Eine Immobilie in Mauritius kaufen darfst du als Ausländer ausdrücklich, aber fast nur innerhalb staatlich genehmigter Programme. Mauritius hat den Immobilienerwerb durch Nicht-Staatsbürger bewusst kanalisiert: Wer in einem zugelassenen Projekt kauft, bekommt Rechtssicherheit nach klaren Regeln und ab einer bestimmten Investitionssumme sogar eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung. 2026 gibt es dabei eine Änderung, die du kennen musst: Zum 1. Juli 2026 verdoppelt sich die Registrierungsabgabe für ausländische Käufer von 5 auf 10 Prozent. Dazu kommt, was die Insel im Indischen Ozean seit Jahren zum Favoriten deutschsprachiger Auswanderer macht: politische Stabilität, ein mildes Steuersystem und eine Aufenthaltsgenehmigung, die direkt am Immobilienkauf hängt. Dieser Leitfaden erklärt die Programme, den Ablauf über das Economic Development Board, alle Kosten und den Weg zur Residency.

Diese Programme stehen Ausländern offen

Freies Bauland auf dem offenen Markt bleibt Ausländern verwehrt; gekauft wird in Projekten, die das Economic Development Board (EDB) genehmigt hat:

  • PDS (Property Development Scheme): das aktuelle Flaggschiff-Programm, von der Boutique-Villenanlage bis zur integrierten Community mit Golfplatz und Marina. Mindestinvestition 375.000 US-Dollar.
  • IRS und RES: die Vorgängerprogramme aus den 2000er Jahren, heute vor allem am Wiederverkaufsmarkt relevant; Resales aus diesen Beständen sind oft günstiger als vergleichbare Neubauten.
  • Smart City Scheme: gemischt genutzte Stadtentwicklungsprojekte mit Büros, Schulen und Handel, gedacht für alle, die auf der Insel wohnen und arbeiten wollen.
  • Ground+2-Apartments: Eigentumswohnungen in Gebäuden mit maximal zwei Etagen über dem Erdgeschoss, schon ab 6 Millionen Mauritius-Rupien (rund 120.000 Euro). Wichtig: Ein Residence Permit gibt es auch hier erst ab 375.000 US-Dollar Kaufwert.

Residency inklusive: die 375.000-Dollar-Schwelle

Der größte Hebel des mauritischen Modells: Kaufst du in einem EDB-Programm für mindestens 375.000 US-Dollar, erhältst du ein Residence Permit für die gesamte Haltedauer der Immobilie, inklusive Ehepartner und unterhaltsberechtigter Kinder und ohne Mindestaufenthalt. Damit ist der Immobilienkauf zugleich ein Aufenthaltstitel, den viele Länder nur über deutlich kompliziertere Investorenprogramme vergeben.

Steuerlich ist die Insel ohnehin attraktiv: 15 Prozent Einkommensteuer als Spitzensatz, keine Kapitalertragsteuer, keine allgemeine jährliche Grundsteuer und ein Netz von über 40 Doppelbesteuerungsabkommen, darunter mit Deutschland. Die Details fasst Steueratlas-Länderprofil zu Mauritius zusammen; die wichtigsten Eckwerte findest du auch auf unserer Leitquelle Steueratlas. Für Ruheständler lohnt der Blick auf unsere Netzwerkseite Ruhestand im Ausland, die Rente, Steuern und Visum auf Mauritius im Detail durchrechnet. Digitale Nomaden können die Insel vorab über das Premium Visa testen; was dabei gilt, erklärt unser Guide auf BeyondBorders.

So läuft der Kauf ab

  1. Finanzierung planen: Mauritische Banken finanzieren Ausländer, oft bis etwa 70 Prozent Beleihungswert. Viele internationale Käufer kombinieren Eigenkapital mit einer Finanzierung im Heimatland, weil die Zinsen dort oft günstiger sind.
  2. Objekt auswählen: Nur über lizenzierte Makler oder direkt beim Entwickler, und ausschließlich in EDB-genehmigten Projekten. Prüfe Lage, Bauqualität und Wiederverkaufsmarkt des jeweiligen Programms, und sprich mit Eigentümern bereits fertiggestellter Bauabschnitte.
  3. Reservierung: Mit dem Reservation Agreement wird eine Anzahlung von meist 5 bis 10 Prozent fällig, treuhänderisch gesichert.
  4. EDB-Genehmigung: Das Board prüft deinen Antrag samt Herkunftsnachweis der Mittel; die Bearbeitung dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Erst nach der Genehmigung wird der Kauf wirksam.
  5. Notarielle Beurkundung: Der Notar wickelt Vertrag, Zahlung und Registrierung ab. Bei Neubauprojekten kaufst du regelmäßig nach Baufortschritt im VEFA-Modell mit gestaffelten Zahlungen.

Kosten: Was sich zum 1. Juli 2026 ändert

Bisher zahlten ausländische Käufer in den EDB-Programmen eine Registrierungsabgabe von 5 Prozent. Mit dem Haushaltsgesetz steigt dieser Satz ab dem 1. Juli 2026 auf 10 Prozent; parallel verdoppelt sich die Land Transfer Tax beim Weiterverkauf an einen Nicht-Staatsbürger ebenfalls von 5 auf 10 Prozent. Wer ohnehin kaufen will, spart mit einem Abschluss vor dem Stichtag also bares Geld; wer danach kauft, muss die höhere Abgabe in die Renditerechnung einpreisen.

  • Registrierungsabgabe: 5 Prozent, ab 1. Juli 2026 10 Prozent des Kaufpreises
  • Notar: etwa 1 bis 2 Prozent, gesetzlich gestaffelt
  • Makler: üblicherweise 2 bis 3 Prozent
  • Laufend: keine allgemeine Grundsteuer; bei Vermietung 15 Prozent auf die Nettomieteinnahmen, dazu Syndikats- und Resortgebühren je nach Anlage

Markt und Preise 2026

Der Markt wird von internationaler Nachfrage getragen, vor allem aus Frankreich, Südafrika und zunehmend aus dem deutschsprachigen Raum. Im Norden um Grand Baie und an der Westküste um Tamarin und Black River liegen die Preise für programmfähige Objekte meist zwischen 300.000 US-Dollar für Apartments und mehreren Millionen für Strandvillen; G+2-Wohnungen abseits der Top-Resorts beginnen um die 150.000 bis 200.000 Euro. Die Mietrenditen touristisch gut gelegener Objekte sind solide, weil professionelle Verwaltung und Kurzzeitvermietung in vielen Anlagen von Anfang an mitgeplant sind. Der Wiederverkaufsmarkt profitiert davon, dass die Zahl programmfähiger Objekte begrenzt ist: Gut gepflegte Einheiten in etablierten Anlagen finden meist ohne lange Vermarktungszeit einen Käufer.

Wo auf der Insel kaufen?

Die Insel ist klein, die Lagen unterscheiden sich trotzdem deutlich:

  • Norden (Grand Baie, Pereybere): der etablierteste Markt für Ausländer, viel Gastronomie und Wassersport, große Auswahl an Resales aus IRS- und RES-Zeiten.
  • Westen (Tamarin, Black River): Bergkulisse, Salzfelder und internationale Schulen; beliebt bei Familien, die dauerhaft bleiben.
  • Osten (Belle Mare, Trou d'Eau Douce): ruhige Luxuslagen an den schönsten Stränden, stärker saisonal geprägt.
  • Zentrum und Moka: Smart-City-Projekte mit Fokus auf Arbeiten und Bildung, näher an Büro-Infrastruktur und Universität.

Für die Vermietung gilt: Kurzzeitvermietung funktioniert vor allem im Norden und Osten, Langzeitvermietung an Expat-Familien im Westen. Viele Anlagen bieten professionelles Rental Management mit Poolpflege, Concierge und Abrechnung an; die Gebühren dafür gehören von Anfang an in deine Renditerechnung.

Leben auf Mauritius: was dich als Eigentümer erwartet

Mauritius ist mehr als ein Investitionsstandort. Die Insel gilt als eines der sichersten und stabilsten Länder Afrikas, mit funktionierender Demokratie, englisch-französischer Zweisprachigkeit und einem Rechtssystem, das Elemente aus Common Law und Code Civil verbindet. Privatkliniken, internationale Schulen und schnelles Internet machen den Alltag für zugezogene Familien und Remote Worker unkompliziert; Direktflüge verbinden die Insel mit Paris, Dubai und Johannesburg. Das tropische Klima bringt warme, feuchte Sommer mit Zyklonrisiko zwischen Januar und März, die Bausubstanz moderner Anlagen ist darauf ausgelegt. Wer dauerhaft bleibt, profitiert zusätzlich davon, dass das Residence Permit aus dem Immobilienkauf auch die Arbeitsaufnahme und Unternehmensgründung nicht versperrt: Viele Eigentümer verlagern mit dem Umzug gleich ihre Beratungs- oder Online-Tätigkeit auf die Insel.

Typische Fehler vermeiden

  • Kauf außerhalb genehmigter Programme: Solche Konstruktionen sind für Ausländer rechtlich wackelig bis unwirksam; im Streitfall stehst du ohne durchsetzbares Eigentum da.
  • Residency-Schwelle knapp verfehlt: Wer 350.000 US-Dollar investiert, bekommt kein Permit; die 375.000 sind eine harte Grenze.
  • Stichtag ignoriert: Nach dem 1. Juli 2026 kostet dieselbe Immobilie 5 Prozentpunkte mehr an Abgaben.
  • Nebenkosten der Anlage unterschätzt: Resort- und Verwaltungsgebühren können bei Luxusanlagen erheblich sein; lass dir die Abrechnungen der letzten Jahre zeigen, bevor du reservierst.

Allgemeine Länder- und Sicherheitsinformationen bietet das Auswärtige Amt.

Dein Fahrplan für Mauritius

Mauritius verbindet wie kaum ein zweites Land einen rechtssicheren, für Ausländer geöffneten Immobilienmarkt mit einem attraktiven Steuersystem und einer Residency ab 375.000 US-Dollar. Der Preis dafür sind Programmbindung und ab Juli 2026 spürbar höhere Erwerbsabgaben. Konkret heißt das: Definiere zuerst dein Ziel (Rendite, Zweitwohnsitz oder Auswanderung mit Residency), wähle danach das passende Programm, und wenn dein Kauf ohnehin ansteht, nutze das Zeitfenster vor dem Stichtag. Mit EDB-Genehmigung, Notar und einem seriösen Entwickler ist der Kauf auf der Insel dann erfreulich unkompliziert: Die Verfahren sind eingespielt, die Verträge zweisprachig, und der Notar führt dich durch einen Prozess, der in wenigen Monaten abgeschlossen ist. So bleibt am Ende das, weswegen du eigentlich gekauft hast: ein Zuhause zwischen Lagune und Zuckerrohrfeldern, das zugleich Aufenthaltstitel und Kapitalanlage ist.