Der Immobilienkauf auf den Kapverden ist für Ausländer erfreulich unkompliziert: Du kaufst volles Eigentum mit denselben Rechten wie Einheimische, ohne Genehmigungspflicht und ohne lokalen Partner. Der Inselstaat vor der Westküste Afrikas, offiziell Cabo Verde, punktet mit politischer Stabilität, einer an den Euro gekoppelten Währung und einem Tourismussektor, der die Nachfrage nach Ferienimmobilien auf Sal und Boa Vista seit Jahren trägt. Seit dem 1. Januar 2026 gilt zudem ein komplett neues Immobiliensteuersystem, das du vor dem Kauf kennen solltest.
In diesem Leitfaden erfährst du, wie der Kaufprozess abläuft, was die Steuerreform 2026 für Käufer und Eigentümer bedeutet und welche Insel zu deinem Vorhaben passt.
Rechtslage: Was Ausländer kaufen dürfen
Kap Verde behandelt ausländische Käufer wie eigene Staatsbürger. Die Eckpunkte:
Volles Eigentum: Grundstücke, Häuser und Apartments können uneingeschränkt auf deinen Namen erworben werden.
Grundbuch: Rechtssicherheit gibt nur der Eintrag im Immobilienregister (Registo Predial). Kaufe ausschließlich registrierte Objekte mit sauberer Eigentumskette.
Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag (Escritura Pública) wird vor einem Notar beurkundet und anschließend registriert.
Steuernummer: Für den Kauf brauchst du eine kapverdische Steuernummer (NIF), die sich unkompliziert beantragen lässt.
Die Steuerreform 2026: ITI und IPI ersetzen die IUP
Über zwei Jahrzehnte lang lief der Immobilienerwerb über die Einheitssteuer IUP mit ihrem Satz von 1,5 Prozent. Zum 1. Januar 2026 hat Kap Verde dieses System abgelöst: Die Gesetze 54/X/2025 und 55/X/2025 haben die IUP abgeschafft und durch zwei getrennte Steuern ersetzt.
ITI (Imposto sobre a Transmissão de Imóveis): die neue Grunderwerbsteuer. Sie wird vor der Eigentumsübertragung bei der Gemeinde festgesetzt und muss innerhalb von drei Werktagen bezahlt werden, sonst ist die Übertragung unwirksam. Der Zahlungsnachweis ist Voraussetzung für die Registrierung.
IPI (Imposto sobre a Propriedade Imobiliária): die neue jährliche Eigentumsteuer, für Privatpersonen mit einem Satz von 0,1 Prozent des steuerlichen Immobilienwerts.
Für dich als Käufer heißt das: Die Nebenkostenkalkulation aus älteren Angeboten und Ratgebern ist überholt. Lass dir vom Notar oder Anwalt die konkrete ITI-Festsetzung für dein Objekt vorrechnen, bevor du unterschreibst. Die laufende Besteuerung, auch von Mieteinnahmen und im Fall der Wohnsitzverlagerung, findest du aktuell aufbereitet im Steueratlas zu Kap Verde.
So kaufst du eine Immobilie auf den Kapverden
Insel und Lage wählen: Die Inseln unterscheiden sich stärker, als Katalogfotos vermuten lassen (dazu unten mehr).
Anwalt beauftragen: Ein unabhängiger lokaler Anwalt prüft Eigentumsnachweis, Registerauszug und mögliche Belastungen. Verlass dich nicht auf den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers.
Vorvertrag mit Anzahlung: Üblich ist ein Contrato de Promessa mit 10 bis 20 Prozent Anzahlung.
ITI zahlen und beurkunden: Nach der Steuerzahlung wird die Escritura beim Notar unterzeichnet.
Registrierung: Mit dem Eintrag im Registo Predial bist du geschützter Eigentümer.
ITI: nach neuem Recht festgesetzt, orientiere dich zur Planung an der bisherigen Größenordnung von rund 1,5 Prozent und lass den Einzelfall berechnen
Notar und Registrierung: zusammen etwa 1 bis 2 Prozent
Anwaltshonorar: typischerweise 1.000 bis 2.000 Euro
Einstiegspreise: einfache Apartments ab etwa 50.000 Euro, touristische Neubauprojekte auf Sal deutlich darüber
Ein praktischer Vorteil für Euro-Käufer: Der kapverdische Escudo ist fest an den Euro gekoppelt, ein Wechselkursrisiko wie in vielen anderen afrikanischen Märkten entfällt damit.
Welche Insel passt zu dir?
Sal: das touristische Zentrum mit dem liquidesten Markt, ideal für Ferienvermietung rund um Santa Maria.
Boa Vista: lange Strände, wachsende Resorts, gute Preise abseits der Hotelzonen.
Santiago: die Hauptinsel mit der Hauptstadt Praia, stabiler lokaler Mietmarkt statt Tourismusabhängigkeit.
São Vicente: Mindelo gilt als Kulturhauptstadt des Landes und zieht Langzeit-Residenten an.
Beachte die Infrastrukturunterschiede: Fährverbindungen, Wasserversorgung und Gesundheitsversorgung variieren spürbar zwischen den Inseln. Einen aktuellen Überblick zu Einreise, Sicherheit und Vertretungen liefert das Auswärtige Amt in seinen Länderinformationen zu Cabo Verde; einen Gesamtüberblick über Regierung und Verwaltung bietet das offizielle Portal der Regierung von Cabo Verde.
Häufige Fehler vermeiden
Kauf ohne Registerprüfung: Nur der Registo-Predial-Eintrag schützt dich, informelle Landrechte sind auf den Inseln keine Seltenheit.
Veraltete Steuerkalkulation: Wer 2026 noch mit den alten IUP-Regeln plant, rechnet falsch.
Unrealistische Renditeerwartung: Die Ferienvermietung ist saisonal und hängt stark von Flugverbindungen ab.
Bauträgerkauf ohne Fertigstellungssicherheit: Bei Off-Plan-Projekten Zahlungsplan an Baufortschritt koppeln.
Kapverden als Ruhesitz
Mildes Klima, niedrige Lebenshaltungskosten und die Nähe zu Europa (rund 6 Flugstunden) machen die Inseln auch für Ruheständler attraktiv. Wie Rente, Krankenversicherung und Besteuerung im kapverdischen Ruhestand zusammenspielen, haben wir auf unserer Schwesterseite Ruhestand im Ausland: Kap Verde im Detail aufbereitet.
Ferienvermietung in der Praxis
Der Tourismus konzentriert sich stark auf Sal und Boa Vista, wo internationale Resorts den Markt dominieren. Für private Vermieter interessant ist vor allem Santa Maria auf Sal: Apartments in Lauflage zum Strand erzielen in der Hochsaison solide Auslastung über die bekannten Buchungsplattformen, brauchen aber eine touristische Registrierung und funktionierendes Management vor Ort. Rechne ehrlich mit der Saisonalität und mit der Abhängigkeit von Charterflugverbindungen aus Europa: Fällt eine Route weg, spürt das dein Belegungskalender sofort. Auf Santiago und São Vicente trägt stattdessen die lokale Langzeitmiete, die weniger Rendite, aber deutlich stabilere Einnahmen liefert.
Neubau, Bauträger und Baurisiken
Ein erheblicher Teil des Angebots auf den Tourismusinseln sind Off-Plan-Projekte. Kaufe hier nur mit gestaffeltem Zahlungsplan, der an dokumentierten Baufortschritt gekoppelt ist, und lass die Grundstückstitel des Entwicklers vor der ersten Rate prüfen. Erkundige dich nach Referenzprojekten desselben Bauträgers und besichtige sie: Bauqualität, Wasserversorgung und Stromstabilität unterscheiden sich zwischen Projekten erheblich, und Entsalzungs- und Energiekosten schlagen auf die Nebenkosten durch. Bei Bestandsobjekten gehören Salzluftkorrosion und Instandhaltungsstau auf die Prüfliste, gerade bei Erstlagen direkt am Meer.
Finanzierung und Geldtransfer
Lokale Hypotheken sind für Nichtansässige schwer zu bekommen und vergleichsweise teuer, die meisten internationalen Käufer zahlen deshalb aus Eigenkapital oder beleihen Vermögen im Heimatland. Überweisungen laufen als internationale Banktransfers, dank der festen Kopplung des Escudo an den Euro ohne Kursrisiko, aber mit Bankgebühren, die du bei mehreren Raten einkalkulieren solltest. Dokumentiere jeden Transfer sauber mit Verwendungszweck und bewahre die Belege auf: Sie erleichtern die spätere Rückführung eines Verkaufserlöses und jede steuerliche Nachweisführung erheblich.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf auf den Kapverden
Bekomme ich durch den Kauf ein Aufenthaltsrecht?
Nein, der Kauf allein begründet kein Visum. Für längere Aufenthalte beantragst du eine Aufenthaltserlaubnis, wobei nachgewiesenes Eigentum und Einkommen die Sache in der Praxis erleichtern.
In welcher Währung kaufe ich?
Kaufpreise werden in kapverdischen Escudos oder gleich in Euro verhandelt. Durch die feste Kopplung des Escudo an den Euro trägst du kein Wechselkursrisiko, nur die üblichen Gebühren internationaler Überweisungen.
Was ändert die Steuerreform 2026 konkret für Käufer?
Die alte Einheitssteuer IUP ist Geschichte: Beim Erwerb zahlst du jetzt die Transfersteuer ITI vor der Übertragung, als Eigentümer danach jährlich die Eigentumsteuer IPI. Lass dir beide Beträge für dein Objekt vor der Unterschrift konkret berechnen.
Wie finde ich seriöse Makler und Anwälte?
Arbeite mit Kanzleien und Maklern, die nachweislich Transaktionen mit internationalen Käufern abgewickelt haben, und lass dir Referenzen nennen. Auf den Tourismusinseln haben sich englischsprachige Anwälte etabliert, deren Honorare transparent nach Aufwand oder Pauschale laufen. Misstraue jedem Vermittler, der auf Barzahlung drängt, Registerprüfungen für überflüssig erklärt oder Zeitdruck aufbaut, das sind auf den Kapverden wie überall die klassischen Warnsignale. Eine zweite Meinung eines unabhängigen Anwalts kostet wenig im Verhältnis zum Kaufpreis und hat schon viele Fehlkäufe verhindert.
Lohnt sich der Kauf auf den Kapverden?
Für Käufer, die einen offenen, eurogebundenen Markt mit vollem Ausländereigentum suchen, gehören die Kapverden zu den zugänglichsten Zielen Afrikas. Die Steuerreform 2026 hat das System moderner und transparenter gemacht, verlangt aber aktuelle Beratung statt alter Faustformeln. Wenn du den Kauf mit einem Umzug oder einer breiteren Auslandsstrategie verbinden willst, sprich vorab mit unserem Team in einem Beratungsgespräch. So stellst du sicher, dass Inselwahl, Steuerplanung und Aufenthaltsfragen von Anfang an zusammenpassen.