Eine Immobilie in Russland kaufen ist für Ausländer rechtlich weiterhin möglich, für Bürger der EU aber seit 2022 mit erheblichen Hürden verbunden: Transaktionen mit russischen Verkäufern erfordern für Angehörige sogenannter unfreundlicher Staaten eine Vorabgenehmigung der Regierungskommission für ausländische Investitionen, und Sanktionen erschweren Zahlungsverkehr, Verwaltung und späteren Verkauf massiv. Russland bietet auf dem Papier günstige Einstiegspreise und einen großen Mietmarkt; in der Praxis ist der Markt für westliche Käufer derzeit vor allem eines: kompliziert. Zwischen russischem Genehmigungsrecht auf der einen und EU-Sanktionsrecht auf der anderen Seite bewegt sich jede Transaktion in einem engen Korridor, der sich zudem laufend verschiebt. Dieser Leitfaden erklärt nüchtern, was rechtlich gilt, wie der Kauf abläuft und welche Risiken du realistisch einpreisen musst.

Rechtslage für Ausländer

Das russische Zivilrecht erlaubt Ausländern den Erwerb von Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien im eigenen Namen, ebenso Vermietung und Weiterverkauf. Ausgenommen sind:

  • Grundstücke in Grenzgebieten und sicherheitsrelevanten Zonen,
  • Agrarflächen, die Ausländer nur über russische Gesellschaften halten können.

Die Sonderregeln für unfreundliche Staaten

Seit 2022 gilt für Bürger und Unternehmen der EU (einschließlich Deutschland und Österreich), der Schweiz, der USA, Großbritanniens und weiterer Staaten: Immobiliengeschäfte mit russischen Gegenparteien brauchen in vielen Konstellationen die Genehmigung der Regierungskommission. Dazu kommen Kapitalverkehrskontrollen: Überweisungen aus Russland ins Ausland sind limitiert, und Verkaufserlöse können auf Sonderkonten vom Typ C landen, also blockierten Rubelkonten, über die du praktisch nicht frei verfügen kannst. Parallel schränken die EU-Sanktionen den Zahlungsverkehr mit russischen Banken drastisch ein; den aktuellen Stand dokumentiert die Europäische Kommission. Prüfe vor jedem Schritt zusätzlich, ob deine Hausbank die Transaktion überhaupt ausführt.

So läuft der Kauf formal ab

  1. Dokumente vorbereiten: Reisepass mit beglaubigter Übersetzung, russische Steueridentifikationsnummer (INN) und in der Regel ein russisches Bankkonto, dessen Eröffnung für EU-Bürger inzwischen selbst eine erhebliche Hürde ist und meist persönliches Erscheinen erfordert.
  2. Due Diligence: Ein russischer Anwalt prüft, ob der Verkäufer eingetragener Eigentümer ist, ob Hypotheken, Arreste oder Streitigkeiten bestehen und ob im konkreten Fall Genehmigungspflichten der Regierungskommission greifen.
  3. Kaufvertrag: Der Dogovor kupli-prodazhi wird auf Russisch geschlossen und je nach Konstellation notariell beglaubigt; lass dir zwingend eine beglaubigte Übersetzung anfertigen.
  4. Registrierung: Eigentum entsteht erst mit Eintragung im Einheitlichen Staatlichen Immobilienregister (EGRN) bei Rosreestr. Papier-Eigentumszertifikate werden seit 2016 nicht mehr ausgestellt; als Nachweis dient der EGRN-Auszug.

Die formalen Nebenkosten sind niedrig: Notar etwa 0,5 bis 1 Prozent, staatliche Registrierungsgebühr im Tausend-Rubel-Bereich, Anwalt 1 bis 2 Prozent. Laufend fällt eine Immobiliensteuer von meist 0,1 bis 0,3 Prozent des Katasterwerts an; auf Mieteinnahmen zahlen Nichtansässige regulär 30 Prozent, es sei denn, sie nutzen Sonderregime.

Markt und Preise 2026

Der russische Markt ist durch subventionierte Inlandshypotheken und Inflation stark gestiegen. In Moskau kostet der Quadratmeter im Neubau Anfang 2026 im Schnitt rund 470.000 Rubel, auf dem Zweitmarkt etwa 370.000 Rubel; im Zentrum werden deutlich sechsstellige Eurosummen selbst für kleine Wohnungen fällig, während Städte wie Kasan oder Jekaterinburg erheblich günstiger sind. Landesweit lagen die Zuwächse zuletzt bei knapp 20 Prozent im Neubau und gut 16 Prozent im Bestand binnen Jahresfrist, allerdings in Rubel gerechnet. Für ausländische Käufer relativiert sich der Preisvorteil durch den Rubelkurs, die Transferprobleme und die Frage, wie ein späterer Verkaufserlös jemals sanktionskonform ins Ausland gelangen soll.

Steuern für ausländische Eigentümer im Detail

Wer trotz aller Hürden Eigentum in Russland hält, sollte die Steuerlogik kennen. Die jährliche Immobiliensteuer bemisst sich am Katasterwert und liegt für normale Wohnimmobilien meist zwischen 0,1 und 0,3 Prozent. Bei Vermietung zahlst du als steuerlicher Nichtansässiger grundsätzlich 30 Prozent auf die Einnahmen; wer als Ansässiger gilt oder ein Sonderregime nutzen kann, kommt deutlich günstiger weg. Beim Verkauf greift für Nichtansässige ebenfalls der 30-Prozent-Satz auf den Gewinn, wobei nach mehrjähriger Haltedauer Befreiungen möglich sind. Praktisch relevanter als die Sätze ist derzeit aber die Frage der Abwicklung: Steuerzahlungen setzen ein funktionierendes russisches Konto voraus, und die Erklärungspflichten laufen über das Portal der Steuerbehörde, für das du eine russische Verifizierung brauchst. Ohne Bevollmächtigten vor Ort ist das aus der EU kaum zu leisten.

Erbschaft und Bestandsfälle

Ein großer Teil der real existierenden Fälle betrifft ohnehin nicht den Neukauf, sondern geerbte oder lange gehaltene Immobilien. Für Erben gilt: Die Annahme einer Erbschaft in Russland läuft über einen russischen Notar und ist fristgebunden, üblicherweise innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall. Wer aus einem unfreundlichen Staat erbt, kann Eigentum registrieren lassen, stößt aber beim Verkauf auf dieselben Genehmigungs- und Zahlungsprobleme wie Käufer, nur mit umgekehrten Vorzeichen. In vielen Familien ist die pragmatische Lösung derzeit, die Immobilie zu halten, zu vermieten und die Erlöse in Russland stehen zu lassen, bis sich die Rechtslage normalisiert.

Risiken, die aktuell den Ausschlag geben

  • Kapitalfalle: Geld nach Russland zu bringen ist schwer, es wieder herauszubekommen noch schwerer. C-Konten und Transferlimits können Erlöse auf unabsehbare Zeit blockieren.
  • Sanktionsrisiko: Rechtslage und Bankpraxis ändern sich laufend; was heute genehmigungsfähig ist, kann morgen unzulässig sein, und zwar auf beiden Seiten der Sanktionsgrenze.
  • Rechtsdurchsetzung: Als Bürger eines unfreundlichen Staates ist deine Position vor russischen Behörden und Gerichten strukturell schwach.
  • Reise- und Sicherheitslage: Das Auswärtige Amt rät von Reisen nach Russland ab; schon die Objektbesichtigung wird damit zum praktischen und versicherungstechnischen Problem.
  • Verwaltung aus der Ferne: Hausverwaltung, Steuererklärungen und Mietinkasso erfordern verlässliche Bevollmächtigte vor Ort, deren Kontrolle aus dem Ausland kaum möglich ist; notarielle Vollmachten müssen zudem regelmäßig erneuert und teils über Konsulate beglaubigt werden.

Standorte im Überblick

Falls die rechtlichen Voraussetzungen bei dir erfüllt sind, folgt der Markt einer klaren Geografie. Moskau und Sankt Petersburg bieten den tiefsten Mietmarkt und die höchste Liquidität, zu entsprechend hohen Preisen. Sotschi und die Schwarzmeerküste leben von Binnentourismus und haben sich seit 2022 überdurchschnittlich verteuert, weil Auslandsreisen für viele Russen schwieriger geworden sind. Millionenstädte wie Kasan, Jekaterinburg oder Nischni Nowgorod verbinden solide Nachfrage mit deutlich niedrigeren Einstiegspreisen und gelten unter Inlandsinvestoren als Wachstumsmärkte. Für ausländische Eigentümer gilt überall derselbe Grundsatz: Die Qualität deines lokalen Netzwerks aus Anwalt, Verwalter und Steuerberater entscheidet mehr über den Erfolg als die Lage selbst.

Für wen kommt der Kauf überhaupt infrage?

Realistisch betrachtet beschränkt sich der Käuferkreis derzeit auf Personen mit engem Russlandbezug: Doppelstaater, in Russland lebende Ausländer mit Aufenthaltstitel und russischem Einkommen sowie Bürger von Staaten, die nicht auf der Liste der unfreundlichen Staaten stehen, etwa aus Zentralasien, dem Nahen Osten oder Lateinamerika. Für EU-Bürger ohne Wohnsitz in Russland überwiegen die Risiken den möglichen Preisvorteil klar. Wer aus familiären Gründen kaufen oder geerbtes Eigentum halten will, sollte jede Transaktion vorab von einer auf Sanktionsrecht spezialisierten Kanzlei in der EU und einem russischen Anwalt parallel prüfen lassen, damit weder russisches Genehmigungsrecht noch EU-Sanktionsrecht verletzt wird.

Realistische Einschätzung für Käufer

Russland ist 2026 kein Markt für opportunistische Auslandsinvestments, sondern ein Sonderfall für Menschen mit zwingendem persönlichem Bezug. Die formale Kaufabwicklung über EGRN und Notar funktioniert, die entscheidenden Fragen liegen davor und danach: Genehmigung der Regierungskommission, sanktionskonformer Zahlungsweg, Verwaltung aus der Ferne und ein Exit, dessen Erlös nicht auf einem blockierten Konto endet. Wenn du diese vier Punkte nicht belastbar gelöst hast, ist Abwarten die wirtschaftlich vernünftigere Entscheidung. Beobachte die Rechtsentwicklung über seriöse Quellen, halte bestehende Dokumente wie EGRN-Auszüge, Vollmachten und Steuerbescheide aktuell und triff keine Entscheidungen auf Basis von Foren-Tipps oder Vermittlern, die schnelle Lösungen an den Kapitalverkehrskontrollen vorbei versprechen: Genau dort beginnen die teuersten Fehler. Attraktive Alternativen mit ähnlichen Preisniveaus, aber ohne Sanktionsrisiko und mit freiem Kapitalverkehr, findest du in unserer Übersicht zum Immobilienerwerb im Ausland.