Eine Immobilie in Saudi-Arabien zu kaufen war für Ausländer jahrzehntelang praktisch unmöglich. Das hat sich fundamental geändert: Am 22. Januar 2026 ist das neue Gesetz über Immobilieneigentum von Nicht-Saudis in Kraft getreten, beschlossen per Königlichem Dekret M/14 im Juli 2025. Damit öffnet das Königreich seinen Immobilienmarkt erstmals systematisch für internationale Käufer, als Baustein der Vision 2030, die Riad zur globalen Metropole machen soll. Dieser Leitfaden erklärt dir, was du jetzt kaufen darfst, welche Abgaben fällig werden und wie du den Kauf mit einem Aufenthaltsstatus verbindest.
Das neue Eigentumsgesetz: Was seit Januar 2026 gilt
Das Gesetz erlaubt Ausländern Eigentum und dingliche Rechte, aber nur innerhalb staatlich ausgewiesener Zonen. Welche Gebiete freigegeben werden, entscheidet der Ministerrat auf Vorschlag der Immobilienaufsicht REGA (Real Estate General Authority). Die Öffnung erfasst Wohnimmobilien in den meisten Städten des Landes, mit wichtigen Sonderregeln:
In Riad und Dschidda gelten eigene, engere Zonenfestlegungen, hier ist die Nachfrage am größten und der Staat steuert das Tempo.
Mekka und Medina bleiben Sonderfälle: Eigentum in den heiligen Städten ist grundsätzlich Muslimen vorbehalten beziehungsweise an Sondergenehmigungen geknüpft.
Wer was besitzen darf
Ausländer mit legalem Aufenthalt im Königreich dürfen eine Wohnimmobilie zur Selbstnutzung erwerben.
Nicht-residente Ausländer und ausländische Gesellschaften können in den designierten Zonen Eigentum und Rechte erwerben, auch für Investitionszwecke.
Das Gesetz erkennt ausdrücklich moderne Formen an, inklusive digitaler Bruchteilsbeteiligungen, mit denen du dich auch aus dem Ausland an saudischen Objekten beteiligen kannst.
Zwingend ist die Eintragung jedes Erwerbs im nationalen Real Estate Registry: Ohne Registrierung ist der Erwerb rechtlich unwirksam. Eine juristische Analyse des Gesetzes in englischer Sprache liefert die Kanzlei White & Case.
Kosten: Rechne mit rund 10 Prozent Abgaben
Saudi-Arabien verlangt von ausländischen Käufern zwei zentrale Abgaben:
Die Real Estate Transaction Tax (RETT) von 5 Prozent auf jede Immobilientransaktion, zahlbar vor der Beurkundung über das Portal der Steuerbehörde ZATCA. Die Rechtsgrundlagen findest du direkt bei der ZATCA zur RETT.
Zusätzlich eine spezielle Übertragungsgebühr für Nicht-Saudis von bis zu 5 Prozent, die REGA erheben kann. In Summe solltest du daher rund 10 Prozent Transaktionsabgaben einplanen, bevor Makler-, Rechts- und Registrierungskosten dazukommen.
Dafür ist die laufende Belastung mild: Saudi-Arabien kennt keine jährliche Grundsteuer auf Wohnimmobilien und keine Einkommensteuer auf private Gehälter. Auf unbebautes Bauland kann eine White Land Tax anfallen, und Mieteinnahmen von Nichtansässigen unterliegen Quellenregeln. Die Details zum Steuersystem liefert das Steueratlas-Länderprofil zu Saudi Arabien und kompakt auf Deutsch unser Steueratlas.
Immobilie und Aufenthalt: die Premium Residency
Saudi-Arabien verknüpft Kapital mit Aufenthaltsrechten über die Premium Residency, das saudische Pendant zur Golden-Visa-Logik. Für Immobilienkäufer relevant: Die Real-Estate-Owner-Variante verlangt Wohneigentum im Wert von mindestens 4 Millionen Saudi-Riyal, umgerechnet gut 1 Million US-Dollar, unbelastet und fertiggestellt. Dafür bekommst du ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht ohne Sponsor, darfst Familie nachziehen lassen und geschäftlich aktiv werden. Unterhalb dieser Schwelle bleibt der klassische Weg über Arbeitsvisa und Iqama. Wichtig: Auch mit Premium Residency wirst du nicht automatisch steuerlicher Resident nach deutschem Verständnis, hier zählt weiterhin, wo dein Lebensmittelpunkt liegt.
Markt und Preise 2026: Wo sich der Einstieg lohnt
Riad: der heißeste Markt der Region. Die Hauptstadt wächst Richtung 10-Millionen-Metropole, Wohnungspreise und Mieten sind in den letzten Jahren zweistellig gestiegen. Neubauviertel und Giga-Projekte wie New Murabba definieren das Angebot.
Dschidda: Hafen- und Handelsmetropole am Roten Meer mit Waterfront-Entwicklungen und moderaterem Preisniveau.
NEOM und die Rotmeer-Projekte: spektakulär, aber für Privatkäufer 2026 noch weitgehend Zukunftsversprechen. Investiere hier nur, was du an Projektrisiko tragen kannst.
Zum regionalen Vergleich: Dubai bleibt der liquideste und erprobteste Markt der Golfregion, und auch Katar lockt mit Freehold-Zonen und Residency, wie unser Katar-Leitfaden zeigt. Saudi-Arabien ist dafür der Markt mit dem größten Nachholpotenzial: 35 Millionen Einwohner, junge Bevölkerung, massive Staatsinvestitionen.
So kaufst du Schritt für Schritt
Zone verifizieren: Prüfe, ob das Objekt in einem für Ausländer freigegebenen Gebiet liegt. Seriöse Entwickler weisen das nach, im Zweifel bestätigt es die REGA-Plattform.
Due Diligence: Titel, Belastungen und Bauqualität prüfen lassen, bei Off-Plan-Käufen zusätzlich Escrow-Konto und Projektlizenz des Entwicklers.
RETT zahlen und beurkunden: Die 5 Prozent RETT werden vor der Beurkundung über das ZATCA-Portal registriert und gezahlt.
Registry-Eintragung: Erst die Eintragung im Real Estate Registry macht dich zum Eigentümer. Bewahre alle Nachweise auf.
Finanzierung und Zahlungsweg: Saudische Banken beginnen gerade erst, Ausländer zu finanzieren; kalkuliere realistisch mit Eigenmitteln und dokumentiere jede Überweisung sauber.
Praktisch kaufen: Plattformen, Ejar und Verwaltung
Saudi-Arabien wickelt Verwaltungsvorgänge radikal digital ab, und der Immobilienkauf ist Teil dieser Logik. Behördenkontakte laufen über die nationalen Digital-ID-Systeme, Steuerzahlungen über das ZATCA-Portal, und für ausländische Interessenten hat der Staat zum Start des neuen Eigentumsrechts eine eigene Plattform aufgesetzt, über die Nicht-Saudis freigegebene Objekte und Zonen einsehen und Erwerbe anstoßen können. Rechne trotzdem damit, dass du für viele Schritte lokale Unterstützung brauchst, von der Kontoeröffnung bis zur Beglaubigung von Dokumenten, und dass Verfahren auf Arabisch laufen.
Für Vermieter wichtig: Mietverhältnisse werden über das staatliche System Ejar registriert, das standardisierte Verträge, hinterlegte Rechte und ein geregeltes Verfahren bei Zahlungsstörungen bietet. Ein registrierter Ejar-Vertrag ist die Grundlage, um Mietforderungen durchzusetzen. Die Vermietungsverwaltung übernehmen in Riad und Dschidda professionelle Property Manager, üblich sind Gebühren von etwa fünf bis acht Prozent der Jahresmiete plus Kosten für Instandhaltung.
Kalkuliere außerdem die Betriebskosten realistisch: In Compounds und Apartmenttürmen fallen Service-Charges für Sicherheit, Pool, Klimatisierung der Gemeinflächen und Instandhaltung an, die je nach Projekt erheblich sind. Und prüfe die Mietnachfrage deiner Mikrolage: Riad wächst rasant, aber die Nachfrage konzentriert sich auf Viertel mit Nähe zu Arbeitgebern, King Abdullah Financial District, Flughafenkorridor und den neuen Entertainment-Zonen. Ein guter lokaler Makler mit Fal-Lizenz, der amtlichen Maklerzulassung, ist hier mehr wert als jede Hochglanzbroschüre.
Risiken ehrlich benannt
Junges Rechtsregime: Das Gesetz ist seit Januar 2026 in Kraft, Ausführungsverordnungen und Zonenlisten entwickeln sich weiter. Was heute gilt, kann morgen präzisiert werden.
Angebotswelle: Die Giga-Projekte werfen in den kommenden Jahren enorme Stückzahlen auf den Markt, was Preise in Einzellagen drücken kann.
Kulturelle und rechtliche Rahmenbedingungen: Scharia-geprägtes Rechtssystem, eigene Erbrechtsregeln, eingeschränkte Rechtsmittel. Lass Nachlass- und Vertragsfragen von spezialisierten Kanzleien regeln.
Reise- und Sicherheitslage: Die aktuellen Hinweise bündelt das Auswärtige Amt auf seiner Saudi-Arabien-Seite.
Und wenn du grundsätzlich Vermögen international strukturierst, gehört die Frage, welche Assets du in einem jungen Rechtsmarkt hältst, in eine übergeordnete Strategie. Denkanstöße liefert unsere Schwesterseite Asset Protection Plus.
Häufige Fragen zum neuen Regime
Kann ich kaufen, ohne im Land zu leben? Ja, in den designierten Zonen ist auch nicht-residenter Erwerb vorgesehen, inklusive Beteiligungen über regulierte Vehikel. Die Selbstnutzungsregel für eine Wohnimmobilie betrifft residente Ausländer.
Was passiert im Erbfall? Es gilt saudisches Erbrecht mit Scharia-Quoten. Nicht-Muslime sollten Nachlassfragen frühzeitig mit einer spezialisierten Kanzlei regeln, damit Angehörige das Eigentum geordnet übernehmen können.
Und die Steuern zu Hause? Solange du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bist, gehören Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Saudi-Arabien in deine deutsche Erklärung. Kläre die Behandlung vor dem Kauf mit deinem Steuerberater, denn die saudische Abgabenfreiheit im laufenden Betrieb ersetzt keine deutsche Steuerplanung.
Was der neue Markt für dich bereithält
Saudi-Arabien 2026 ist ein Frühphasen-Markt mit Rückenwind: Das neue Eigentumsgesetz schafft erstmals einen legalen, registrierten Zugang für Ausländer, die Nachfrage in Riad übersteigt das Angebot, und die Staatsausgaben der Vision 2030 wirken wie ein Dauer-Konjunkturprogramm. Dem stehen rund 10 Prozent Kaufabgaben, ein noch unreifes Regelwerk und Projektrisiken gegenüber. Praktisch heißt das: Kaufe fertiggestellte Wohnobjekte in freigegebenen Zonen von Riad oder Dschidda, meide spekulative Off-Plan-Wetten der Giga-Projekte, plane die Abgaben vollständig ein und dokumentiere jeden Schritt über das Registry. Dann gehörst du zu den Ersten in einem Markt, der sich gerade erst öffnet.
