Eine Immobilie in Indien kaufen: Für Millionen Auslandsinder ist das Routine, für Ausländer ohne indische Wurzeln dagegen nur in engen Grenzen möglich. Indien gehört zu den dynamischsten Immobilienmärkten der Welt, die Preise in den Metropolen steigen seit Jahren kräftig. Wer hier kaufen will, muss vor allem eine Frage klären: den eigenen Status nach dem Devisenrecht FEMA. Dieser Leitfaden erklärt dir die Regeln, den Ablauf, die Steuern und die Marktlage 2026.

Wer in Indien kaufen darf

Das Devisenrecht (Foreign Exchange Management Act, FEMA 1999) unterscheidet nicht nach Staatsangehörigkeit allein, sondern nach Status:

  • Non-Resident Indians (NRI), also indische Staatsbürger im Ausland, und Overseas Citizens of India (OCI), also Ausländer indischer Herkunft mit OCI-Karte, dürfen ohne Sondergenehmigung der Zentralbank Wohn- und Gewerbeimmobilien kaufen, und zwar unbegrenzt viele.
  • Verboten bleibt für beide Gruppen der Kauf von Agrarland, Farmhäusern und Plantagen. Solche Objekte dürfen nur geerbt oder von Residenten geschenkt werden.
  • Ausländer ohne indische Wurzeln dürfen nur kaufen, wenn sie nach FEMA in Indien ansässig sind, also mehr als 182 Tage im Land leben und einen entsprechenden Langzeitaufenthalt haben. Touristen können keine Immobilie erwerben.
  • Staatsangehörige bestimmter Nachbarländer, darunter Pakistan, Bangladesch und China, brauchen für jeden Erwerb eine Einzelgenehmigung der Reserve Bank of India.

Die verbindlichen Regeln veröffentlicht die Zentralbank in ihren FAQ zum Immobilienerwerb durch NRI und OCI.

Zahlungswege: Ohne indisches Konto geht nichts

FEMA verlangt, dass jede Rupie des Kaufpreises über indische Bankkanäle nachvollziehbar fließt. Das heißt konkret:

  • Kaufpreiszahlungen laufen über NRE-, NRO- oder FCNR-Konten beziehungsweise über reguläre Überweisungen aus dem Ausland.
  • Barzahlung, Reiseschecks oder Fremdwährung in bar sind ein FEMA-Verstoß, unabhängig vom Betrag.
  • Die Rückführung von Erlösen aus einem NRO-Konto ist auf 1 Million US-Dollar pro Finanzjahr begrenzt, aus NRE-Guthaben ist sie frei.

Plane die Kontostruktur vor dem Kauf, nicht danach, sonst sitzt dein Verkaufserlös später in Indien fest. Grundsätzliches zu Konten außerhalb des Heimatlandes findest du bei unserer Schwesterseite FreedomBanking Plus.

So kaufst du Schritt für Schritt

  1. Status klären: NRI, OCI oder FEMA-Resident? Davon hängt ab, ob du überhaupt kaufen darfst.
  2. Objekt und Region wählen: Expats und Auslandsinder kaufen bevorzugt in Goa, Bengaluru, Pune, Chennai oder im Großraum Delhi.
  3. Due Diligence: Ein lokaler Anwalt prüft Eigentumskette (Title Search über mindestens 30 Jahre), Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und bei Neubauten die Registrierung des Projekts bei der Immobilienaufsicht RERA, die seit 2016 Bauträger reguliert und Projektdaten öffentlich macht.
  4. Kauf und Registrierung: Der Kaufvertrag wird beim Sub-Registrar registriert, persönlich oder per Vollmacht. Ohne Registrierung kein Eigentum.
  5. Steuerlichen Einbehalt beachten: Bei Käufen ab 5 Millionen Rupien von Residenten musst du als Käufer 1 Prozent Quellensteuer (TDS) einbehalten und abführen. Kaufst du von einem NRI, gelten deutlich höhere Einbehaltssätze.

Kosten und Steuern

  • Stempelsteuer: je nach Bundesstaat etwa 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises, teils mit Rabatten für Frauen als Käuferinnen
  • Registrierungsgebühr: rund 1 Prozent
  • Anwalt: 0,5 bis 2 Prozent, Makler: 1 bis 2 Prozent
  • Laufend: kommunale Grundsteuer, bei Vermietung Einkommensteuer auf indische Mieteinnahmen

Einen aktuellen Überblick über das indische Steuersystem gibt das Steueratlas-Länderprofil zu Indien. Für die Krypto-Enthusiasten unter den Käufern wichtig: Gewinne aus digitalen Assets werden in Indien pauschal hoch besteuert, Details dazu auf unserer Schwesterseite KryptoSteuern.

Marktlage 2026: Boom mit Ansage

Der indische Wohnungsmarkt läuft heiß, wenn auch regional sehr unterschiedlich. Die wichtigsten Zahlen:

  • Laut Knight Frank stiegen die Preise für Premiumwohnungen in Mumbai 2025 um 8,7 Prozent, in Bengaluru um 9,4 Prozent. Bengaluru kletterte damit in die Top Ten der am schnellsten wachsenden Luxusmärkte der Welt.
  • Für 1 Million US-Dollar bekommst du laut Knight Frank Wealth Report 2026 in Mumbai nur noch rund 96 Quadratmeter Premiumfläche, in Bengaluru dagegen etwa 357 Quadratmeter.
  • Eine Reuters-Umfrage unter Marktanalysten vom März 2026 erwartet für die großen Metropolen Preissteigerungen von 5 bis 7 Prozent pro Jahr über die kommenden drei Jahre.

Für Selbstnutzer in Goa oder Kerala heißt das: Die Zeiten der Schnäppchen sind vorbei, gute Objekte in Strandnähe kosten längst europäische Preise. Für Vermieter sind die Bruttorenditen in den Metropolen mit typischerweise 2 bis 4 Prozent eher niedrig, das Investment lebt von der Wertsteigerung. Achte außerdem auf die enorme Spreizung innerhalb der Städte: Zwischen einem Neubauprojekt mit RERA-Registrierung in einem Wachstumskorridor und einer Altbestandswohnung ohne saubere Papiere liegen Welten, sowohl beim Preis als auch bei der Wiederverkaufsfähigkeit.

Aufenthalt und Visum

Ein Immobilienkauf bringt dir kein Aufenthaltsrecht in Indien. Das Land kennt kein Golden Visa. Der übliche Weg für Menschen indischer Herkunft ist die OCI-Karte, die ein lebenslanges Einreise- und Aufenthaltsrecht vermittelt. Alle anderen brauchen Arbeits-, Geschäfts- oder Studienvisa. Wie sich ein Ruhestand in Indien mit Rente, Steuern und Langzeitaufenthalt organisieren lässt, liest du im Länderprofil auf Ruhestand im Ausland. Reise- und Sicherheitsfragen beantwortet das Auswärtige Amt.

Vermietung und Verwaltung aus der Ferne

Die meisten NRI-Eigentümer verwalten ihre Objekte nicht selbst. Professionelle Property-Management-Anbieter übernehmen in den Metropolen Mietersuche, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und die steuerliche Abwicklung, üblich sind Gebühren von etwa einer Monatsmiete pro Jahr oder einem festen Prozentsatz. Wichtig ist ein wasserdichter Mietvertrag mit Registrierung, denn indische Mietprozesse können sich über Jahre ziehen. Leave-and-Licence-Verträge mit 11 Monaten Laufzeit sind der Standardweg, um langwierige Kündigungsschutzfragen zu vermeiden.

Typische Fehler

  • Kauf von Agrarland über Strohmann-Konstruktionen: Das ist nichtig und kann zur Einziehung führen.
  • Vertrauen auf den Makler statt auf eine unabhängige Title Search: Grundstücke haben in Indien oft konkurrierende Eigentumsansprüche aus Erbteilungen.
  • Neubaukauf ohne RERA-Abgleich: Nur registrierte Projekte bieten Rechtsschutz bei Bauverzug.
  • Zahlung an der Bank vorbei, um Stempelsteuer zu sparen: Das gefährdet Eigentum und Rückführung.
  • TDS-Pflichten ignorieren: Der Käufer haftet für den Einbehalt.

Häufige Fragen

Kann ich als deutscher Staatsbürger ohne indische Wurzeln in Goa ein Haus kaufen?

Nur, wenn du nach FEMA in Indien ansässig bist, also dort mit Langzeitvisum lebst und die 182-Tage-Schwelle überschreitest. Ein Kauf als Tourist oder aus dem Ausland heraus ist nicht zulässig. Viele Angebote, die Ausländern trotzdem Eigentum in Goa versprechen, arbeiten mit rechtlich fragwürdigen Gesellschafts- oder Pachtkonstruktionen. Lass solche Modelle unbedingt unabhängig prüfen.

Kann ich die Immobilie später vermieten und die Miete ins Ausland holen?

Ja. Mieteinnahmen fließen auf dein NRO-Konto, werden in Indien versteuert und können im Rahmen der 1-Million-Dollar-Grenze pro Finanzjahr ins Ausland transferiert werden, sofern die Steuerbescheinigungen vorliegen.

Brauche ich für den Kauf eine indische Steuernummer?

Praktisch ja: Ohne PAN-Karte (Permanent Account Number) kannst du weder die TDS-Abwicklung noch spätere Steuererklärungen sauber abbilden. Beantrage sie früh im Prozess. Der Antrag ist auch aus dem Ausland möglich und dauert in der Regel nur wenige Wochen, gehört also in die Vorbereitungsphase parallel zur Objektsuche.

Was gilt, wenn ich eine Immobilie in Indien erbe?

Erbschaften sind auch für NRI, OCI und sogar für nicht ansässige Ausländer zulässig, einschließlich Agrarland. Indien erhebt keine Erbschaftsteuer. Lass den Erbgang trotzdem sauber dokumentieren und die Immobilie auf dich umschreiben, denn ohne aktualisierte Einträge in Grundbuch und Kommunalregistern wird jeder spätere Verkauf zum Hindernislauf. Für die Rückführung von Verkaufserlösen geerbter Objekte gilt ebenfalls die 1-Million-Dollar-Grenze pro Jahr.

Dein nächster Schritt Richtung Indien

Indien belohnt Käufer, die ihren FEMA-Status kennen, sauber über Banken zahlen und die Eigentumskette kompromisslos prüfen lassen. NRI und OCI haben 2026 einen klaren, gut ausgebauten Rechtsrahmen, und der Markt bietet in Metropolen wie Bengaluru weiterhin solide Wertsteigerungsperspektiven. Ausländer ohne Indien-Bezug sollten dagegen erst ihren Aufenthaltsstatus klären und den Kauf als zweiten Schritt planen, nicht als ersten.