Immobilien in Italien zu kaufen ist für Deutsche einer der naheliegendsten Schritte ins Ausland: kurze Wege, ein vertrautes Rechtssystem mit Notar und Registern und ein Markt, der vom Bergdorf im Piemont bis zur Stadtwohnung in Palermo jede Preisklasse bedient. Ob Kapitalanlage, Ferienhaus, Zweitwohnsitz oder kompletter Umzug: Der Kauf ist gut planbar, wenn du Ablauf, Steuern und die typischen Fallstricke kennst.

Wer kaufen darf und was du vorher brauchst

Für den reinen Immobilienkauf brauchst du keine Aufenthaltsgenehmigung. EU- und EFTA-Bürger kaufen völlig frei. Nicht-EU-Bürger ohne italienischen Aufenthaltstitel können kaufen, wenn zwischen Italien und ihrem Heimatland Gegenseitigkeit besteht, was etwa für die USA, das Vereinigte Königreich, die Schweiz und Kanada der Fall ist. Zwei Dinge sind dagegen für jeden Käufer Pflicht:

  • Der Codice Fiscale, die italienische Steuernummer. Ohne sie läuft weder Vertrag noch Kontoeröffnung. Du bekommst sie bei der Agenzia delle Entrate oder über die italienischen Konsulate.
  • Ein nachverfolgbarer Zahlungsweg über Bankkanäle, in der Praxis meist ein italienisches Konto.

Der Kaufablauf in drei Stufen

Nach der Objektwahl folgt häufig zunächst ein schriftliches Kaufangebot, dann der Vorvertrag, das Compromesso. Er fixiert Kaufpreis, Fristen und Bedingungen und ist bindend. Üblich ist eine Anzahlung von 10 bis 30 Prozent als Caparra: Springst du ohne Grund ab, ist sie verloren; springt der Verkäufer ab, schuldet er dir das Doppelte. Lass das Compromesso vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt prüfen, nicht erst den Schlussvertrag.

Due Diligence: Grundbuch und Baurecht

Vor dem Notartermin gehören auf den Tisch: Grundbuch- und Katasterauszüge (Visura), Belastungen und Hypotheken, Baugenehmigungen und die Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands mit den genehmigten Plänen. Gerade bei Altbauten sind nicht genehmigte Umbauten (Abusi Edilizi) verbreitet und können den Verkauf blockieren oder teuer werden. Pflicht ist außerdem der Energieausweis (APE).

Notartermin (Rogito)

Beim Rogito beurkundet der Notar den endgültigen Kaufvertrag, prüft Eigentum und Lastenfreiheit, wickelt die Steuerzahlung ab und trägt dich ins Immobilienregister ein. Mit der Unterschrift fließt der Restkaufpreis, üblicherweise per Bankscheck oder Treuhandabwicklung, und du erhältst die Schlüssel.

Steuern und Kaufnebenkosten 2026

Die Registersteuer (Imposta di Registro) ist der größte Posten und wird bei Bestandsimmobilien vom Katasterwert berechnet, der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt:

  • Erstwohnsitz (Prima Casa): 2 Prozent des Katasterwerts, sofern du binnen 18 Monaten deinen Wohnsitz in der Gemeinde anmeldest
  • Zweitwohnsitz: 9 Prozent des Katasterwerts
  • Neubau vom Bauträger: statt Registersteuer fällt Mehrwertsteuer (IVA) an, 4 Prozent bei Prima Casa, 10 Prozent beim Zweitwohnsitz, 22 Prozent bei Luxusimmobilien
  • Notargebühren: rund 1 bis 2,5 Prozent, mit Mindesthonoraren von etwa 1.500 bis 3.000 Euro
  • Grundbuch- und Katastergebühren: rund 0,5 Prozent beziehungsweise Festbeträge
  • Maklerprovision: üblich sind rund 3 Prozent zuzüglich IVA, oft von beiden Seiten

Für landwirtschaftliche Flächen können deutlich höhere Sätze zwischen 10 und 18 Prozent gelten. Verbindliche Informationen zu Steuern und Katasterwerten veröffentlicht die italienische Steuerbehörde Agenzia delle Entrate; das komplette italienische Steuersystem für Zuzügler, von der 7-Prozent-Regel bis zur Flat Tax, haben wir im oben verlinkten Italien-Guide von Wohnsitz Ausland sowie im Steueratlas-Profil Italien zusammengefasst.

Markt und Preise: moderates Wachstum

Italiens Häusermarkt wächst stetig, aber ohne Überhitzung: Nach dem Preisindex von Istat stiegen die Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2026 um 5,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Neubauten um 6,7 Prozent, Bestandsobjekte um 4,8 Prozent, nachzulesen direkt bei Istat. Die Spannbreite bleibt enorm: Mailand ist mit Abstand am teuersten, gefolgt von Bozen, Florenz und Rom, während weite Teile Süditaliens und des Landesinneren Häuser zu Preisen bieten, für die du in Deutschland keinen Stellplatz bekommst. Vorsicht bei symbolischen 1-Euro-Häusern: Die Sanierungsauflagen machen sie selten zum Schnäppchen.

Sanieren: der 50-Prozent-Bonus läuft 2026 weiter

Der berühmte Superbonus von 110 Prozent ist ausgelaufen, 2025 galt er nur noch mit 65 Prozent für wenige Altfälle. Aktuell relevant ist der reguläre Sanierungsbonus: Das Haushaltsgesetz 2026 verlängert die Steuergutschrift von 50 Prozent für den Erstwohnsitz und 36 Prozent für sonstige Objekte um ein weiteres Jahr, mit einer Ausgabenobergrenze von 96.000 Euro pro Wohneinheit, verteilt auf zehn Jahressteuerraten. Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft und selbst einzieht, holt damit einen erheblichen Teil der Renovierung über die Steuer zurück, vorausgesetzt, er zahlt in Italien Einkommensteuer.

Finanzierung und laufende Kosten

Italienische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, verlangen dann aber mehr Eigenkapital und umfangreiche Nachweise; rechne als Auswärtiger mit deutlich niedrigerer Beleihung als Einheimische und stelle den Antrag früh im Prozess. Laufend fallen an: die kommunale Immobiliensteuer IMU (für den nicht luxuriösen Erstwohnsitz entfällt sie), Müllgebühren und gegebenenfalls Kosten der Eigentümergemeinschaft. Vermietest du, werden Mieteinnahmen in Italien steuerpflichtig, häufig mit der pauschalen Cedolare Secca.

Regionale Unterschiede: wo dein Budget wie weit reicht

Kaum ein europäischer Markt ist so gespalten wie der italienische. Mailand und Bozen führen die Preistabellen mit Quadratmeterpreisen an, die sich dem Münchner Niveau nähern, gefolgt von Florenz, Rom und den Tourismuslagen an den oberitalienischen Seen. Ligurien und die Toskana bleiben teuer, bieten im Hinterland aber weiterhin bezahlbare Landhäuser. Richtig günstig wird es in den Abruzzen, in Kalabrien, auf Sizilien und in weiten Teilen Apuliens: Dort findest du bewohnbare Häuser im fünfstelligen Bereich und ganze Dörfer, die um Zuzügler werben. Bedenke bei der Standortwahl neben dem Preis auch Erreichbarkeit, medizinische Versorgung und die Frage, ob eine Vermietung an Feriengäste realistisch ist, denn davon hängt ab, ob dein Haus laufende Kosten selbst erwirtschaften kann.

Erben, Schenken, Gesellschaft: an später denken

Italienische Immobilien deutscher Eigentümer berühren zwei Rechtsordnungen. Die italienische Erbschaftsteuer ist mit Freibeträgen von einer Million Euro pro Kind und Sätzen ab 4 Prozent vergleichsweise mild, die deutsche Besteuerung bleibt daneben aber anwendbar. Wer mehrere Objekte kauft oder vermietet, sollte früh prüfen, ob ein Erwerb über eine Gesellschaft sinnvoll ist, und wer mit Familie kauft, sollte die Eigentumsquoten bewusst festlegen, statt sie dem Zufall zu überlassen. Diese Weichen stellst du am günstigsten vor dem Rogito, danach kostet jede Änderung erneut Steuern und Notar.

Italien als Wohnsitzland: mehr als ein Hauskauf

Viele Käufer denken den Schritt weiter: Italien lockt Rentner mit einer 7-Prozent-Pauschalsteuer auf sämtliche Auslandseinkünfte beim Zuzug in Süditalien-Gemeinden unter 20.000 Einwohnern, Details dazu findest du bei Ruhestand im Ausland. Für Berufstätige gibt es das Impatriati-Regime, für Vermögende die Pauschalsteuer für Neuresidenten. Konsularische und praktische Hinweise für den Umzug liefert das Auswärtige Amt auf seiner Italien-Seite.

Ferienvermietung: neue Spielregeln

Wer sein italienisches Haus über Plattformen vermieten will, muss seit 2025 den nationalen Identifikationscode CIN für Kurzzeitvermietungen führen und die kommunalen Meldepflichten einhalten; Verstöße kosten empfindliche Bußgelder. Dazu kommen je nach Region weitere Auflagen, etwa Sicherheitsanforderungen und Kurtaxen. Die Einnahmen kannst du in vielen Fällen pauschal über die Cedolare Secca versteuern, bei mehr als vier vermieteten Objekten giltst du allerdings als gewerblich. Plane diese Regeln vor dem Kauf ein, wenn deine Kalkulation auf Feriengästen basiert, denn die Zeiten der formlosen Airbnb-Vermietung sind in Italien vorbei.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Italien?

Vom akzeptierten Angebot bis zum Rogito vergehen üblicherweise zwei bis vier Monate, mit Finanzierung eher länger. Die Dauer hängt vor allem an der Dokumentenlage des Verkäufers.

Was macht eigentlich der Geometra?

Der Geometra ist die italienische Mischung aus Vermesser und Bautechniker. Er prüft Katasterdaten, Baukonformität und Umbauten und ist bei Bestandsimmobilien neben dem Anwalt dein wichtigster Prüfer.

Brauche ich zwingend ein italienisches Bankkonto?

Vorgeschrieben ist es nicht, praktisch führt aber kaum ein Weg daran vorbei: Kaufabwicklung, Steuerlastschriften und Versorgerverträge laufen am einfachsten über ein Konto im Land.

Mit welchen laufenden Kosten muss ich rechnen?

Für ein Ferienhaus in normaler Lage summieren sich IMU, Müllgebühr, Versicherung und Grundkosten für Strom, Wasser und Gas typischerweise auf einige tausend Euro im Jahr, je nach Region und Objektgröße. In Wohnanlagen kommen die Umlagen der Eigentümergemeinschaft dazu. Plane diese Posten realistisch ein, bevor du dich vom günstigen Kaufpreis leiten lässt.

Kann ich als Nicht-EU-Bürger nach dem Brexit noch kaufen?

Ja, britische Staatsangehörige kaufen über die Gegenseitigkeitsregel weiterhin frei; für den Aufenthalt gelten aber die Drittstaaten-Regeln mit 90 von 180 Tagen ohne Visum.

Dein Weg zur eigenen Immobilie in Italien

Italien belohnt vorbereitete Käufer: Codice Fiscale besorgen, Budget inklusive 10 bis 15 Prozent Nebenkosten kalkulieren, Objekt mit Anwalt und Geometra prüfen, erst dann das Compromesso unterschreiben. Wer den Erstwohnsitz-Status nutzen kann, spart massiv bei der Registersteuer; wer saniert, holt sich 2026 die Hälfte der Kosten über den Bonus zurück. So wird aus dem Traum vom Haus unter Zypressen ein solides, kalkulierbares Investment.

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