Eine Immobilie in Ungarn zu kaufen war für Deutsche lange ein Selbstläufer: gleiche Rechte wie Einheimische, niedrige Preise, zentrale Lage in Europa. Das Grundgerüst stimmt 2026 noch, aber der Markt hat sich verändert: Budapest verzeichnet zweistellige Preissprünge, und seit Juli 2025 können Gemeinden den Zuzug und Immobilienerwerb lokal beschränken. Lieber mieten statt kaufen? Dann lies unseren Leitfaden zur Anmietung einer Wohnung in Ungarn.

Dieser Artikel führt dich durch Rechtslage, neue Beschränkungen, Preise, Steuern und den kompletten Kaufprozess.

Wer darf in Ungarn kaufen?

Als EU-Bürger kaufst du Wohnungen und Häuser in Ungarn zu denselben Bedingungen wie ungarische Staatsbürger. Eine Aufenthaltserlaubnis ist für den Kauf nicht erforderlich. Landwirtschaftliche Flächen und Wald bleiben für Ausländer gesperrt.

Nicht-EU-Bürger: Erwerbsgenehmigung

Nicht-EU-Bürger benötigen eine Erwerbsgenehmigung des zuständigen Regierungsamts (Gebühr rund 50.000 Forint, Bearbeitung meist zwei bis vier Wochen). Die Genehmigung wird in der Regel erteilt, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Neu seit Juli 2025: Gemeinden dürfen bremsen

Mit einem zum 1. Juli 2025 in Kraft getretenen Gesetz können ungarische Gemeinden per lokaler Verordnung die Wohnsitznahme und den Immobilienerwerb an Bedingungen knüpfen, etwa an eine Ortsbindung oder den Erwerbszweck. Anfang 2026 hatten bereits über 220 Gemeinden solche Regeln erlassen, vor allem in gefragten Regionen wie dem Umland von Budapest, am Balaton und in Grenzgebieten. Für dich heißt das: Prüfe vor jedem Kauf die lokale Rechtslage der Zielgemeinde; das Verfahren kann sich dadurch um zwei bis drei Monate verlängern.

Notarielle Vollmacht

Kannst du beim Kauf nicht persönlich anwesend sein, brauchst du eine notariell beglaubigte Vollmacht mit deinen Daten, den Daten des Bevollmächtigten, der genauen Objektbezeichnung und der Zustimmung zum Kauf.

Preise 2026: Budapest ist kein Geheimtipp mehr

Ungarn hat die stärksten Preisanstiege der EU hinter sich; nationale Auswertungen zeigen zuletzt 15 bis 24 Prozent Zuwachs pro Jahr. In Budapest kletterte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten Anfang 2026 auf rund 2,03 Millionen Forint, umgerechnet etwa 5.400 Euro; im Premiumsegment werden knapp 10.000 Euro aufgerufen. Damit unterscheiden sich die Toplagen kaum noch von westeuropäischen Städten.

  • Wohnungen: je nach Lage, Größe und Zustand etwa 50.000 bis 300.000 Euro und mehr; Bestandswohnungen in Budapester Außenbezirken und Landstädten deutlich unter Neubauniveau
  • Häuser: etwa 80.000 bis 500.000 Euro, auf dem Land teils weit darunter; am Balaton und im Budapester Speckgürtel darüber
  • Gewerbeobjekte: stark lage- und nutzungsabhängig

Wertreiber sind Lage und Verkehrsanbindung, Zustand und Baujahr, Nähe zu Thermalregionen und Universitäten sowie die Entwicklung des jeweiligen Bezirks.

Warum Ungarn trotzdem attraktiv bleibt

  • Zentrale Lage: schnelle Verbindungen nach Deutschland, Österreich und in die Schweiz
  • Niedrige Lebenshaltungskosten außerhalb der Budapester Toplagen
  • Steuern: 15 Prozent Einheitssteuer auf Einkommen, unternehmerfreundliches Umfeld; die Eckdaten liefert Steueratlas: Steuern in Ungarn
  • Gesundheits- und Thermaltourismus mit stabiler Mietnachfrage in Kurorten
  • Kultur und Geschichte von Budapest bis zu den Weinregionen

Die Immobiliensuche

Online-Portale

  • Ingatlan.com: das größte ungarische Immobilienportal, primär auf Ungarisch
  • Property.hu: richtet sich auch an internationale Käufer

Makler und lokale Quellen

Ein guter Makler mit Erfahrung mit ausländischen Käufern öffnet Zugänge zu Off-Market-Angeboten. Achte auf Referenzen, Sprachkenntnisse und transparente Gebühren (üblich sind 3 bis 5 Prozent, meist verkäuferseitig). Auch lokale Zeitungen und Aushänge sind auf dem Land nach wie vor eine reale Quelle.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Verhandlung und Anwalt

In Ungarn führt der Weg zwingend über einen ungarischen Rechtsanwalt oder Notar: Nur von ihnen gegengezeichnete Kaufverträge werden vom Grundbuchamt akzeptiert. Dein Anwalt prüft Marktwert-Argumente, Zustand und Lage und setzt den Vertrag auf.

2. Due Diligence

Vor der Unterzeichnung gehören auf den Prüfstand:

  • Rechtsstatus und Eigentumsverhältnisse (Grundbuchauszug, Tulajdoni lap)
  • Hypotheken, Schulden, Pfand- und Nießbrauchrechte
  • Baugenehmigungen und eventuelle illegale Umbauten
  • Seit 2025: lokale Gemeindeverordnungen zum Erwerb

3. Vertragsunterzeichnung und Grundbuch

Der Kaufvertrag wird vom Anwalt gegengezeichnet beziehungsweise notariell beurkundet; üblich sind 10 Prozent Anzahlung (Foglaló), die bei Rücktritt des Käufers verfällt. Nach vollständiger Zahlung erfolgt die Eintragung im Grundbuchamt; für Nicht-EU-Bürger zusätzlich nach Vorliegen der Erwerbsgenehmigung. Mit der Eintragung ist der Kauf abgeschlossen.

Nach dem Kauf: Ummeldung und Steuern

Versorgungsverträge ummelden

  1. Bestehende Strom-, Gas- und Wasserverträge des Vorbesitzers kündigen
  2. Neue Verträge mit Zählerständen zum Übergabetag abschließen
  3. Bei Wohnanlagen die Hausgemeinschaft (Közös képviselő) informieren

Deine steuerlichen Pflichten

  • Grunderwerbsteuer: 4 Prozent des Verkehrswerts; nur für den Wertanteil über 1 Milliarde Forint gilt ein ermäßigter Satz von 2 Prozent. Festgesetzt wird sie von der Steuerbehörde NAV nach der Grundbucheintragung.
  • Kommunale Gebäudesteuer: je nach Gemeinde, in der Regel etwa 0,1 bis 0,3 Prozent des Werts oder ein Betrag je Quadratmeter
  • Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: 15 Prozent
  • Verkauf: Veräußerungsgewinne sind nach fünf Jahren Haltedauer steuerfrei; Details im Steueratlas-Länderprofil zu Ungarn

Häufige Fehler vermeiden

  1. Unerfahrene Anwälte oder Makler: Arbeite nur mit Profis, die Auslandskäufer regelmäßig begleiten.
  2. Überhöhte Preise akzeptieren: Nach Jahren des Booms sind manche Angebotspreise der Realität voraus; vergleiche konsequent.
  3. Gemeinderegeln übersehen: Seit 2025 kann die Zielgemeinde eigene Erwerbshürden haben.
  4. Mängel im Kaufvertrag: Eigentumsrechte, Lastenfreiheit, Kaufpreis und Gewährleistung müssen sauber geregelt sein.

Ungarn als Wohnsitz und Ruhesitz

Viele Käufer verbinden die Immobilie mit dem Umzug: Wer dauerhaft bleiben will, braucht als EU-Bürger nur die Anmeldung, profitiert von niedrigen Lebenshaltungskosten und einem soliden Gesundheitssystem mit Thermaltradition. Für Ruheständler lohnt der Blick auf Rente, Steuern und Erbrecht bei Ruhestand im Ausland: Ungarn; aktuelle Einreise- und Aufenthaltsinfos liefert das Auswärtige Amt zu Ungarn.

Finanzierung als ausländischer Käufer

Ungarische Banken finanzieren Nichtansässige nur restriktiv; ohne Einkommen in Ungarn ist eine lokale Hypothek die Ausnahme. Die meisten deutschen Käufer arbeiten deshalb mit Eigenkapital oder einer Finanzierung aus dem Heimatland, etwa über die Beleihung vorhandener Immobilien. Kalkuliere zusätzlich das Währungsthema: Kaufpreise werden in Forint beurkundet, auch wenn Anzeigen oft Euro nennen; Wechselkursbewegungen zwischen Vorvertrag und Schlusszahlung solltest du absichern oder zeitlich kurz halten. Ein ungarisches Bankkonto erleichtert Nebenkosten, Steuerzahlungen und Mieteingänge spürbar.

Wie du in Ungarn jetzt vorgehst

Ungarn bleibt 2026 ein lohnender, aber anspruchsvollerer Markt: EU-Bürger kaufen weiter frei, Nicht-EU-Bürger mit überschaubarer Genehmigung, doch Preisboom und neue Gemeinderegeln verlangen mehr Vorbereitung als früher. Prüfe zuerst die lokale Rechtslage deiner Zielgemeinde, sichere dir einen erfahrenen Anwalt und kalkuliere mit 4 Prozent Grunderwerbsteuer plus Nebenkosten. Dann steht deinem Haus am Balaton oder deiner Wohnung in Budapest nichts im Weg.

Mehr von Wohnsitz Ausland: