart, und der Titel wird im staatlichen Registro de Títulos eingetragen. Dazu kommen moderate Kaufnebenkosten, ein seit Jahren wachsender Tourismusmarkt und ein Aufenthaltsprogramm, das Immobilienkäufer aktiv belohnt. Dieser Leitfaden führt dich durch Recht, Kosten, Preise und den Kaufprozess.

Rechtliche Grundlagen: volle Eigentumsrechte für Ausländer

  • Ausländer und Einheimische sind beim Immobilienerwerb vollständig gleichgestellt; frühere Beschränkungen wurden bereits Ende der 1990er Jahre abgeschafft.
  • Der Kauf wird über einen Anwalt vorbereitet und vom Notar beglaubigt; die Eintragung im Registro de Títulos sichert dein Eigentum ab.
  • Grundlage des Titelsystems ist das Torrens-Register: Was eingetragen ist, gilt. Prüfe deshalb vor dem Kauf den Titel (Certificado de Título) und mögliche Belastungen.

Ein sauberer Titel ist die wichtigste Einzelfrage des ganzen Kaufs. Bei Neubauprojekten solltest du zusätzlich prüfen, ob das Projekt korrekt parzelliert ist und der Entwickler die Einheiten einzeln übertragen kann.

Steuern und Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten sind überschaubar und klar geregelt:

  • Transfersteuer: 3 Prozent auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterwert, fällig bei der Umschreibung
  • Anwalts- und Notarkosten: üblicherweise etwa 1 bis 1,5 Prozent
  • Maklerprovision: 3 bis 5 Prozent, in der Regel vom Verkäufer getragen
  • Jährliche Immobiliensteuer (IPI): 1 Prozent auf den Wertanteil oberhalb des Freibetrags von rund 10,7 Millionen Dominikanischen Pesos (2026, umgerechnet etwa 170.000 US-Dollar) bei natürlichen Personen

Besonders attraktiv ist das Tourismusfördergesetz CONFOTUR (Ley 158-01): Kaufst du eine zertifizierte Einheit in einem geförderten Projekt, entfallen die 3 Prozent Transfersteuer beim Kauf und die IPI für bis zu 15 Jahre. Ob ein Projekt zertifiziert ist, entscheidet der Tourismusrat beim Tourismusministerium; Informationen dazu findest du beim Ministerio de Turismo. Lass dir den CONFOTUR-Status immer schriftlich nachweisen, bevor du ihn in deine Kalkulation einbaust. Einen Gesamtüberblick über das Steuersystem gibt das Steueratlas-Länderprofil zu Dominikanische Republik, die laufenden Detailfragen beantwortet unser Steueratlas zur Dominikanischen Republik.

Preise 2026: was der Markt kostet

Die Preise steigen seit Jahren stabil, zuletzt um rund 9 Prozent nominal binnen Jahresfrist. Zur Orientierung:

  • Santo Domingo: In den Top-Lagen Piantini, Naco und La Esperilla liegen Apartments bei etwa 1.800 bis 2.800 US-Dollar pro Quadratmeter, der Marktmedian der Hauptstadt bei rund 1.700 US-Dollar.
  • Punta Cana: Condos kosten im Schnitt rund 2.000 US-Dollar pro Quadratmeter, Villen ab etwa 1.570 US-Dollar; einfache Lagen im Umland ab rund 900 US-Dollar.
  • Las Terrenas, Cabarete, Sosúa: beliebte Expat-Küstenorte mit breiter Spanne je nach Strandnähe.

Bruttomietrenditen von 6 bis 8 Prozent sind in Touristenlagen realistisch, kurzfristige Ferienvermietung kann darüber liegen, erfordert aber professionelles Management.

Schritt für Schritt zum Kauf

Berücksichtige Lage, Infrastruktur und Wertsteigerungspotenzial. Nutze lokale Makler und Online-Plattformen, und besichtige persönlich, bevor du reservierst.

2. Rechtliche Prüfung

Dein Anwalt prüft Titel, Lasten, Steuerschulden und beim Neubau die Projektdokumentation. Kaufe nie allein auf Basis der Unterlagen des Verkäufermaklers.

3. Finanzielle Planung

Kalkuliere Kaufpreis, 3 Prozent Transfersteuer, Anwaltskosten und laufende Kosten wie IPI, Hausgeld und Versicherung. Lokale Finanzierung ist für Ausländer möglich, aber teuer; die meisten Käufer zahlen aus Eigenkapital.

4. Vertragsabschluss und Zahlung

Üblich ist ein Reservierungs- oder Promesa-Vertrag mit Anzahlung, danach der finale Kaufvertrag vor dem Notar. Zahle ausschließlich über gesicherte, dokumentierte Kanäle, idealerweise Treuhand.

5. Grundbucheintragung

Nach Zahlung der Transfersteuer wird der Titel auf deinen Namen umgeschrieben. Bewahre Certificado de Título und alle Belege sorgfältig auf.

Residency: die Immobilie als Türöffner

Die Dominikanische Republik verknüpft Investment und Aufenthalt so direkt wie wenige Länder: Ab einem Investment von 200.000 US-Dollar, auch in Immobilien, qualifizierst du dich für die Investoren-Residency mit beschleunigtem Weg zur dauerhaften Aufenthaltserlaubnis; später ist sogar die Einbürgerung möglich. Für Rentner gibt es mit der Pensionado-Residency einen eigenen Weg ab 1.500 US-Dollar monatlichem Renteneinkommen. Was der Ruhesitz in der Karibik steuerlich bedeutet, liest du im Länderreport zum Ruhestand in der Dominikanischen Republik. Reise- und Sicherheitshinweise findest du beim Auswärtigen Amt.

Häufige Fehler beim Kauf

  • Keine unabhängige Titelprüfung vor Vertragsunterschrift
  • CONFOTUR-Vorteile einkalkuliert, ohne den Status schriftlich zu prüfen
  • Unterschätzte laufende Kosten bei Ferienimmobilien (Hausgeld, Management, Instandhaltung im Tropenklima)
  • Barzahlungen oder Zahlungen ohne Treuhandabsicherung
  • Kauf in Projekten ohne Baufortschrittskontrolle beim Off-Plan-Kauf

Verwaltung aus der Ferne

Wenn du nicht dauerhaft vor Ort bist, lohnt professionelles Property Management: Vermietung und Gästebetreuung, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und Behördenkommunikation. Rechne mit 10 bis 25 Prozent der Mieteinnahmen je nach Leistungsumfang, bei Ferienvermietung eher am oberen Ende.

Die Regionen im Detail

Der Markt zerfällt in klar unterscheidbare Teilmärkte, und deine Standortwahl entscheidet über Rendite und Alltag:

  • Punta Cana und Bávaro: der Tourismusmotor des Landes mit dem größten Flughafen der Karibik-Region, breitem Neubauangebot und der stärksten Ferienvermietungsnachfrage. Ideal für renditeorientierte Käufer, aber auch am stärksten vom Tourismuszyklus abhängig.
  • Las Terrenas auf der Samaná-Halbinsel: europäisch geprägt, viele französische und deutsche Residenten, Boutique-Projekte statt Massentourismus.
  • Cabarete und Sosúa an der Nordküste: Wassersport-Hochburg mit günstigeren Preisen und treuer Expat-Gemeinde.
  • Santo Domingo: der einzige echte Ganzjahresmarkt mit Vermietung an Einheimische und Geschäftsleute, unabhängig vom Tourismus.

Off-Plan-Kauf und Finanzierung

Ein Großteil des Angebots in den Tourismuszonen wird off-plan verkauft, also vor oder während der Bauphase, meist mit Zahlungsplänen von 30 bis 50 Prozent während des Baus und dem Rest bei Übergabe. Das verschafft dir Preisvorteile von oft 15 bis 25 Prozent gegenüber dem fertigen Objekt, verlagert aber das Fertigstellungsrisiko auf dich. Prüfe deshalb Bauträger-Referenzen, Baugenehmigungen und ob die Zahlungen über ein Treuhand- oder Fideicomiso-Konto abgesichert sind; die Treuhandstruktur nach dominikanischem Recht hat sich bei seriösen Projekten als Standard etabliert.

Lokale Banken finanzieren auch Ausländer, üblicherweise bis etwa 70 Prozent des Kaufwerts, allerdings zu Zinsen, die deutlich über europäischem Niveau liegen. Viele Käufer kombinieren deshalb Eigenkapital mit einer Finanzierung im Heimatland oder nutzen die zinslosen Bauphasen-Zahlungspläne der Entwickler als faktische Finanzierung. Rechne konservativ: Eine Ferienimmobilie muss auch bei 50 Prozent Auslastung ihre Kosten tragen können.

Laufende Kosten und Wiederverkauf

Nach dem Kauf solltest du die Kostenseite realistisch führen. Bei Eigentumswohnungen und Resort-Einheiten fällt ein monatliches Hausgeld für Pool, Sicherheit und Anlagenpflege an, das in gehobenen Projekten schnell 150 bis 400 US-Dollar erreicht. Dazu kommen Strom (vergleichsweise teuer, Klimaanlagen treiben die Rechnung), Versicherung mit Hurrikan-Deckung und bei Vermietung das Management mit üblicherweise 15 bis 25 Prozent der Einnahmen. Mieteinnahmen sind in der Dominikanischen Republik steuerpflichtig, auch für Nicht-Residenten; wer sauber deklariert, hat beim späteren Geldtransfer ins Ausland keine Probleme.

Auch den Exit solltest du von Anfang an mitdenken: Beim Wiederverkauf zahlt der neue Käufer erneut die Transfersteuer, dein Veräußerungsgewinn unterliegt der dominikanischen Besteuerung, und in Tourismuslagen konkurrierst du mit ständig nachkommenden Neubauprojekten. Objekte mit Alleinstellungsmerkmal, Strandnähe, Meerblick oder starker Lage in Santo Domingo, halten ihren Wert deutlich besser als austauschbare Anlagen der zweiten Reihe. Kalkuliere den Kauf deshalb so, dass er sich aus laufender Rendite trägt und die Wertsteigerung der Bonus bleibt, nicht die Bedingung.

Dein nächster Schritt in die Karibik

Die Dominikanische Republik kombiniert freies Eigentum, niedrige Erwerbskosten, steuerliche Anreize und einen liquiden, wachsenden Markt. Damit ist sie der pragmatischste Einstieg in karibisches Immobilieneigentum, gerade im Vergleich zu Nachbarmärkten mit Pacht- oder Genehmigungsmodellen; wie es etwa auf Jamaika läuft, zeigt unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Jamaika. Wenn du sauber prüfst, mit eigenem Anwalt arbeitest und CONFOTUR klug nutzt, bekommst du hier Karibik-Eigentum mit einem Steuer- und Rechtsrahmen, der dich als Ausländer nicht benachteiligt, sondern umwirbt.