Der Immobilienkauf in Portugal bleibt für Deutsche eines der beliebtesten Auslandsprojekte überhaupt: Atlantikküste, mildes Klima, EU-Rechtsrahmen und ein Markt, der von der Stadtwohnung in Porto bis zur Villa an der Algarve alles bietet. Gleichzeitig ist Portugal 2026 der heißeste Wohnungsmarkt Westeuropas, mit zweistelligen Preissteigerungen und einer Politik, die ausländische Käufer inzwischen gezielt zur Kasse bittet. Wer jetzt kauft, sollte Ablauf, Steuern und die neue Nichtresidenten-Regel genau kennen.
Wer kaufen darf und was du brauchst
Beim Erwerb selbst macht Portugal keine Unterschiede: Ausländer kaufen ohne Beschränkungen, ob aus der EU oder aus Drittstaaten. Zwei Dinge sind Pflicht:
- Die portugiesische Steuernummer NIF (Número de Identificação Fiscal), die du beim Finanzamt oder über einen Vertreter beantragst. Ohne NIF geht nichts, weder Konto noch Vertrag.
- Ein nachvollziehbarer Zahlungsweg, praktisch meist über ein portugiesisches Bankkonto.
Der Kaufablauf Schritt für Schritt
Nach Objektwahl und Preisverhandlung wird der Vorvertrag geschlossen, der Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Er ist bindend und wird mit einer Anzahlung von üblicherweise 10 bis 20 Prozent unterlegt. Trittst du zurück, ist die Anzahlung verloren; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er dir das Doppelte. Vorher gehören Grundbuchauszug (Certidão Permanente), Kataster (Caderneta Predial), Wohnnutzungslizenz und Energieausweis geprüft, am besten durch einen unabhängigen Anwalt.
Beurkundung und Registrierung
Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Escritura vor Notar oder im Casa-Pronta-Verfahren. Direkt davor zahlst du die Erwerbssteuern, danach wird der Kauf im Grundbuch registriert. Erst diese Registrierung sichert dein Eigentum gegenüber Dritten.
IMT, Stempelsteuer und die neue Nichtresidenten-Regel
Beim Kauf fallen an:
- IMT (Grunderwerbsteuer): progressiv gestaffelt nach Kaufpreis und Nutzung, bei Wohnimmobilien bis zu 7,5 Prozent in den obersten Stufen; günstige Erstwohnsitze sind ganz befreit
- Stempelsteuer: pauschal 0,8 Prozent des Kaufpreises
- Notar- und Registergebühren: meist rund 1.000 bis 2.000 Euro
Die wichtigste Änderung des Jahres: Mit dem Decreto-Lei 97/2026 gilt ab dem 1. September 2026 eine einheitliche IMT von 7,5 Prozent für Nichtresidenten, die Wohnimmobilien kaufen, unabhängig vom Kaufpreis. Es gibt Ausnahmen und Rückerstattungswege: Wer binnen zwei Jahren nach dem Kauf steuerlicher Resident in Portugal wird, entgeht dem Aufschlag, ebenso, wer die Immobilie innerhalb von sechs Monaten langfristig zu moderater Miete vermietet und dies mindestens 36 Monate durchhält. Für Auswanderer, die ohnehin nach Portugal ziehen, ändert sich damit wenig; reine Ferienhaus- und Anlagekäufer ohne Umzugsabsicht zahlen künftig spürbar mehr. Junge Käufer bis 35 profitieren umgekehrt weiter vom IMT Jovem mit voller Befreiung bis zu einem Kaufpreis von rund 330.000 Euro beim ersten Eigenheim. Amtliche Informationen und Simulatoren findest du beim portugiesischen Finanzportal Portal das Finanças.
Preise 2026: der Markt läuft heiß
Portugals Preisboom hat sich zuletzt noch beschleunigt: Das nationale Statistikinstitut INE meldete für das Gesamtjahr 2025 einen Anstieg des Hauspreisindex um 17,6 Prozent, im ersten Quartal 2026 lag das Plus bei 19,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der landesweite Medianpreis erreichte Anfang 2026 rund 2.300 Euro pro Quadratmeter, in Lissabon und an der Algarve liegen gute Lagen weit darüber, während das Landesinnere und Regionen wie der Alentejo deutlich günstiger bleiben. Treiber sind chronischer Angebotsmangel, Baukosten und ungebrochene in- wie ausländische Nachfrage. Kalkuliere also nicht mit den Preislisten von vor zwei, drei Jahren.
Finanzierung: portugiesische Banken finanzieren Ausländer
Hypotheken für Ausländer sind Standardgeschäft. Als Nichtresident bekommst du üblicherweise 60 bis 70 Prozent Beleihung, als Resident bis etwa 90 Prozent; Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren sind üblich, angeboten werden Fest- und variable Zinsen auf Euribor-Basis. Die Bank verlangt NIF, Einkommensnachweise und eine Objektbewertung. Vergleiche mehrere Institute, die Konditionsunterschiede sind erheblich.
Golden Visa, NHR und der Blick aufs Ganze
Zwei Klarstellungen, weil sich hartnäckig veraltete Informationen halten: Das Golden Visa über Immobilienkäufe wurde bereits im Oktober 2023 abgeschafft, ein Kauf begründet also kein Aufenthaltsrecht mehr; Auswanderer nutzen stattdessen reguläre Wege wie das D7-Visum für Passiveinkommen oder das Digital-Nomad-Visum. Und das alte NHR-Steuerregime ist Geschichte, an seine Stelle ist das engere IFICI-Regime für bestimmte Berufe getreten. Was das konkret für Rentner bedeutet, die nach Portugal ziehen wollen, analysiert Ruhestand im Ausland; die laufenden Steuern des Landes von IMI bis Kapitalerträgen findest du im Steueratlas-Profil Portugal, der Leitquelle für Ländersteuern in unserem Verbund. Falls du Krypto-Gewinne für den Kauf realisieren willst: Wie Portugal Kryptowährungen inzwischen besteuert, erklärt unser Schwesterportal Kryptosteuern.info.
Regionen im Vergleich: wohin mit deinem Budget?
Lissabon bleibt der teuerste Markt des Landes, mit Toplagen weit über 5.000 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Cascais und dem Speckgürtel der Hauptstadt. Porto hat kräftig aufgeholt, bietet aber im Umland noch deutlich mehr Substanz fürs Geld. An der Algarve zahlst du für meerblicknahe Lagen Premiumpreise, während die Westküste zwischen Comporta und Odemira zum Refugium für internationale Käufer geworden ist. Wer Wert auf Preis statt Prestige legt, schaut auf die Silberküste um Caldas da Rainha und Nazaré, auf Zentralportugal oder in den Alentejo, wo Landhäuser mit Grund noch sechsstellig zu haben sind. Auch Madeira und die Azoren haben eigene Dynamiken entwickelt, mit starkem Zuzug von Remote Workern auf Madeira. Als Faustregel gilt 2026: Je touristischer die Lage, desto härter konkurrierst du mit internationalem Kapital; je weiter im Landesinneren, desto mehr verhandelst du mit lokalem Markt und Realismus.
Checkliste: dein Portugal-Kauf in acht Schritten
- NIF beantragen und portugiesisches Bankkonto eröffnen
- Budget inklusive IMT, Stempelsteuer und Reserven kalkulieren, Nichtresidenten-Regel einrechnen
- Finanzierung vorklären und Konditionen mehrerer Banken vergleichen
- Objekt auswählen, Dokumente anfordern: Grundbuch, Kataster, Nutzungslizenz, Energieausweis
- Unabhängigen Anwalt mit der Prüfung beauftragen
- CPCV mit klaren Fristen und Bedingungen unterschreiben
- Steuern zahlen, Escritura beurkunden, Grundbucheintrag veranlassen
- Versorgungsverträge, IMI und gegebenenfalls Vermietung organisieren
Laufende Kosten und Vermietung
Nach dem Kauf zahlst du jährlich die kommunale Grundsteuer IMI, meist 0,3 bis 0,45 Prozent des Steuerwerts, bei hohen Gesamtwerten zusätzlich die Zusatzsteuer AIMI. Ferienvermietung (Alojamento Local) ist in Lissabon, Porto und Teilen der Algarve stark reguliert, neue Lizenzen sind vielerorts kaum zu bekommen; prüfe das vor dem Kauf, wenn deine Rendite auf Kurzzeitvermietung baut. Langzeitvermietung bleibt möglich, Mieteinnahmen versteuerst du in Portugal.
Neubau, Sanierung und Landkauf: worauf du achten musst
Beim Neubau vom Bauträger zahlst du statt IMT die Mehrwertsteuer nicht separat, der Preis versteht sich inklusive; entscheidend sind hier Fertigstellungsgarantien, Bankbürgschaften für Anzahlungen und ein klar definierter Übergabetermin mit Vertragsstrafen. Bei Sanierungsobjekten prüfe zuerst die Nutzungslizenz und ob geplante Umbauten genehmigungsfähig sind, denn die Gemeinden genehmigen längst nicht alles, was Verkäuferprospekte versprechen. Besondere Vorsicht gilt bei ländlichen Grundstücken: Auf als rustikal klassifiziertem Land darfst du in aller Regel nicht wohnen und oft gar nicht bauen. Der Traum vom Selbstausbau eines Landguts scheitert regelmäßig an genau dieser Klassifizierung, kläre sie vor jeder Anzahlung über die Gemeinde.
Häufige Fragen
Kann ich kaufen, ohne nach Portugal zu ziehen?
Ja, ohne jede Einschränkung. Ab dem 1. September 2026 zahlst du dann aber die pauschale Nichtresidenten-IMT von 7,5 Prozent, sofern keine der Ausnahmen greift.
Wie lange dauert der Kauf?
Mit vollständigen Unterlagen vergehen vom CPCV bis zur Escritura oft nur vier bis acht Wochen, mit Finanzierung zwei bis drei Monate. Der Engpass ist fast immer die Dokumentenlage des Verkäufers.
Ist ein Anwalt Pflicht?
Nein, aber dringend zu empfehlen. Der Notar prüft die Form, nicht deine Interessen. Ein unabhängiger Anwalt kostet meist rund 1 Prozent des Kaufpreises und verhindert die teuren Klassiker von fehlender Nutzungslizenz bis Altlasten.
Welche laufenden Kosten kommen auf mich zu?
Neben der IMI zahlst du Kondominiumsumlagen bei Wohnungen, Versicherung und die üblichen Versorger. Für ein durchschnittliches Apartment liegen die fixen Jahreskosten meist im niedrigen vierstelligen Eurobereich. Bei Vermietung kommen Einkommensteuer auf die Mieten und gegebenenfalls Lizenzkosten hinzu.
Was gilt bei Erbschaft?
Portugal erhebt keine Erbschaftsteuer zwischen Ehegatten, Kindern und Eltern; entferntere Erben zahlen 10 Prozent Stempelsteuer. Deutsche Erbschaftsteuerpflichten bleiben davon unberührt, plane grenzüberschreitend.
So gehst du es an
Der portugiesische Kaufprozess ist transparent und gut abgesichert, wenn du die Reihenfolge einhältst: NIF und Konto besorgen, Budget mit allen Steuern und der neuen Nichtresidenten-IMT durchrechnen, Objekt anwaltlich prüfen lassen, erst dann den CPCV unterschreiben. Rechne die 7,5-Prozent-Regel in deine Kalkulation ein oder plane den Umzug so, dass du ihr entgehst. Portugal bleibt trotz Preisboom ein erstklassiges Ziel, aber 2026 mehr denn je eines für vorbereitete Käufer.
