Wer aktuell eine Immobilie in Kanada kaufen will, stößt als Ausländer auf die schärfste Marktbeschränkung der westlichen Welt: Der Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act verbietet seit dem 1. Januar 2023 Personen ohne kanadische Staatsbürgerschaft oder Daueraufenthaltsrecht den Kauf von Wohnimmobilien, und das Verbot wurde bis zum 1. Januar 2027 verlängert. Wer die Ausnahmen kennt, kann trotzdem legal kaufen. Dieser Leitfaden zeigt dir, was verboten ist, welche Wege offen bleiben und wie der Kaufprozess konkret abläuft.

Was das Kaufverbot genau regelt

Das Bundesgesetz erfasst Wohngebäude mit bis zu drei Wohneinheiten, einschließlich Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Es gilt in den städtischen Ballungsräumen, den sogenannten Census Metropolitan Areas (CMAs) und Census Agglomerations. Die offizielle Darstellung des Gesetzes und seiner Auslegung findest du bei der staatlichen Wohnungsbaubehörde CMHC, den Gesetzestext selbst im kanadischen Bundesrecht.

Wichtige Ausnahmen, die dir als Ausländer den Kauf erlauben:

  • Immobilien außerhalb der CMAs und Census Agglomerations: Ländliche Regionen und viele Ferienhausgebiete fallen nicht unter das Verbot.
  • Bestimmte Inhaber von Arbeitserlaubnissen, die in Kanada arbeiten und Steuern zahlen, unter definierten Voraussetzungen.
  • Internationale Studierende unter engen Bedingungen, unter anderem zu Aufenthaltsdauer und Kaufpreisobergrenze.
  • Kauf gemeinsam mit kanadischem Ehe- oder Lebenspartner sowie Erwerb durch Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Zwangsvollstreckung.
  • Mehrfamilienhäuser ab vier Einheiten und Entwicklungsgrundstücke, die zu Wohnzwecken entwickelt werden sollen.

Verstöße sind kein Kavaliersdelikt: Es drohen Geldstrafen und die gerichtlich angeordnete Zwangsveräußerung. Ob das Verbot 2027 ausläuft oder erneut verlängert wird, war Mitte 2026 politisch offen. Plane also mit der geltenden Rechtslage, nicht mit Hoffnungen.

Provinzsteuern: die zweite Hürde

Selbst wenn du unter eine Ausnahme fällst, verteuern Provinzabgaben den Einstieg erheblich:

  • British Columbia: 20 Prozent Foreign Buyers Tax in den Metropolregionen, dazu die jährliche Speculation and Vacancy Tax.
  • Ontario: 25 Prozent Non-Resident Speculation Tax auf die gesamte Provinz.
  • Bundesebene: die jährliche Underused Housing Tax von 1 Prozent auf leerstehende oder untergenutzte Objekte ausländischer Eigentümer.

Rechne das durch, bevor du dich in ein Objekt verliebst: Bei einem Haus in Toronto für 800.000 CAD bedeutet allein die Provinzsteuer 200.000 CAD zusätzlich. Wie Kanada Einkommen, Mieten und Veräußerungsgewinne besteuert, findest du kompakt im Steueratlas zu Kanada.

So läuft der Kauf ab, wenn du kaufen darfst

Prüfe zuerst, ob dein Zielort in einer CMA liegt und ob du unter eine Ausnahme fällst. Atlantikprovinzen wie Nova Scotia oder ländliche Teile von Alberta und Québec bieten außerhalb der Ballungsräume legale und deutlich günstigere Einstiege als Vancouver oder Toronto.

2. Finanzierung sichern

Kanadische Banken finanzieren Ausländer nur mit hoher Anzahlung, üblich sind 35 Prozent oder mehr, plus lückenlosen Einkommens- und Vermögensnachweisen. Nicht-residente Käufer zahlen oft leicht höhere Zinsen. Eröffne früh ein kanadisches Konto, denn Geldwäscheprüfungen bei Auslandsüberweisungen brauchen Vorlauf.

3. Makler und Anwalt einschalten

Ein Realtor mit Erfahrung bei ausländischen Käufern organisiert Besichtigungen und Verhandlung, ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt oder Notar (in Québec zwingend Notar) prüft Titel, Lasten und die Verbotskonformität. Lass dir die Ausnahme, auf die du dich stützt, schriftlich bestätigen.

4. Angebot, Closing, Registrierung

Nach Annahme deines Angebots folgen Inspektion, Finanzierungszusage und das Closing mit Eigentumsübertragung und Eintragung im Land Registry der Provinz. Nebenkosten: Land Transfer Tax (1 bis 3 Prozent, in Toronto doppelt), Anwalt (1.000 bis 3.000 CAD), Inspektion und Versicherung.

Für wen sich Kanada trotzdem lohnt

Kanada bleibt ein Markt mit stabilem Rechtssystem, starker Zuwanderung und chronischem Wohnraummangel, was die Preise langfristig stützt. Sinnvoll ist der Kauf vor allem, wenn du ohnehin eine Auswanderung mit Aufenthaltsstatus planst, denn mit Permanent Residence entfallen Verbot und die meisten Zusatzsteuern. Auch als Ruhesitz hat das Land viel zu bieten, von Vancouver Island bis zu den Atlantikprovinzen; was Rente, Gesundheitssystem und Visa angeht, findest du die Details im Ratgeber Ruhestand in Kanada. Aktuelle Einreise- und Visabestimmungen liefert das Auswärtige Amt.

Die wichtigsten Regionen im Überblick

  • Toronto und Ontario: größter Markt des Landes mit hoher Zuwanderung, aber 25 Prozent Zusatzsteuer und strengen Leerstandsregeln in der Stadt.
  • Vancouver und British Columbia: spektakuläre Lage, chronische Knappheit und die höchste Abgabenlast für ausländische Eigentümer.
  • Montréal und Québec: günstigere Einstiegspreise, eigenes Rechtssystem mit Notarpflicht und französischsprachiger Verwaltung.
  • Calgary und Alberta: keine provinzielle Zusatzsteuer für ausländische Käufer, wachsende Wirtschaft und vergleichsweise erschwingliche Preise.
  • Atlantikprovinzen: Nova Scotia, New Brunswick und Neufundland bieten die niedrigsten Preise; viele Küstenlagen liegen außerhalb der Verbotszonen und sind für Ausländer legal erwerbbar.

Gerade die Kombination aus Alberta und den Atlantikprovinzen zeigt, wie unterschiedlich die Rechnung ausfallen kann: Zwischen einem Haus in Halifax und einem Condo in Vancouver liegen nicht nur Preiswelten, sondern auch komplett verschiedene Abgabenregime.

Ein Sonderfall ist Québec: Die Provinz wickelt Käufe über Notare statt Anwälte ab, Verträge und Behördenkommunikation laufen auf Französisch, und das Zivilrecht folgt französischer statt britischer Tradition. Für frankophone Käufer ist das ein Heimvorteil, alle anderen sollten die Übersetzungs- und Beratungskosten einplanen. Dafür gehören Montréal und Québec City zu den wenigen Metropolen des Landes, in denen der Einstieg noch deutlich unter einer Million CAD gelingt.

Mietmarkt und laufende Bewirtschaftung

Kanadas Mietmärkte sind durch Rekordzuwanderung angespannt, die Leerstandsquoten in den Metropolen historisch niedrig. Das stützt Mieten und Wiederverkaufswerte, bedeutet aber auch politische Eingriffe: Mehrere Provinzen begrenzen Mieterhöhungen im Bestand, Ontario und British Columbia haben strikte Kündigungsschutzregeln. Als ausländischer Eigentümer mit Steuerpflicht außerhalb Kanadas unterliegst du zudem einem Quellensteuerabzug auf Mieteinnahmen, der über eine kanadische Steuererklärung optimiert werden kann. Ein lokaler Property Manager, üblich sind 8 bis 12 Prozent der Mieteinnahmen, übernimmt Mieterauswahl, Abrechnung und die im kanadischen Klima entscheidende Wartung von Heizung und Dach. Kalkuliere außerdem die Grundsteuern der Gemeinden ein, die je nach Provinz und Stadtteil zwischen 0,5 und 2 Prozent des Werts pro Jahr liegen.

Häufige Fehler ausländischer Käufer

  • Verbot ignorieren oder umgehen wollen: Strohmann-Konstruktionen sind strafbar und führen zur Zwangsveräußerung.
  • Provinzsteuern zu spät einrechnen: 20 bis 25 Prozent Zusatzsteuer entscheiden über die Rentabilität.
  • Wechselkursrisiko unterschätzen: CAD-Schwankungen von 10 Prozent und mehr gegenüber dem Euro sind normal.
  • Laufende Kosten ausblenden: Grundsteuern von 0,5 bis 2 Prozent jährlich plus Heizkosten im kanadischen Winter summieren sich.
  • Ohne schriftliche Rechtsprüfung kaufen: Die Ausnahmetatbestände sind eng gefasst und werden kontrolliert.

Deine Checkliste vor dem Kauf

  • Verbotsprüfung: Liegt das Objekt außerhalb der CMAs oder greift eine Ausnahme für dich?
  • Schriftliche Rechtsauskunft zur Verbotskonformität eingeholt
  • Provinz- und Bundesabgaben (Foreign Buyer Tax, NRST, Underused Housing Tax) durchgerechnet
  • Finanzierung mit 35 Prozent Anzahlung oder mehr gesichert, kanadisches Konto eröffnet
  • Inspektion beauftragt und Winterkosten (Heizung, Dach, Schneelast) kalkuliert
  • Steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen in Kanada und Deutschland geklärt

Häufige Fragen zum Kaufverbot

Darf ich als Deutscher ein Ferienhaus in Kanada kaufen?

Ja, wenn es außerhalb der Census Metropolitan Areas und Census Agglomerations liegt. Viele klassische Cottage- und Küstenregionen erfüllen das Kriterium. Die Zuordnung prüft dein Anwalt anhand der amtlichen Gebietsabgrenzungen, verlass dich nicht auf Maklerauskünfte.

Gilt das Verbot auch für Gewerbeimmobilien?

Nein. Erfasst sind Wohnimmobilien mit bis zu drei Einheiten. Gewerbeobjekte, größere Mehrfamilienhäuser und Entwicklungsgrundstücke für Wohnprojekte bleiben ausländischen Investoren zugänglich.

Endet das Verbot wirklich am 1. Januar 2027?

So steht es im Gesetz, eine erneute Verlängerung bleibt aber politisch möglich, so wie schon 2024. Baue deine Planung auf die geltende Rechtslage und behandle ein Auslaufen als Chance, nicht als Termin, auf den du wartest.

Dein nächster Schritt

Bis mindestens Anfang 2027 gilt: erst Rechtslage, dann Objektsuche. Wenn du außerhalb der Ballungsräume kaufst, unter eine Ausnahme fällst oder den Kauf mit einer echten Auswanderung nach Kanada verbindest, stehen dir weiter attraktive Wege offen. Kläre die Reihenfolge von Aufenthaltsstatus, Steuerplanung und Kauf am besten, bevor du Kapital bindest: In einem Beratungsgespräch zu Kanada bekommst du eine ehrliche Einschätzung, welche Route für deine Situation funktioniert.