Kapitalanlage, Ferienhaus, Zweitwohnsitz, Plan B oder bevorstehende Auswanderung: Eine Immobilie in Frankreich zu kaufen ist für Ausländer rechtlich unkompliziert, denn es gibt keinerlei Erwerbsbeschränkungen für ausländische Käufer. Vom Dorfhaus in der Dordogne über das Stadtapartment in Lyon bis zum Anwesen in der Provence steht dir der komplette Markt offen. Was dich stattdessen fordert, sind die Nebenkosten, das notarielle Verfahren und ein paar steuerliche Eigenheiten, die du vor der Unterschrift kennen solltest. Lieber mieten statt kaufen? Dann findest du hier alles zur Anmietung einer Wohnung in Frankreich, und einen Überblick über andere Märkte in unserem Hub Immobilienerwerb im Ausland.

Der französische Markt hat die Zinsdelle der Jahre 2023 bis 2024 hinter sich gelassen und stabilisiert sich seit 2025; regional bleiben die Unterschiede groß, von gefragten Metropolen und Küstenlagen bis zu ländlichen Regionen mit erheblichem Angebotsüberhang und entsprechend verhandelbaren Preisen. Genau diese Spreizung macht Frankreich für Käufer mit klarem Suchprofil attraktiv.

Der Kaufablauf: vom Angebot bis zur Acte de Vente

  1. Recherche und Besichtigung: Preise, Lagen und Objekttypen vergleichen, mehrere Objekte ansehen, Zustand und Renovierungsbedarf realistisch bewerten.
  2. Finanzierung klären: Französische Banken finanzieren Gebietsfremde in der Regel bis etwa 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises, gegen Bonitätsnachweise aus dem Heimatland. Alternativ kommt eine Finanzierung über deine Hausbank in Betracht.
  3. Angebot und Vorvertrag: Nach der Einigung wird der Vorvertrag (Compromis de Vente oder Promesse de Vente) unterzeichnet. Üblich ist eine Anzahlung von 10 Prozent auf ein Notaranderkonto.
  4. Bedenkzeit: Als Käufer hast du nach Unterzeichnung eine gesetzliche Rücktrittsfrist von 10 Tagen, ohne Angabe von Gründen und ohne Verlust der Anzahlung.
  5. Acte de Vente: Die endgültige Kaufurkunde wird beim Notar unterzeichnet, der Restkaufpreis gezahlt und das Eigentum übertragen.
  6. Grundbucheintrag: Der Notar registriert den Eigentumswechsel beim Service de la publicité foncière. Erst damit ist der Erwerb rechtlich vollzogen.

Der Notar ist in Frankreich zentrale Figur des Kaufs: Er prüft Eigentumsverhältnisse, Lasten und Vorkaufsrechte, beurkundet und wickelt die Steuern ab. Anders als in Deutschland ist es üblich, dass ein einziger Notar für beide Seiten handelt; du kannst aber ohne Mehrkosten einen eigenen Notar hinzuziehen. Details zu Ablauf und Pflichtdiagnosen erklärt das offizielle Portal der Notaires de France.

Nebenkosten und Steuern: hier liegt der Unterschied

Kaufnebenkosten

Die im Sprachgebrauch "frais de notaire" genannten Kosten bestehen zum größten Teil aus Steuern:

  • Grunderwerbsteuer (DMTO): je nach Departement rund 5,1 bis 6,3 Prozent; seit April 2025 dürfen die Departements den Satz befristet um 0,5 Punkte anheben, was die meisten getan haben. In der Mehrzahl der Departements liegt der Satz 2026 bei 6,32 Prozent.
  • Notargebühren: gesetzlich tarifiert, etwa 1 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises, degressiv gestaffelt.
  • Maklerprovision: im Schnitt 3 bis 6 Prozent, häufig vom Verkäufer getragen und im Angebotspreis enthalten.

In Summe solltest du für Bestandsimmobilien 7 bis 8 Prozent Kaufnebenkosten einplanen, bei Neubauten nur 2 bis 3 Prozent, dafür fällt dort Mehrwertsteuer an. Wer knapp kalkuliert, unterschätzt diesen Block regelmäßig.

Laufende Steuern

  • Taxe foncière: die jährliche Grundsteuer des Eigentümers, regional sehr unterschiedlich und in vielen Kommunen zuletzt deutlich gestiegen.
  • Taxe d'habitation: für Hauptwohnsitze abgeschafft, fällt aber für Zweitwohnungen weiterhin an; in angespannten Wohnlagen dürfen Kommunen Zuschläge von bis zu 60 Prozent erheben.
  • Immobilienvermögensteuer (IFI): greift ab einem Netto-Immobilienvermögen von 1,3 Millionen Euro, auch für Gebietsfremde mit Frankreich-Immobilien.
  • Bei Vermietung und späterem Verkauf gelten eigene Regeln samt Sozialabgaben; zuständig ist die Finanzverwaltung impots.gouv.fr, für Doppelbesteuerungsfragen hilft das DBA Deutschland-Frankreich.

Finanzierung als ausländischer Käufer

Französische Hypotheken sind für EU-Bürger gut zugänglich; Banken verlangen Einkommensnachweise, eine Schuldenquote von maximal etwa 35 Prozent und oft eine Lebensversicherung als Sicherheit. Nicht-EU-Bürger bekommen Finanzierungen ebenfalls, aber mit höheren Eigenkapitalanforderungen. Internationale Banken und spezialisierte Vermittler können sinnvoll sein, wenn du Einkommen außerhalb der Eurozone beziehst; kalkuliere dann das Währungsrisiko bewusst ein. Hole Finanzierungszusagen vor dem Compromis ein oder lasse eine Finanzierungsklausel (condition suspensive) in den Vorvertrag aufnehmen, die dich bei Ablehnung der Bank schadlos aussteigen lässt.

Standortwahl und Strategie

Paris und die Côte d'Azur bleiben die teuersten Pflaster mit Quadratmeterpreisen, die ein Vielfaches des Landesschnitts betragen. Deutlich mehr Substanz fürs Geld bieten Städte wie Nantes, Montpellier oder Toulouse sowie die klassischen Ferienregionen im Südwesten. Auf dem Land bekommst du Häuser teils zu Preisen, die in Deutschland nicht einmal für ein Baugrundstück reichen, allerdings oft mit Renovierungsstau und schwacher Wiederverkaufsliquidität. Für Käufer mit Blick auf den Ruhestand zählt neben dem Preis vor allem die Infrastruktur: Gesundheitsversorgung, Bahnanbindung und Alltagstauglichkeit abseits der Saison. Was Frankreich steuerlich und praktisch für Rentner bedeutet, von Pflege bis Erbrecht, vertieft unsere Schwesterseite im Länderreport Ruhestand in Frankreich.

Diagnostics und DPE: der unterschätzte Preisfaktor

Vor jedem Verkauf muss der Verkäufer ein Bündel technischer Pflichtgutachten vorlegen, das Dossier de Diagnostic Technique: Energieausweis (DPE), Asbest, Blei, Termiten (regional), Elektrik und Gas bei älteren Installationen, Naturrisiken und mehr. Lies diese Unterlagen genau, denn sie sind dein wichtigstes Werkzeug in der Preisverhandlung. Besonders folgenreich ist der DPE: Frankreich hat mit dem Klimagesetz einen harten Fahrplan gegen Energieschleudern beschlossen. Wohnungen der schlechtesten Klasse G dürfen seit 2025 nicht mehr neu vermietet werden, Klasse F folgt 2028. Für Selbstnutzer ist das ein Verhandlungsargument, für Vermieter eine echte Investitionspflicht: Ohne energetische Sanierung ist ein F- oder G-Objekt als Mietinvestment perspektivisch wertlos.

Diese sogenannten "passoires thermiques" werden deshalb oft mit deutlichen Abschlägen gehandelt, gerade auf dem Land und in Bergregionen. Das kann eine Chance sein, wenn du Sanierungskosten realistisch kalkulierst und staatliche Förderungen wie MaPrimeRénov einbeziehst, deren Bedingungen sich allerdings regelmäßig ändern. Hole vor dem Kauf Kostenvoranschläge lokaler Handwerker ein und lass dir vom Verkäufer alle bereits durchgeführten Arbeiten mit Rechnungen belegen; in Frankreich haftet der Handwerker über die zehnjährige Garantie décennale, die auf den Erwerber übergeht.

Nach dem Kauf: Versicherung, Versorger, Verwaltung

  • Versicherungen: Gebäudeversicherung ist faktisch Pflicht (bei Eigentumswohnungen auch formal), Hausrat- und gegebenenfalls Naturgefahrenabsicherung sind dringend zu empfehlen.
  • Versorger: Zählerstände bei Übergabe dokumentieren, Strom-, Wasser- und Gasverträge ummelden, Tarife vergleichen.
  • Kommune: Eigentümerwechsel anzeigen; die Taxe foncière läuft ab dem Folgejahr auf dich.
  • Vermietung: Für möblierte Kurzzeitvermietung gelten in vielen Städten Registrierungspflichten und Beschränkungen; prüfe die lokalen Regeln, bevor du mit Ferienvermietung kalkulierst.

Kurz beantwortet: die häufigsten Fragen

Brauche ich für den Kauf ein Visum oder einen Wohnsitz in Frankreich?

Nein. Kaufen darf jeder, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz. Willst du dauerhaft dort leben, regelst du den Aufenthalt separat: EU-Bürger formlos, Drittstaater über die üblichen Visawege. Ein Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf gibt es in Frankreich nicht.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Ja, innerhalb der gesetzlichen Frist von 10 Tagen nach Unterzeichnung des Vorvertrags, ohne Gründe und ohne Verlust der Anzahlung. Danach bindet dich der Vertrag, es sei denn, eine vereinbarte aufschiebende Bedingung wie die Finanzierungsklausel greift.

Wie hoch sind die jährlichen Kosten für ein Ferienhaus?

Rechne mit Taxe foncière, der Zweitwohnungs-Taxe d'habitation (in angespannten Lagen mit Zuschlag), Versicherung, Energie und Instandhaltung. Je nach Kommune und Objekt summiert sich das schnell auf einige tausend Euro pro Jahr, die in jede Kaufentscheidung gehören.

Dein Weg zum Eigentum in Frankreich

Frankreich belohnt vorbereitete Käufer: keine Erwerbshürden, ein sicheres notarielles Verfahren, ein tiefer Markt mit echter Auswahl. Die Stellschrauben, an denen du drehen kannst, sind die Lage, der Zustand des Objekts und eine saubere Finanzierungsstruktur; die Posten, die du schlicht akzeptieren musst, sind rund 7 bis 8 Prozent Nebenkosten und die laufenden Steuern inklusive Zweitwohnungsabgabe. Wer diese Zahlen von Anfang an einpreist, mit Notar und gegebenenfalls Steuerberater arbeitet und die 10-Tage-Frist als echte Prüfzeit nutzt, kauft in einem der rechtssichersten Immobilienmärkte Europas. Zum Vergleich günstigerer EU-Standorte lohnt ein Blick auf unseren Beitrag Nach Bulgarien umziehen und maximal 10% Steuern bezahlen.