Eine Immobilie in Australien kaufen: Für viele Auswanderer, Investoren und Rückkehrer aus dem deutschsprachigen Raum klingt das nach einem soliden Plan. Stabile Institutionen, ein transparentes Grundbuchsystem und langfristig steigende Werte sprechen für den Markt. Doch seit 2025 gelten für ausländische Käufer die strengsten Regeln seit Jahrzehnten, und wer sie nicht kennt, riskiert geplatzte Käufe, verlorene Gebühren und im schlimmsten Fall behördlich erzwungene Verkäufe.

Die wichtigste Regel zuerst: das Verbot für Bestandsimmobilien

Seit dem 1. April 2025 dürfen ausländische Personen, einschließlich temporärer Residenten mit Arbeits- oder Studentenvisum, grundsätzlich keine Bestandsimmobilien (established dwellings) mehr in Australien kaufen. Das Verbot war zunächst bis zum 31. März 2027 befristet, wurde von der Regierung aber bis zum 30. Juni 2029 verlängert. Ausnahmen existieren nur in engen Grenzen, etwa für Projekte, die den Wohnungsbestand deutlich erweitern, oder für bestimmte Sanierungsfälle.

Für dich als ausländischen Käufer bleiben damit im Wesentlichen drei Optionen:

  • Neubauten (new dwellings) direkt vom Entwickler

  • Near-new dwellings, also praktisch neue, nie dauerhaft bewohnte Objekte

  • Unbebautes Bauland mit Bauverpflichtung, meist innerhalb von vier Jahren

Die Zuständigkeit liegt beim Foreign Investment Review Board (FIRB). Jede Transaktion braucht eine Genehmigung, bevor du einen bindenden Kaufvertrag unterschreibst. Die offiziellen Regeln und Antragswege findest du auf dem Regierungsportal foreigninvestment.gov.au.

FIRB-Genehmigung: Ablauf, Dauer und Gebühren

Den FIRB-Antrag stellst du online über das Portal der australischen Steuerbehörde ATO. Rechne mit einer Bearbeitungszeit von 30 Tagen, in komplexeren Fällen auch länger. Kaufverträge in Australien werden deshalb üblicherweise mit einer FIRB-Klausel versehen: Der Vertrag wird nur wirksam, wenn die Genehmigung erteilt wird.

Was die Genehmigung kostet

Die FIRB-Antragsgebühren sind wertabhängig gestaffelt und steigen jährlich. Für Anträge zwischen dem 1. Juli 2026 und dem 30. Juni 2027 beginnen die Gebühren für Neubauten und Bauland bei 4.600 AUD für Objekte unter 75.000 AUD. Bei einem Neubau bis 1 Million AUD liegt die Gebühr bei rund 15.100 AUD. Die Gebühr fällt pro Antrag an und wird nicht erstattet, wenn du abspringst oder abgelehnt wirst.

Zusätzliche Käufersteuern der Bundesstaaten

Neben der regulären Stempelsteuer (transfer duty) von etwa 3 bis 5 Prozent erheben die meisten Bundesstaaten einen Aufschlag für ausländische Käufer, die sogenannte Foreign Purchaser Surcharge:

  • New South Wales: 9 Prozent Surcharge Purchaser Duty seit dem 1. Januar 2025, dazu 4 Prozent jährliche Surcharge Land Tax

  • Victoria: 8 Prozent Foreign Purchaser Additional Duty plus 4 Prozent Absentee Owner Surcharge auf die Grundsteuer

  • Queensland, Südaustralien und Westaustralien: je 7 bis 8 Prozent

Bei einem Kaufpreis von 1 Million AUD in Sydney können sich FIRB-Gebühr, reguläre Stempelsteuer und Surcharge auf deutlich über 130.000 AUD an Nebenkosten summieren. Diese Zahl solltest du kennen, bevor du überhaupt mit der Suche beginnst.

Preisniveau 2026: was der Markt kostet

Der australische Wohnungsmarkt bleibt teuer und wächst weiter. Nach den Daten von Cotality (früher CoreLogic) lag der nationale Medianwert im Mai 2026 bei rund 942.000 AUD, ein Plus von 8,8 Prozent binnen Jahresfrist. Sydney führt mit einem Median von etwa 1,28 Millionen AUD, wuchs zuletzt aber nur noch um gut 2 Prozent pro Jahr. Melbourne liegt bei rund 826.000 AUD und stagniert nahezu, während Brisbane, Adelaide und Perth zweistellige Zuwächse verzeichnen. Für Investoren heißt das: Die Musik spielt derzeit in den günstigeren Hauptstädten, nicht mehr automatisch an der Ostküste.

Schritt für Schritt zum Kauf

1. Finanzierung vorab klären

Australische Banken finanzieren Ausländer nur zurückhaltend. Üblich sind 30 bis 40 Prozent Eigenkapital, höhere Zinssätze als für Einheimische und ein strenger Einkommensnachweis. Kläre die Finanzierungszusage, bevor du Gebote abgibst, sonst läuft dir die FIRB-Frist davon.

2. Standort und Objekt auswählen

Da nur Neubauten infrage kommen, konzentriert sich die Suche auf Neubauprojekte und Baulandentwicklungen. Prüfe die Erfahrung des Entwicklers, die Fertigstellungsgarantien und die Mietnachfrage im Stadtteil, bevor du reservierst.

3. FIRB-Antrag stellen und Vertrag prüfen lassen

Beauftrage einen australischen Conveyancer oder Anwalt mit der Vertragsprüfung. Off-plan-Verträge enthalten oft Klauseln zu Baupreissteigerungen und Verzögerungen, die du verstehen musst.

4. Settlement und laufende Pflichten

Nach der Eigentumsübertragung bist du als ausländischer Eigentümer registrierungspflichtig und musst jährlich melden, wie die Immobilie genutzt wird. Steht ein Objekt mehr als sechs Monate im Jahr leer, droht die Vacancy Fee, die inzwischen das Doppelte der ursprünglichen FIRB-Gebühr betragen kann.

Steuern und Wohnsitzfragen

Mieteinnahmen aus australischen Immobilien sind in Australien steuerpflichtig, für Nicht-Residenten ohne Freibetrag ab dem ersten Dollar mit mindestens 30 Prozent. Beim Verkauf greift die Kapitalertragsteuer, wobei Nicht-Residenten der 50-Prozent-Rabatt für lange Haltedauern verwehrt bleibt. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland verhindert eine doppelte Belastung, ändert aber nichts an der australischen Erstbesteuerung. Falls du Kryptowährungen für die Kaufsumme liquidieren willst, wirf vorher einen Blick auf die Krypto-Steuerregeln in Australien, denn auch hier greift die Kapitalertragsteuer.

Ganz wichtig: Der Immobilienkauf verschafft dir kein Aufenthaltsrecht. Visum und Immobilie sind in Australien strikt getrennte Baustellen. Wer dauerhaft einwandern oder den Ruhestand unter südlicher Sonne verbringen will, braucht einen eigenen Visumsweg; einen Überblick über Rente und Steuern im Ruhestand gibt dir unsere Schwesterseite Ruhestand im Ausland zu Australien. Aktuelle Einreise- und Visabestimmungen veröffentlicht das Auswärtige Amt auf seiner Australien-Länderseite.

Häufige Fehler ausländischer Käufer

  • Kauf ohne FIRB-Genehmigung: Verstöße können Geldstrafen, Gewinnabschöpfung und einen erzwungenen Wiederverkauf nach sich ziehen.

  • Surcharges übersehen: Wer nur mit deutscher Grunderwerbsteuer-Logik rechnet, unterschätzt die Nebenkosten um das Drei- bis Vierfache.

  • Bestandsobjekt reserviert: Manche Makler bieten Ausländern weiterhin established dwellings an. Die FIRB-Ablehnung ist dann programmiert, die Antragsgebühr verloren.

  • Vacancy Fee ignoriert: Ein leeres Ferienapartment kostet dich jedes Jahr fünfstellig.

Wo sich der Einstieg 2026 lohnt

Weil nur Neubauten und Bauland infrage kommen, entscheidet die Projektpipeline über deine Auswahl. Brisbane profitiert von den Vorbereitungen auf die Olympischen Spiele 2032 und einer anhaltend hohen Binnenwanderung nach Queensland. Perth und Adelaide verbinden vergleichsweise niedrige Einstiegspreise mit den derzeit stärksten Wachstumsraten des Landes, während Sydney und Melbourne eher Substanz- als Wachstumsmärkte sind. Achte bei Neubauprojekten auf drei Punkte: die Bilanz und Referenzliste des Entwicklers, den Anteil bereits verkaufter Einheiten und die Leerstandsquote des Stadtteils. In vielen australischen Großstädten liegt sie derzeit unter 2 Prozent, was für stabile Mieten spricht. Kaufst du Bauland, verpflichtet dich die FIRB-Genehmigung üblicherweise, innerhalb von vier Jahren zu bauen; ein Weiterverkauf unbebauter Grundstücke ist nicht vorgesehen.

Vermietung und Verwaltung aus der Ferne

Als Eigentümer im Ausland kommst du um eine lokale Hausverwaltung kaum herum. Property Manager übernehmen Mietersuche, Referenzprüfung, Inspektionen und Abrechnung und berechnen dafür üblicherweise 5 bis 10 Prozent der Mieteinnahmen plus eine Vermittlungsgebühr bei Neuvermietung. Bei Apartments kommen Strata-Gebühren für die Eigentümergemeinschaft hinzu, die je nach Ausstattung mit Pool, Aufzug und Concierge mehrere tausend AUD pro Jahr erreichen. Für die Steuererklärung in Australien brauchst du eine australische Steuernummer (TFN) und einen registrierten Tax Agent; Abschreibungen auf Gebäude und Ausstattung (Depreciation Schedule) senken die steuerpflichtigen Mieteinnahmen spürbar und werden von ausländischen Eigentümern oft verschenkt.

Häufige Fragen

Gilt das Verbot auch für temporäre Residenten?

Ja. Auch wer mit Arbeits- oder Studentenvisum in Australien lebt, fällt unter das Verbot für Bestandsimmobilien und ist auf Neubauten oder Bauland beschränkt. Erst mit Permanent Residency oder Staatsbürgerschaft kaufst du frei.

Was passiert steuerlich beim späteren Verkauf?

Verkaufst du als ausländischer Eigentümer, behält der Käufer im Rahmen des Foreign Resident Capital Gains Withholding grundsätzlich 15 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie an die ATO ab; seit 2025 gilt das ohne Bagatellgrenze für praktisch jede Transaktion. Die endgültige Steuer rechnest du über die australische Steuererklärung ab, zu viel Einbehaltenes bekommst du zurück. Plane diesen Liquiditätseffekt in deine Exit-Strategie ein.

Was das für deinen Kauf bedeutet

Australien bleibt ein rechtssicherer, aber teurer und stark regulierter Markt. Sinnvoll ist der Kauf vor allem, wenn du ohnehin ein Visum mit Bleibeperspektive hast oder gezielt in Neubauprojekte mit solider Mietnachfrage investieren willst. Kalkuliere FIRB-Gebühr, Surcharge und laufende Meldepflichten von Anfang an ein, arbeite mit einem lokalen Anwalt und triff die Standortentscheidung anhand der aktuellen Wachstumsdaten statt alter Sydney-Reflexe. Dann kann eine australische Immobilie ein starker Baustein deiner internationalen Vermögensplanung sein.