Eine Immobilie in den USA kaufen: Kaum ein Auslandsmarkt ist für Deutsche so zugänglich und gleichzeitig so voller steuerlicher Fußangeln. Die gute Nachricht zuerst: Es gibt keine bundesweiten Kaufbeschränkungen für Ausländer. Du brauchst weder Greencard noch Visum, um US-Immobilien zu erwerben, und das Titelsystem mit Title Insurance gehört zu den sichersten der Welt. Die schlechte Nachricht: Wer FIRPTA, ITIN und vor allem die US-Nachlasssteuer nicht kennt, kann aus einem guten Investment ein teures Lehrstück machen. Dieser Leitfaden führt dich durch Marktlage, Kaufprozess, Finanzierung und Steuern, Stand 2026.

Der Markt 2026: Ausländer kaufen weniger, aber teurer

Nach dem aktuellen Bericht der National Association of Realtors kauften ausländische Käufer zwischen April 2025 und März 2026 US-Bestandsimmobilien für 45,3 Milliarden US-Dollar, rund 19 Prozent weniger als im Vorjahr und der zweitniedrigste Stand seit Beginn der Erhebung. Bemerkenswert sind zwei Zahlen: Der Medianpreis ausländischer Käufer lag mit 465.000 US-Dollar deutlich über dem Gesamtmarkt-Median von 413.600 US-Dollar, und 48 Prozent zahlten komplett bar, fast doppelt so viele wie unter US-Käufern. Größte Käufergruppe war wieder Kanada, vor Mexiko und China. Die Detaildaten findest du im NAR-Report zu internationalen Transaktionen. Für dich heißt das: Die Hypothekenzinsen von sechs bis sieben Prozent haben die Konkurrenz ausgedünnt, wer mit Eigenkapital kommt, verhandelt aus einer starken Position.

Bei der Standortwahl dominieren weiter Florida und Texas mit Zuzug, fehlender Einkommensteuer auf Staatsebene und liquiden Märkten, Kalifornien und New York bleiben die teuren Klassiker. Neben Rendite gehört auch das Umfeld in die Abwägung; wie sich die USA im internationalen Sicherheitsvergleich schlagen, zeigt unsere Übersicht der sichersten Länder der Welt.

Kaufprozess: so läuft das Closing

Du brauchst einen Buyer's Agent mit Erfahrung mit internationalen Käufern, einen Steuerberater mit US-Bezug und je nach Bundesstaat einen Anwalt oder eine Title Company. Der Makler kostet dich als Käufer traditionell wenig bis nichts, da die Provision überwiegend verkäuferseitig geregelt wird.

2. Angebot, Inspection, Title Search

Nach dem akzeptierten Angebot folgen Home Inspection, Termite- und gegebenenfalls Flood-Prüfung sowie die Titelrecherche. Die Title Insurance versichert dich gegen unerkannte Eigentumsmängel, ein Standard, den du nie weglassen solltest.

3. Escrow und Closing

Kaufpreis und Dokumente laufen über ein neutrales Escrow-Konto. Die Closing Costs liegen für Käufer meist bei 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Eine Grunderwerbsteuer nach deutschem Muster gibt es nicht, dafür je nach County Transfer Taxes und Recording Fees.

Finanzierung als Ausländer

US-Banken finanzieren Nicht-Residenten über sogenannte Foreign-National-Loans: üblich sind 30 bis 40 Prozent Anzahlung, ein Zinsaufschlag von einem halben bis einem Prozentpunkt und Nachweise über Vermögen und Einkommen. Ohne US-Kredithistorie führt der Weg über spezialisierte Lender oder internationale Banken. Praktisch brauchst du außerdem ein US-Konto für Zahlungsströme, Property Tax und Versicherung; wie du als Ausländer ohne Social Security Number an US-Banking und Karten kommst, zeigt unser Netzwerk-Guide. Viele deutsche Käufer umgehen die Zinsfrage komplett und kaufen bar, so wie fast die Hälfte aller internationalen Käufer.

Steuern: die drei Buchstabenkombinationen, die du kennen musst

ITIN: deine US-Steuernummer

Als ausländischer Eigentümer beantragst du eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) beim IRS. Ohne sie kannst du weder Mieteinnahmen korrekt erklären noch Quellensteuern zurückholen.

FIRPTA: 15 Prozent Einbehalt beim Verkauf

Der Foreign Investment in Real Property Tax Act verpflichtet den Käufer, beim Erwerb von einem ausländischen Verkäufer in der Regel 15 Prozent des Kaufpreises einzubehalten und an den IRS abzuführen, als Sicherheit für die Steuer auf deinen Veräußerungsgewinn. Zu viel Einbehaltenes holst du dir per Steuererklärung zurück. Die Details regelt der IRS auf seiner FIRPTA-Seite.

Estate Tax: die unterschätzte Falle

Der wichtigste Punkt für deutsche Käufer: Stirbt ein Nicht-US-Steuerinländer mit US-Vermögen, greift die amerikanische Nachlasssteuer auf US-Belegenheitsvermögen mit einem Freibetrag von nur 60.000 US-Dollar und Sätzen bis 40 Prozent. Bei einer 500.000-Dollar-Immobilie kann das im Erbfall sechsstellig werden. Gegensteuern kannst du mit Strukturplanung, etwa über Gesellschaften oder Versicherungslösungen, und mit dem deutsch-amerikanischen Erbschaftsteuerabkommen, das Entlastungen bietet. Genau hier entscheidet sich, ob deine US-Immobilie ein Vermögensbaustein oder ein Risiko für die Familie wird.

Laufend zahlst du die Property Tax des Countys, meist 1 bis 2,5 Prozent des Katasterwerts pro Jahr, einer der großen Unterschiede zu Ländern ganz ohne laufende Immobilienabgaben; welche das sind, liest du in unserer Übersicht der Länder ohne Grundsteuer. Mieteinnahmen versteuerst du wahlweise mit 30 Prozent Quellensteuer brutto oder auf Nettobasis mit Werbungskostenabzug nach Wahl des Net Election, was fast immer günstiger ist. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist die Besteuerung dem Belegenheitsstaat USA zu, Deutschland stellt frei unter Progressionsvorbehalt.

Kaufen über eine LLC?

Viele Investoren halten US-Immobilien über eine Limited Liability Company, wegen Haftungsschutz, Anonymität je nach Bundesstaat und flexibler Nachlassplanung. Ob sich das für dich rechnet, hängt von Nutzung, Bundesstaat und deiner Wohnsitzsituation ab; die Grundlagen erklärt unsere Netzwerkseite Nullsteuer LLC. Beachte als deutscher Gesellschafter auch die Außensteuer-Perspektive: Wann ausländische Gesellschaften unter CFC-Regeln fallen, erklärt unser Beitrag zur EU-Blacklist und den CFC-Regeln.

Visum: Kauf schafft kein Aufenthaltsrecht

So offen der Markt ist, so klar ist die Grenze: Die Immobilie verschafft dir kein Visum. Für Aufenthalte bis 90 Tage reicht ESTA, alles Weitere braucht einen eigenen Weg; unsere Anleitung zu Visum und ESTA für die USA sortiert die Optionen. Wer im Land unternehmerisch aktiv werden will, kommt über das E-2-Investorenvisum oder eine Firmengründung weiter, den Weg beschreibt unser Beitrag zum US-Visum über ein Unternehmen. Die Königsklasse bleibt das EB-5-Investorenprogramm mit Greencard-Perspektive: Es verlangt eine Investition von 1.050.000 US-Dollar, beziehungsweise 800.000 US-Dollar in Targeted Employment Areas, plus die Schaffung von mindestens zehn Arbeitsplätzen; verbindliche Details führt die Einwanderungsbehörde USCIS auf der EB-5-Programmseite. Ein passives Ferienhaus qualifiziert dafür nicht.

US-Immobilie im Gesamtvermögen: Vergleich und Einordnung

Als Sachwert in Weltleitwährung ist die US-Immobilie für viele Deutsche auch ein Diversifikationsbaustein gegen politische Risiken zuhause, Stichwort Vermögensabgabe-Debatten; die Diskussion analysiert unser Beitrag Kommt die Vermögensteuer?. Aktive Kapitalmarktanleger, die gleich ganz mit Wohnsitz und Depot umziehen wollen, finden in unserem Guide zum Auswandern als Trader die steuerliche Gegenrechnung. Im Standortvergleich konkurrieren die USA vor allem mit Dubai: null Einkommensteuer und hohe Renditen dort, dafür Rechtssicherheit, Markttiefe und DBA-Netz hier. Unsere Beiträge zum Leben und Arbeiten in Dubai und zur Einordnung der VAE auf grauer und schwarzer Liste liefern beide Seiten der Medaille. In Europa bleibt Malta mit dem Non-Dom-Regime der steuerliche Gegenentwurf, kompakt erklärt in unserem Beitrag zum Umzug nach Malta mit Non-Dom-Status. Und wer statt Nordamerika lieber südlicher sucht: Unser Guide zum Immobilienkauf in Costa Rica zeigt die Tropen-Alternative in Costa Rica, weitere Mietmarkt-Einstiege bieten unsere Leitfäden für Südafrika und Luxemburg.

Häufige Fehler deutscher Käufer

  • Estate Tax ignoriert: Direktbesitz ohne Nachlassplanung ist der teuerste Standardfehler.

  • FIRPTA erst beim Verkauf entdeckt: Der 15-Prozent-Einbehalt gehört von Anfang an in die Exit-Kalkulation.

  • HOA und Versicherung unterschätzt: In Florida haben sich Gebäudeversicherungen seit 2020 teils vervielfacht, Hurricane- und Flood-Police einpreisen.

  • Falsche Bundesstaat-Logik: Steuern, Mieterrecht und Closing-Praxis unterscheiden sich zwischen den 50 Staaten erheblich. Es gibt nicht den US-Markt, sondern fünfzig.

Dein Weg zur US-Immobilie

Die USA bleiben 2026 der zugänglichste große Immobilienmarkt der Welt für Ausländer: keine Kaufbeschränkungen, sichere Titel, tiefe Märkte und eine ausgedünnte Konkurrenz. Erfolgreich kaufst du in dieser Reihenfolge: Bundesstaat und Steuerlogik wählen, Struktur (Direktbesitz oder LLC) mit US-erfahrenem Berater festlegen, ITIN beantragen, Finanzierung oder Cash-Nachweis organisieren und erst dann Objekte besichtigen. Wer die Nachlasssteuer von Tag eins mitplant und FIRPTA im Exit einrechnet, bekommt hier eine der solidesten Auslandsimmobilien, die es für Euro-Vermögen zu kaufen gibt.