Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist für Ausländer aus der EU völlig frei möglich und auch für Nicht-EU-Bürger gut machbar. Griechenland kombiniert vergleichsweise günstige Einstiegspreise mit einem seit Jahren steigenden Markt, einem etablierten Golden-Visa-Programm und niedrigen laufenden Kosten. Genau deshalb musst du die Spielregeln kennen: Die Investitionsschwellen für das Golden Visa wurden zuletzt deutlich angehoben, und bei Steuern und Nebenkosten gibt es 2026 einige Besonderheiten. Dieser Leitfaden aus unserer Serie zum Immobilienerwerb im Ausland führt dich durch Recht, Steuern, Preise und Kaufablauf. Lieber erst einmal mieten statt kaufen? Dann wirf einen Blick auf unseren Guide zur Anmietung einer Wohnung in Griechenland.

Voraussetzungen: AFM-Nummer und Aufenthaltsrecht

Für den Kauf brauchst du zwingend eine griechische Steuernummer, die AFM-Nummer, die du bei der Steuerbehörde oder über einen bevollmächtigten Anwalt beantragst. EU-Bürger dürfen ohne weitere Genehmigung kaufen; lediglich in einigen Grenzregionen und auf bestimmten Inseln gilt ein separates Genehmigungsverfahren, das für EU-Bürger aber in aller Regel reine Formsache ist. Nicht-EU-Bürger brauchen dort eine echte Einzelfallgenehmigung der Behörden.

Nicht-EU-Bürger nutzen häufig das Golden Visa, eine Aufenthaltserlaubnis über den Immobilienkauf. Seit September 2024 gelten je nach Region gestaffelte Mindestinvestitionen: 800.000 Euro in den gefragten Zonen wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorini, 400.000 Euro im übrigen Land. Der alte Einstieg von 250.000 Euro existiert nur noch für die Umwandlung von Gewerbeobjekten in Wohnraum oder die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude. Zusätzlich gilt: Das Objekt muss mindestens 120 Quadratmeter groß sein, und die Kurzzeitvermietung von Golden-Visa-Immobilien ist untersagt. Die Aufenthaltserlaubnis gilt für dich und deine Familie, mit voller Reisefreiheit im Schengen-Raum. Offizielle Informationen veröffentlicht das griechische Migrationsministerium.

Für Ruheständler interessant: Griechenland bietet zugewanderten Rentnern unter Bedingungen ein Pauschalsteuer-Regime von 7 Prozent auf ausländische Einkünfte. Ob sich das für dich rechnet, erklärt unsere Netzwerkseite Ruhestand im Ausland im Detail.

Steuern und Nebenkosten beim Kauf

Die wichtigsten Posten im Überblick:

  • Grunderwerbsteuer: 3,09 Prozent des Immobilienwerts. Auch Neubauten laufen praktisch immer über diesen Satz, denn die 24 Prozent Mehrwertsteuer auf Neubauten ist bis Ende 2026 ausgesetzt. Berechnungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und objektivem Steuerwert.
  • Notar: etwa 1 bis 2 Prozent. Der Notartermin ist in Griechenland Pflicht.
  • Anwalt: rund 1 Prozent. Ein eigener Anwalt ist dringend zu empfehlen, auch wenn keine gesetzliche Pflicht mehr besteht: Er prüft Eigentumstitel, Lasten und Baugenehmigungen im Hypothekenamt beziehungsweise Kataster.
  • Makler: üblich sind 2 bis 5 Prozent, je nach Region und Objekt.

Insgesamt solltest du 8 bis 10 Prozent Nebenkosten einplanen. Die laufende Immobiliensteuer ENFIA fällt jährlich an und orientiert sich am Katasterwert; als Faustwert kannst du mit einem Basissatz um 0,28 Prozent plus Zuschlag für Objekte über 250.000 Euro Katasterwert rechnen. Da der Katasterwert oft deutlich unter dem Marktpreis liegt, bleibt die Belastung meist überschaubar. Eine aktuelle Übersicht aller Sätze liefert Steueratlas-Länderprofil zu Griechenland; die Ländersteuer-Details findest du gebündelt auch auf unserer Leitquelle Steueratlas.

Steuern auf Mieteinnahmen und Verkauf

Vermietest du die Immobilie, greift die progressive Steuer auf Mieteinkünfte: 15 Prozent bis 12.000 Euro, 25 Prozent von 12.001 bis 24.000 Euro (neuer Satz ab 2026), 35 Prozent bis 36.000 Euro und 45 Prozent darüber. Beim Verkauf ist eine Kapitalertragsteuer von 15 Prozent zwar gesetzlich vorgesehen, ihre Anwendung auf Privatverkäufer bleibt aber weiterhin ausgesetzt.

Markt und Preise 2026

Der griechische Markt wächst seit Jahren stabil. In Athen liegt der durchschnittliche Angebotspreis 2026 bei etwa 2.450 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von rund 7,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Spreizung ist groß: Im Athener Süden werden im Schnitt über 4.100 Euro aufgerufen, in Kolonaki und an der Athener Riviera 6.000 bis über 7.000 Euro. Auf Mykonos und Santorini gelten Insel-Aufschläge, während Kreta, der Peloponnes und Nordgriechenland noch viele Objekte unter 2.000 Euro pro Quadratmeter bieten. Wer günstig einsteigen will, schaut nach Epirus, Zentralmakedonien oder ins Landesinnere.

Standortwahl: mehr als Meerblick

  • Klima und Lage: Küstenlagen und Inseln bieten mediterranes Klima, das Landesinnere heiße Sommer und kalte Winter.
  • Infrastruktur: Prüfe Anbindung an Flughäfen, medizinische Versorgung und Ganzjahresbetrieb der Region; viele Inselorte schließen im Winter weitgehend.
  • Vermietbarkeit: Touristische Hotspots bringen hohe Saisonrenditen, unterliegen aber zunehmend Regulierung der Kurzzeitvermietung; in Teilen von Athen wurden Neuregistrierungen zeitweise ganz gestoppt.

Wo kaufen? Regionen im Schnellcheck

Griechenland ist kein einheitlicher Markt, sondern ein Dutzend Teilmärkte mit eigener Logik:

  • Athen und Attika: der liquideste Markt mit der besten Vermietbarkeit, ideal für Kapitalanleger; dafür Golden-Visa-Schwelle von 800.000 Euro und spürbare Konkurrenz um gute Objekte.
  • Kreta: der Dauerbrenner bei deutschen Käufern, ganzjährig belebte Infrastruktur, breites Preisspektrum von der Dorfruine bis zur Neubauvilla.
  • Peloponnes: viel Substanz für vergleichsweise wenig Geld, gute Erreichbarkeit über Athen und Kalamata, beliebt bei Selbstnutzern.
  • Kykladen und ionische Inseln: Premiumlagen mit internationaler Nachfrage; Mykonos und Santorini sind Renditemärkte mit Luxuspreisen, kleinere Inseln deutlich günstiger, aber im Winter still.
  • Nordgriechenland und Epirus: die günstigste Region, interessant für Aussteiger und alle, die echtes Griechenland ohne Tourismuspreise suchen.

Finanzierung und Geldtransfer

Griechische Banken vergeben Hypotheken an Ausländer nur zögerlich und gegen umfangreiche Einkommensnachweise; die meisten internationalen Käufer zahlen deshalb aus Eigenmitteln oder beleihen Vermögen im Heimatland. Wichtig für die spätere Steuerpraxis: Der Kaufpreis muss nachweislich über Bankkonten fließen, Barzahlungen sind bei Immobiliengeschäften nicht zulässig. Eröffne früh ein griechisches Konto oder kläre mit deinem Anwalt die Abwicklung über sein Treuhandkonto, und dokumentiere die Herkunft der Mittel sauber; die Banken prüfen bei größeren Transfers genau.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

  1. AFM-Nummer beantragen und Finanzierung klären; griechische Banken finanzieren Ausländer nur zurückhaltend, die meisten internationalen Käufer zahlen aus Eigenmitteln.
  2. Objekt suchen über lokale Makler und Portale; Angebote immer auf Aktualität und Vollständigkeit der Unterlagen prüfen.
  3. Due Diligence durch den Anwalt: Eigentumsprüfung über das Katasteramt, Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und die inzwischen obligatorische elektronische Gebäudeidentität.
  4. Notartermin: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, danach folgt die Eintragung im Kataster beziehungsweise Hypothekenregister. Erst mit dieser Registrierung bist du Eigentümer.

Plane vom Angebot bis zur Eintragung realistisch zwei bis vier Monate ein. Bei Objekten mit ungeklärten Erbverhältnissen oder fehlenden Baugenehmigungen, was in Griechenland kein Einzelfall ist, kann es deutlich länger dauern. Ein Sonderthema sind nachträglich legalisierte Anbauten: Viele Bestandsobjekte wurden über die staatlichen Legalisierungsprogramme nachgemeldet, und ohne diesen Nachweis darf der Notar gar nicht beurkunden. Lass dir deshalb früh die Legalisierungsbescheinigung und den Energieausweis zeigen, beides gehört zwingend in die Verkaufsunterlagen.

Typische Fehler vermeiden

  • Kauf ohne eigenen Anwalt: Der Notar vertritt nicht deine Interessen; ungeprüfte Alt- und Schwarzbauten sind das größte Risiko im Markt.
  • Nebenkosten unterschätzt: ENFIA, Instandhaltung und gegebenenfalls Gemeinschaftskosten gehören ins Langfristbudget.
  • Golden-Visa-Planung auf alten Zahlen: Wer noch mit 250.000 Euro kalkuliert, plant an der aktuellen Rechtslage vorbei.

Aktuelle Reise- und Sicherheitsinformationen findest du beim Auswärtigen Amt.

Was das für dich bedeutet

Griechenland bleibt 2026 einer der attraktivsten Immobilienmärkte am Mittelmeer: niedrige Kaufsteuer, ausgesetzte Mehrwertsteuer auf Neubauten, moderate laufende Kosten und ein breites Preisspektrum vom Dorfhaus bis zur Villa mit Meerblick. Die Zeiten der Schnäppchen in Athen sind allerdings vorbei, und das Golden Visa ist deutlich teurer geworden. Wenn du sauber prüfst, mit eigenem Anwalt arbeitest und die Region nach Ganzjahrestauglichkeit statt nach Urlaubserinnerung auswählst, bekommst du hier weiterhin viel Substanz für dein Geld, ob als Ferienimmobilie, Kapitalanlage oder Alterswohnsitz. Setze dir dabei eine klare Reihenfolge: erst Region und Budget festlegen, dann AFM-Nummer und Anwalt organisieren, erst danach ernsthaft besichtigen. Wer diesen Fahrplan einhält, unterschreibt am Notartisch ohne böse Überraschungen und kann sich danach dem eigentlich Schönen widmen: dem Leben zwischen Ägäis, Bergdörfern und der besten Küche des Mittelmeers.