Eine Immobilie in Georgien zu kaufen gehört zu den unkompliziertesten Immobiliengeschäften, die du als Ausländer weltweit abschließen kannst: keine Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag oft binnen eines Werktags und volle Eigentumsrechte bei Wohn- und Gewerbeimmobilien. Das Land am Schnittpunkt von Europa und Asien zieht damit Kapitalanleger, Auswanderer und digitale Nomaden gleichermaßen an, ob für ein Apartment in Tiflis, eine Ferienwohnung in Batumi am Schwarzen Meer oder als Plan B mit Aufenthaltsoption.

Was Ausländer kaufen dürfen und was nicht

Für Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien gibt es keinerlei Beschränkungen: Du kaufst zu denselben Bedingungen wie georgische Staatsbürger, ohne Genehmigung, ohne Mengenbegrenzung, ohne Residenzpflicht. Die eine große Ausnahme bleibt bestehen: Landwirtschaftliche Flächen dürfen Ausländer seit der Verfassungs- und Gesetzesreform von 2019 grundsätzlich nicht mehr erwerben, Ausnahmen gelten im Wesentlichen nur bei Erbschaften. Wenn dir ein Haus mit großem Grundstück angeboten wird, prüfe deshalb immer die Flächenkategorie im Register.

Kaufablauf: schlanker geht es kaum

Eigentum und Transaktionen werden im öffentlichen Register der National Agency of Public Registry (NAPR) geführt. Der Ablauf:

  1. Objekt auswählen und Preis verhandeln, häufig direkt mit dem Bauträger oder über einen Makler
  2. Registerauszug prüfen: Eigentümer, Belastungen, Hypotheken, Streitvermerke
  3. Kaufvertrag abschließen, auf Georgisch mit beglaubigter Übersetzung, Beurkundung beim Notar oder direkt im Justizhaus
  4. Eintragung im Register, im Standardverfahren innerhalb weniger Werktage, gegen Aufpreis am selben Tag

Du brauchst dafür lediglich deinen Reisepass. Eine Aufenthaltserlaubnis ist für den Kauf nicht erforderlich; mit dem visumfreien Aufenthalt von bis zu 365 Tagen kannst du das gesamte Geschäft abwickeln.

Kosten: keine Grunderwerbsteuer

Eine Grunderwerbsteuer existiert in Georgien nicht. Beim Kauf fällt lediglich eine geringe Registrierungsgebühr beim öffentlichen Register an, deren Höhe von der gewünschten Bearbeitungsgeschwindigkeit abhängt, dazu kommen überschaubare Notar- und Übersetzungskosten. Laufend zahlst du eine Grundsteuer von 0,05 bis 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr, abhängig von Gemeinde und Haushaltseinkommen. Die Details zum bemerkenswert schlanken georgischen Steuersystem, inklusive der Territorialbesteuerung von Auslandseinkünften, haben wir im Steueratlas-Länderprofil Georgien aufbereitet, der Leitquelle für Ländersteuern in unserem Verbund. Einen englischsprachigen Gesamtüberblick bietet Steueratlas in seinen Steueratlas-Länderprofil zu Georgien.

Preise und Markt 2026

Der Markt hat die Boomjahre nach 2022 hinter sich, wächst aber weiter moderat. Nach Daten von TBC Capital lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnfläche in Tiflis Mitte 2025 bei rund 1.270 US-Dollar pro Quadratmeter, etwa 8 Prozent über dem Vorjahr; für 2026 erwarten die Analysten ein Preisplus von gut 3 Prozent, einen Rückgang erwartet praktisch niemand. Die Spannen innerhalb der Stadt sind groß: In Außenbezirken beginnen Neubauten bei etwa 1.000 bis 1.500 Dollar pro Quadratmeter, im zentralen Saburtalo liegen sie bei 1.800 bis 2.500 Dollar, in Toplagen wie Vake und der Altstadt bei 3.000 Dollar und mehr. In Batumi treibt der Tourismus den Markt für Apartmentanlagen, mit teils aggressiven Vorverkaufsmodellen der Entwickler, bei denen du Fertigstellungsrisiken sorgfältig prüfen solltest. Amtliche Wirtschafts- und Preisstatistiken veröffentlicht das nationale Statistikamt Geostat.

Immobilie und Aufenthaltsrecht: neue Schwelle 2026

Georgien vergibt eine befristete Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage von Immobilieneigentum. Wichtig für deine Planung: Seit dem 1. März 2026 liegt die Mindestschwelle beim geschätzten Immobilienwert von 150.000 US-Dollar, zuvor waren es 100.000 Dollar. Ein günstiges Apartment allein reicht damit nicht mehr für den Aufenthaltstitel, wohl aber weiterhin für den Besitz selbst. Wer dauerhaft bleiben will, kombiniert den Kauf häufig mit einer Anmeldung als Kleinunternehmer mit nur 1 Prozent Steuer auf Umsätze bis zur gesetzlichen Schwelle, ein Modell, das unsere Hauptseite Wohnsitz Ausland im oben verlinkten Georgien-Guide im Detail beschreibt. Was Tiflis als Basis für ortsunabhängiges Arbeiten taugt, von Kosten bis Alltag, liest du im Länder-Deep-Dive auf BeyondBorders. Und falls du im Ruhestand nach Georgien willst: Wie das Land Auslandsrenten behandelt, erklärt Ruhestand im Ausland.

Finanzierung: möglich, aber teuer

Georgische Banken vergeben Hypotheken auch an Ausländer, allerdings zu Konditionen, die Eigenkapital attraktiver machen: Zinssätze von 9 bis 11 Prozent, Laufzeiten meist 10 bis 15 Jahre und Anzahlungen von 30 bis 50 Prozent sind üblich. Die meisten ausländischen Käufer zahlen deshalb bar oder nutzen Ratenpläne der Bauträger, die bei Neubauprojekten oft günstiger sind als Bankkredite.

Vermietung: das eigentliche Argument für Tiflis

Wer in Tiflis kauft, kauft meist für die Vermietung, und die Rahmenbedingungen dafür sind ungewöhnlich freundlich. Die Mietnachfrage wird von internationalen Zuzüglern, Studenten und einer wachsenden Tourismusbranche getragen, sowohl langfristig als auch über Kurzzeitplattformen. Wohnungsvermietung an Privatpersonen wird in Georgien mit einem stark vergünstigten Pauschalsatz besteuert, sofern du dich registrierst; die genauen Sätze und Bedingungen haben wir im verlinkten Steueratlas-Profil aufgeschlüsselt. Bruttomietrenditen von 6 bis 10 Prozent sind in Tiflis je nach Lage und Bewirtschaftung realistisch, deutlich mehr, als westeuropäische Metropolen hergeben. In Batumi schwanken die Erträge stärker mit der Saison, und das Überangebot an neuen Apartmenttürmen drückt in schwachen Jahren die Auslastung.

Neubau oder Altbau?

Der Bestand teilt sich grob in drei Welten: sowjetische Plattenbauten mit günstigen Preisen, aber hohem Sanierungsbedarf, sanierte Altbauten in den historischen Vierteln und Neubauprojekte in allen Qualitätsstufen. Bei Neubauten kaufst du oft im sogenannten White-Frame-Zustand, also als Rohling ohne Innenausbau; kalkuliere dafür zusätzlich mehrere hundert Dollar pro Quadratmeter. Prüfe beim Bauträger Fertigstellungshistorie, Bankpartner und die Registrierung des Projekts, bevor du Vorauszahlungen leistest. Beim Altbau gehören Statik, Leitungen und die oft ungeklärten Gemeinschaftsflächen auf die Prüfliste. Für beide Welten gilt: Der Registerauszug entscheidet, nicht der Hochglanzprospekt.

Geld ins Land bringen

Georgische Banken eröffnen Ausländern Konten meist unkompliziert gegen Reisepass, verlangen bei größeren Summen aber Herkunftsnachweise. Überweise den Kaufpreis per Banktransfer und lass die Zahlung im Kaufvertrag dokumentieren; das erleichtert dir später Rückführung und steuerliche Nachweise erheblich. Kaufpreise werden häufig in US-Dollar verhandelt und in Lari abgewickelt, achte auf den Umrechnungsmechanismus im Vertrag.

Risiken, die du ernst nehmen solltest

  • Politische Volatilität: Die innenpolitischen Spannungen seit 2024 und das schwierige Verhältnis zur EU können Nachfrage und Wechselkurs des Lari beeinflussen.
  • Abtrünnige Gebiete: Abchasien und Südossetien stehen nicht unter Regierungskontrolle, Immobilien dort sind tabu. Beachte die Hinweise des Auswärtigen Amts zu Georgien.
  • Bauträgerrisiko in Batumi: Prüfe Fertigstellungsquote, Garantien und den Track Record des Entwicklers, bevor du in Vorverkäufe einsteigst.
  • Sprache und Verträge: Bestehe auf einer beglaubigten Übersetzung, der georgische Text ist im Streitfall maßgeblich.
  • Dünner Wiederverkaufsmarkt außerhalb von Tiflis und Batumi.

Regionen jenseits von Tiflis

Batumi ist der zweite große Markt des Landes: Die Schwarzmeerstadt lebt vom Tourismus aus der Region, von Kasinos und Kongressen, und der Apartmentbau läuft seit Jahren auf Hochtouren. Das schafft günstige Einstiegspreise, aber auch Leerstandsrisiken abseits der Saison. Kutaissi profitiert vom Billigflughafen und niedrigen Preisen, bleibt aber ein lokaler Markt. In den Skigebieten Gudauri und Bakuriani ist ein Nischenmarkt für Ferienapartments entstanden, dessen Renditen stark von wenigen Wintermonaten abhängen. Für Erstkäufer bleibt die Faustregel: Tiflis für Vermietung und Werterhalt, Batumi für spekulativere Tourismuswetten, alles andere nur mit sehr konkretem Nutzungsplan.

Dein Fahrplan in acht Schritten

  1. Budget in US-Dollar festlegen, inklusive Ausbau- und Möblierungskosten bei Neubauten
  2. Lage nach Nutzungsziel wählen: Vermietung, Eigennutzung oder Aufenthaltstitel ab 150.000 Dollar
  3. Registerauszug ziehen und Flächenkategorie prüfen, Stichwort Agrarlandverbot
  4. Bauträger oder Verkäufer durchleuchten: Historie, Belastungen, laufende Verfahren
  5. Vertrag zweisprachig aufsetzen und beurkunden lassen
  6. Kaufpreis per Banktransfer zahlen und im Vertrag dokumentieren
  7. Eintragung im öffentlichen Register, auf Wunsch im Schnellverfahren
  8. Vermietung, Verwaltung und Steuerregistrierung organisieren

Häufige Fragen

Muss ich für den Kauf nach Georgien reisen?

Nein, mit einer apostillierten Vollmacht kann ein Anwalt oder Vertreter den Kauf komplett für dich abwickeln. Für Kontoeröffnung und Aufenthaltsanträge ist persönliches Erscheinen aber meist sinnvoll.

Wie hoch sind die laufenden Kosten?

Niedrig. Die jährliche Grundsteuer bleibt für die meisten Objekte im Promillebereich bis maximal 1 Prozent, Hausgeld und Nebenkosten liegen weit unter deutschem Niveau, und für die Verwaltung einer vermieteten Wohnung in Tiflis kalkulierst du rund 10 Prozent der Mieteinnahmen. Größter laufender Posten ist bei Neubauten die Rücklage für Ausbau und Abnutzung.

Wird mein Mietertrag in Deutschland besteuert?

Solange du in Deutschland steueransässig bist, gehören georgische Mieteinnahmen in deine deutsche Erklärung; das Doppelbesteuerungsabkommen regelt die Anrechnung. Ziehst du nach Georgien, greift dort die Territorialbesteuerung. Die Details findest du in den oben verlinkten Steuerprofilen.

Kaufen oder abwarten?

Georgien bleibt 2026 einer der zugänglichsten Immobilienmärkte der Welt: volle Eigentumsrechte, Registrierung in Tagen statt Monaten, keine Grunderwerbsteuer und Einstiegspreise, die trotz aller Anstiege weit unter westeuropäischem Niveau liegen. Dem stehen politische Unsicherheit und ein begrenzter Exit-Markt gegenüber. Wenn du kaufst, dann mit Eigenkapital, mit geprüftem Registerauszug und in Lagen mit echter Mietnachfrage. Und kläre vor der Unterschrift, wie sich der Kauf in dein steuerliches Gesamtbild einfügt, die verlinkten Steuerprofile nehmen dir die Vorarbeit ab.