Eine Immobilie in Südkorea kaufen dürfen Ausländer seit dem Foreigners' Land Acquisition Act von 1998 grundsätzlich frei, inklusive Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Doch 2026 ist dieser offene Markt an entscheidender Stelle enger geworden: Für Südkoreas Hauptstadtregion gilt inzwischen eine Genehmigungspflicht für ausländische Käufer, verbunden mit Selbstnutzungsauflagen. Dieser Leitfaden erklärt die neuen Regeln, den Kaufablauf, Steuern, Preise und die Frage, was der Kauf für deinen Aufenthaltsstatus bringt.

Die Rechtslage: offen im Grundsatz, Genehmigungszonen in der Hauptstadtregion

Ausländer dürfen südkoreanische Immobilien in vollem Eigentum erwerben. Es gelten die klassischen Pflichten:

  • Meldung des Erwerbs: Landkäufe musst du innerhalb von 60 Tagen nach Vertragsabschluss beim zuständigen Bezirksamt anzeigen.
  • Nachweis der legalen Herkunft des Kapitals und Abwicklung über das Devisensystem
  • Ausgenommen bleiben militärische Sperrgebiete und geschützte Zonen, in ländlichen Gebieten und bei Agrarland können Zusatzgenehmigungen nötig sein.

Neu seit Ende August 2025: Genehmigungspflicht in Seoul und Umgebung

Als Reaktion auf stark steigende Preise und wachsende Auslandsnachfrage hat die Regierung die Hauptstadtregion zu Genehmigungszonen für ausländische Käufer erklärt:

  • Betroffen sind alle 25 Bezirke Seouls, 23 Städte und Landkreise der Provinz Gyeonggi und 7 Bezirke Incheons.
  • Ausländische Käufer brauchen dort eine Genehmigung vor Vertragsunterzeichnung.
  • Mit der Genehmigung verpflichtest du dich, innerhalb von 4 Monaten einzuziehen und mindestens 2 Jahre selbst dort zu wohnen. Reine Investitionskäufe von Wohnungen sind in diesen Zonen damit faktisch ausgeschlossen.
  • Seit dem 10. Februar 2026 gelten zudem erweiterte Offenlegungspflichten: Visastatus, ausländische Bankguthaben, Auslandskredite samt Kreditgebern und sogar Erlöse aus Aktien- oder Kryptoverkäufen, die den Kauf finanzieren, müssen in der Transaktionsmeldung angegeben werden.
  • Eine relevante Ausnahme sind Officetel-Einheiten, die als Mischform aus Büro und Wohnung nicht unter die Genehmigungspflicht fallen.

Wer Kryptoerlöse für den Kauf einsetzen will, sollte vorher die steuerliche Seite kennen, die wir auf unserer Schwesterseite KryptoSteuern im Südkorea-Profil aufbereitet haben.

So kaufst du Schritt für Schritt

  1. Standort und Objekttyp wählen: Seoul (Gangnam, Mapo, Yongsan), Busan mit Haeundae, Incheon oder Jeju für Ferienimmobilien
  2. In Genehmigungszonen: Antrag beim Bezirksamt vor der Vertragsunterzeichnung stellen, mit Finanzierungsnachweisen und Selbstnutzungserklärung
  3. Kaufvertrag schließen, üblich sind 10 Prozent Anzahlung bei Unterschrift
  4. Erwerbsmeldung und Devisenabwicklung: Kaufpreiszahlung über koreanische Konten, Meldung innerhalb der Fristen
  5. Registrierung: Mit der Eintragung im Grundbuch und dem Registerauszug (Deunggibu Deungbon) bist du Eigentümer.

Ein zweisprachiger Anwalt oder ein lizenzierter Makler mit Ausländer-Erfahrung ist dringend zu empfehlen, denn Verträge und Register laufen auf Koreanisch. Die Maklerprovision ist gesetzlich gedeckelt, Dolmetscher- und Übersetzungskosten kommen für internationale Käufer noch obendrauf.

Steuern und Nebenkosten

  • Grunderwerbsteuer: regulär 1 bis 3 Prozent, bei Mehrfacherwerb von Wohnungen und in Sonderfällen deutlich höhere Sätze bis 12 Prozent
  • Registrierungsabgaben und lokale Zuschläge: rund 0,8 Prozent
  • Maklerprovision: gesetzlich gedeckelt, je nach Kaufpreis etwa 0,4 bis 0,9 Prozent
  • Laufend: jährliche Vermögens- und Immobiliensteuern, bei teuren Objekten zusätzlich die Comprehensive Real Estate Holding Tax
  • Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer mit progressiven Sätzen von 6 bis 45 Prozent auf den Gewinn, mit Zuschlägen bei kurzen Haltefristen

Die Einzelheiten dokumentiert das Steueratlas-Länderprofil zu Südkorea. Plane insgesamt gut 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Steuern, Gebühren und Provisionen ein.

Preise 2026: Rekordjagd in Seoul

Der Seouler Wohnungsmarkt hat 2025 und 2026 eine außergewöhnliche Rally hingelegt. Die amtlich festgestellten Wohnungswerte stiegen 2026 um 18,67 Prozent, der schnellste Anstieg seit fünf Jahren, angeführt von den Gangnam-Bezirken mit Zuwächsen um 25 Prozent. Die durchschnittliche Seouler Wohnung kostet erstmals mehr als 1 Milliarde Won, umgerechnet rund 730.000 US-Dollar, in Gangnam liegen die Preise weit darüber, Neubau-Erstbezüge werden im Schnitt für fast 60 Millionen Won je Pyeong (3,3 Quadratmeter) angeboten. Genau diese Entwicklung hat die Genehmigungszonen und die verschärften LTV-Kreditregeln ausgelöst. Außerhalb der Hauptstadtregion, etwa in Busan, Daegu oder auf Jeju, sind die Preise deutlich moderater und die Regeln lockerer. Dort liegt für die meisten ausländischen Käufer ohne Seouler Arbeitsplatz auch der realistischere Einstieg.

Zum Verständnis des Mietmarkts gehört das koreanische Jeonse-System: Mieter hinterlegen statt Monatsmiete eine hohe Kaution von oft 50 bis 80 Prozent des Objektwerts, die am Ende zurückgezahlt wird. Für ausländische Vermieter ist das Modell kompliziert und kapitalintensiv, üblicher ist die Monatsmiete (Wolse) mit kleinerer Kaution. Prüfe beim Kauf vermieteter Objekte immer, welche Jeonse-Verbindlichkeiten auf dem Objekt liegen, denn die Rückzahlungspflicht gegenüber dem Mieter geht wirtschaftlich auf dich über.

Visum und Aufenthalt: Kauf ersetzt kein Visum, mit einer Ausnahme

Der normale Immobilienkauf bringt kein Aufenthaltsrecht. Wer im Land wohnen will, braucht Arbeits-, Studien- oder Familienvisa, und für die Selbstnutzungsauflage der Genehmigungszonen brauchst du umgekehrt bereits einen Aufenthaltsstatus, der das Wohnen erlaubt. Die Ausnahme ist das Immobilien-Investitionsprogramm für ausgewiesene Ferienregionen, allen voran Jeju: Wer dort ab 1 Milliarde Won in zugelassene Resort-Immobilien investiert, kann eine Aufenthaltserlaubnis (F-2) erhalten und nach fünf Jahren die Daueraufenthaltskarte F-5 beantragen. Wie sich Südkorea insgesamt für Auswanderer, Workation-Aufenthalte und den Ruhestand schlägt, liest du im Länderprofil auf BeyondBorders und bei Ruhestand im Ausland. Einreise- und Sicherheitsfragen beantwortet das Auswärtige Amt.

Finanzierung: strenge Kreditzügel

Koreanische Banken vergeben Hypotheken auch an Ausländer mit Aufenthaltsstatus und nachweisbarem Einkommen im Land, die Konditionen hängen aber an den strengen makroprudenziellen Regeln: Beleihungsgrenzen (LTV) und Schuldendienstquoten (DSR) sind in den regulierten Zonen der Hauptstadtregion bewusst restriktiv gesetzt, um Spekulation zu bremsen. Ohne koreanisches Einkommen ist eine lokale Finanzierung praktisch nicht zu bekommen, internationale Käufer arbeiten deshalb mit Eigenkapital oder einer Finanzierung im Heimatland. Auch hierfür gilt seit Februar 2026: Die Herkunft jedes eingesetzten Wons wird in der Transaktionsmeldung offengelegt.

Häufige Fragen

Gilt die Genehmigungspflicht auch für Gewerbeimmobilien?

Der Fokus der Zonenregelung liegt auf Wohnimmobilien. Büro- und Gewerbeobjekte sowie Officetels bleiben der Weg für Investoren, die in der Hauptstadtregion engagiert bleiben wollen, ohne Selbstnutzungsauflagen zu übernehmen. Prüfe aber je nach Bezirk die Details, die Zonen können nachjustiert werden.

Ich arbeite mit E-7-Visum in Seoul. Kann ich eine Wohnung kaufen?

Ja, mit Genehmigung und Selbstnutzung ist genau dieser Fall vorgesehen: Wer im Land lebt und arbeitet, kauft für den Eigenbedarf. Rechne die Grunderwerbsteuer, die Kreditregeln und deine Verweildauer in Korea zusammen, bevor du dich gegen das Mieten entscheidest, denn bei kurzen Haltefristen frisst die Steuerlast den Vorteil schnell auf.

Was passiert, wenn ich die Selbstnutzungsauflage nicht einhalte?

Dann drohen Bußgelder, die Rücknahme der Genehmigung und im Ernstfall die zwangsweise Rückabwicklung. Die Behörden gleichen Melderegister und Transaktionsdaten ab, die neuen Offenlegungspflichten machen Kontrollen einfacher. Plane die zwei Jahre realistisch oder kaufe außerhalb der Zonen.

Typische Fehler

  • In Genehmigungszonen erst unterschreiben und dann die Genehmigung beantragen: Der Vertrag ist dann angreifbar, die Reihenfolge ist zwingend.
  • Die Selbstnutzungsauflage unterschätzen: Wer die zwei Jahre nicht einhält, riskiert Sanktionen und Rückabwicklungsdruck.
  • Meldefristen für Erwerb und Devisen verpassen
  • Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent und die hohe Kapitalertragsteuer beim Exit ausblenden
  • Jeonse-Verpflichtungen eines Verkäufers übernehmen, ohne die Kautionsrückzahlung zu prüfen

Bleibt Südkorea eine gute Idee?

Südkorea bleibt ein hochliquider Rechtsstaat mit erstklassiger Infrastruktur und einem transparenten Registersystem, aber der Zugang hat sich verschoben: In der Hauptstadtregion kaufst du 2026 nur noch als Selbstnutzer mit Genehmigung, als Investor weichst du auf Officetels, Regionen außerhalb der Zonen oder das Jeju-Programm aus. Wer ohnehin in Korea lebt oder leben will, findet weiterhin einen fairen, gut geordneten Markt. Reine Renditekäufer sollten die neuen Regeln als das lesen, was sie sind: eine klare Ansage, dass Wohnraum in Seoul zuerst den Bewohnern gehören soll. Beobachte die Zonenkulisse laufend, denn sie wird politisch gesteuert und kann je nach Marktlage erweitert oder gelockert werden.