Ein Haus für einen Euro klingt nach dem perfekten Einstieg in ein neues Leben. Es gibt diese Angebote wirklich, vor allem in Italien, und sie sind keine Werbelüge. Sie sind nur etwas anderes, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Der Euro ist der Startpreis, nicht der Gesamtpreis. Was du kaufst, ist eine Sanierungspflicht mit Fristen, Kaution und Bauauflagen in einem Ort, der Einwohner verliert. Wer das als Projekt versteht und nicht als Schnäppchen, kann damit tatsächlich gut fahren.

Für Familien, die einen Neuanfang wagen möchten, lohnt deshalb der nüchterne Blick auf Bedingungen, Kosten und Alternativen. Dieser Beitrag ordnet ein, welche Programme es 2026 tatsächlich gibt, was sie kosten und für wen sie sich rechnen.

Wie das italienische Programm funktioniert

Es gibt kein nationales Ein-Euro-Programm. Was es gibt, sind kommunale Ausschreibungen, sogenannte bandi, die einzelne Gemeinden eigenständig veröffentlichen. Aktuell bieten rund 60 Gemeinden quer durch Italien solche Objekte an, Spitzenreiter ist Sizilien mit gut zwanzig Kommunen. Bekannt geworden sind Orte wie Mussomeli, das seine Objekte über die Gemeindeverwaltung ausschreibt und dort auch die jeweils gültigen Bedingungen veröffentlicht.

  • Sanierungspflicht mit Frist, üblicherweise Baubeginn innerhalb von zwölf Monaten und Fertigstellung innerhalb von drei Jahren
  • eine Kaution im mittleren vierstelligen Bereich, häufig 5.000 Euro, die nach Abschluss der Arbeiten zurückgezahlt wird
  • Mindestinvestitionssumme, je nach Gemeinde zwischen 20.000 und 50.000 Euro
  • Nutzungsauflagen, etwa Eigennutzung, Vermietung oder gewerbliche Nutzung für eine festgelegte Dauer
  • Übernahme aller Nebenkosten: Notar, Vermessung, Katastereintrag, Übersetzungen

Die Objekte stehen meist seit Jahrzehnten leer, häufig ohne funktionierende Dächer, Leitungen oder Fenster. In historischen Ortskernen kommt der Denkmalschutz dazu, der Materialien und Verfahren vorschreibt. Rechne für eine vollständige Sanierung eines kleinen Stadthauses realistisch mit 40.000 bis 100.000 Euro, abhängig von Zustand, Größe und Auflagen.

Was die Rechnung wirklich enthält

Neben dem Kaufpreis und der Sanierung fallen laufende Kosten an: Gemeindesteuern, Müllgebühren, Versicherung und Instandhaltung. Wer nicht dauerhaft vor Ort lebt, braucht jemanden, der nach dem Haus sieht. Und die Wiederverkaufschancen sind in schrumpfenden Orten begrenzt, weshalb du ein solches Haus als Nutzung planen solltest und nicht als Wertanlage.

Andere Programme, die es tatsächlich gibt

Sardinien: Zuschuss statt Symbolpreis

Sardinien geht einen anderen Weg und zahlt Geld für den Zuzug in kleine Gemeinden. Die Region gewährt einen nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 15.000 Euro für Kauf oder Sanierung einer Erstwohnung in Gemeinden unterhalb einer festgelegten Einwohnerzahl; die Bedingungen und Antragsfristen veröffentlicht die Regione Autonoma della Sardegna. Voraussetzung ist unter anderem, dass du deinen Wohnsitz tatsächlich verlegst und die Immobilie selbst bewohnst. Priorität haben Zuziehende aus anderen Regionen oder aus dem Ausland, junge Antragsteller und Familien mit Kindern.

Kroatien: Häuser für 13 Cent

Die nordkroatische Gemeinde Legrad verkauft seit 2018 leerstehende Häuser zum symbolischen Preis von einer Kuna, seit der Euro-Einführung also 13 Cent. Teilnehmen können EU-Bürger unter einer Altersgrenze, die in einer Partnerschaft leben, kein Eigentum im Land besitzen und sich zur Sanierung sowie zum dauerhaften Wohnsitz verpflichten. Das Programm gilt als Erfolg: In Legrad wurden wieder mehr Kinder geboren, und die Gemeinde baut ihren ersten Kindergarten. Die steuerliche Seite eines Wohnsitzes dort erklärt die Länderseite zu Steuern in Kroatien.

Was du kritisch prüfen solltest

Rund um das Thema kursieren viele Meldungen über kostenloses Bauland oder Begrüßungsgeld in Nordamerika, Neuseeland oder Spanien. Viele dieser Geschichten sind Jahre alt und die zugehörigen Programme längst ausgelaufen oder nie so großzügig gewesen wie beschrieben. Prüfe jedes Angebot direkt bei der Gemeinde oder der Region, bevor du planst. Ein Programm ohne offizielle Ausschreibung auf einer Behördenseite ist kein Programm.

Der Kaufvorgang in Italien Schritt für Schritt

Auch ein Ein-Euro-Haus wird nach den normalen italienischen Regeln übertragen. Der Ablauf sieht so aus:

  1. Bewerbung auf die Ausschreibung der Gemeinde, meist mit Sanierungskonzept und Nachweis der Finanzierung
  2. Zuteilung eines Objekts und Hinterlegung der Kaution
  3. Beantragung der italienischen Steuernummer, des codice fiscale, ohne den kein Kaufvertrag möglich ist
  4. Vorvertrag und anschließend notarielle Beurkundung, bei fehlenden Italienischkenntnissen mit beeidigtem Dolmetscher
  5. Eintragung ins Grundbuch und Meldung beim Kataster
  6. Einreichung des Bauantrags und Beginn der Sanierung innerhalb der vereinbarten Frist

Kalkuliere für Notar, Vermessung, Dolmetscher, Übersetzungen und Katastergebühren einen niedrigen bis mittleren vierstelligen Betrag ein. Diese Nebenkosten fallen unabhängig vom Kaufpreis an und sind bei einem Ein-Euro-Haus prozentual gesehen der eigentliche Kaufpreis. Ein lokaler Geometra, also ein Bautechniker, prüft vor dem Gebot Bausubstanz, Grenzen und mögliche Altlasten. Diese Prüfung kostet wenige hundert Euro und ist die beste Investition im gesamten Prozess.

Aufenthalt: die Bedingung vor allen Bedingungen

Ein Haus zu kaufen begründet in der EU kein Aufenthaltsrecht und außerhalb der EU nur in wenigen Ländern. Als EU-Bürger darfst du in Italien, Kroatien oder Spanien frei wohnen und arbeiten, musst dich aber fristgerecht anmelden und ab einer bestimmten Aufenthaltsdauer nachweisen, dass du dich selbst versorgen kannst. Für Drittstaaten gilt: Aufenthaltstitel zuerst, Kaufvertrag danach.

Der zweite Punkt ist der Steuerwohnsitz. Wer den Lebensmittelpunkt verlagert, wird im neuen Land steuerpflichtig, was Vor- und Nachteile hat. Für Italien sind die Regelungen auf der Länderseite Steuern in Italien aufgeschlüsselt. Wenn du eine Immobilie in Deutschland behältst, prüfe die Folgen vorher: Warum eine weiterhin nutzbare Wohnung problematisch sein kann, erklärt unsere Kanzlei St Matthew im Beitrag Im Ausland wohnen und Immobilie in Deutschland nutzen.

Wenn ein Dorfhaus nicht passt

Für viele ist ein Sanierungsprojekt in einem schrumpfenden Ort die falsche Antwort auf den richtigen Wunsch. Wer einfach günstig wohnen will, findet in mehreren Ländern intakte Immobilien zu Preisen, die deutlich unter deutschem Niveau liegen, ohne Sanierungspflicht und ohne Fristen.

  • Portugal im Landesinneren, abseits von Lissabon und der Algarve
  • Serbien mit niedrigen Preisen und guter Anbindung nach Mitteleuropa
  • Uruguay und Mexiko für alle, die außerhalb Europas suchen; wie sich Mexiko als Wohnsitz eignet, ordnet der Beitrag Nach Mexiko auswandern ein
  • Chile mit stabilen Institutionen und großen regionalen Preisunterschieden

Klassische Einwanderungsländer wie Kanada, Australien und Neuseeland bieten keine Ein-Euro-Häuser, dafür geregelte Zuwanderungswege für Fachkräfte. Wie der Weg in die USA aussieht und wie sich Kanada im Alltag anfühlt, ist in eigenen Beiträgen aufbereitet.

So gehst du ein Ein-Euro-Projekt an

  1. Ausschreibung der Gemeinde im Original lesen, nicht die Presseberichte darüber
  2. Vor Ort fahren und mehrere Objekte besichtigen, idealerweise außerhalb der Saison
  3. Kostenschätzung durch einen lokalen Bauingenieur oder Geometer einholen
  4. Denkmalschutz und Baugenehmigungen klären, bevor du bietest
  5. Finanzierung sichern, weil Banken solche Objekte selten beleihen
  6. Aufenthalt, Anmeldung und Steuerwohnsitz getrennt vom Kauf planen

Für die Gesamtlogistik helfen die Umzugscheckliste und der Überblick zum Umzug ins Ausland. Kalkuliere großzügig, denn Sanierungsprojekte laufen fast immer teurer und länger als geplant; ein realistisches Budget beschreibt der Beitrag zur finanziellen Planung. Wer das Projekt mit Selbstversorgung verbinden will, findet Anregungen im Artikel zum Selbstversorgerleben im Ausland. Und weil ein einzelnes Haus in einem strukturschwachen Ort ein illiquides Investment ist, gehört es nicht ins Zentrum deiner Vermögensplanung; wie du breiter aufstellst, behandelt der Beitrag dazu, wie Auswanderer ihr Vermögen sichern.

Für wen sich ein 1-Euro-Haus rechnet

Es rechnet sich, wenn du handwerklich versiert bist oder ein Budget für Fachfirmen hast, wenn du die Sprache lernst und wenn du das Dorfleben tatsächlich willst. Es rechnet sich nicht, wenn du auf Wertsteigerung setzt, wenn du keine Zeit für Behördengänge hast oder wenn du auf einen schnellen Wiederverkauf hoffst. Kalkuliere mindestens 40.000 Euro Sanierung und zwei bis drei Jahre Projektdauer ein, dann bist du auf der sicheren Seite. Wenn du den Wohnsitzwechsel nach Italien steuerlich sauber aufsetzen willst, buche eine Beratung zum Umzug nach Italien.