Länder ohne Grundsteuer: zehn, die es wirklich sind

„Land ohne Grundsteuer" ist fast immer eine Verkürzung. Wer danach sucht, meint die jährlich wiederkehrende Abgabe dafür, dass ihm eine Immobilie gehört. Was er in den Ergebnissen findet, ist häufig etwas anderes: ein Land ohne Einkommensteuer, ein Land ohne Grunderwerbsteuer, oder ein Land, in dem die Gemeinde statt einer Grundsteuer eine Abgabe auf den Mietwert erhebt. Das Geld fließt trotzdem, nur die Überschrift stimmt nicht.

Diese Liste geht deshalb anders vor. Aufgenommen ist nur, wo es keine jährlich wiederkehrende Abgabe auf das Halten bebauter Wohnimmobilien gibt, weder staatlich noch kommunal. Einmalige Steuern beim Kauf stehen der Aufnahme nicht entgegen, und eine Abgabe, die erst greift, wenn Du vermietest, ebenfalls nicht. Beides steht aber in der Tabelle, je Land einzeln ausgewiesen, denn für einen Vermieter kann die zweite Sorte teurer werden als jede Grundsteuer.

Was sich nicht belegen ließ, ist nicht dasselbe wie widerlegt. Wo eine Abgabe nachweislich erhoben wird, steht das Land unten im Irrtums-Abschnitt. Wo sich keine Grundsteuer finden ließ, die Quellenlage aber dünner ist als bei Malta oder den Färöern, sagt die Tabelle das ausdrücklich. Ein Land wegen schlechter Quellenlage stillschweigend wegzulassen wäre genauso irreführend wie es kommentarlos aufzunehmen.

Drei Abgaben, die ständig verwechselt werden

Erstens die wiederkehrende Grundsteuer. Eine jährliche Zahlung dafür, dass Dir etwas gehört. Sie läuft, solange Du hältst, und sie ist die einzige Abgabe, um die es in dieser Liste geht.

Zweitens die Grunderwerb-, Stempel- oder Registersteuer. Einmalig beim Kauf, oft im mittleren einstelligen Prozentbereich. Ein Land kann hier kräftig zulangen und trotzdem nie eine Grundsteuer erheben. Malta, Katar und die Cayman Islands sind genau dieser Fall.

Drittens die kommunale Abgabe auf den Mietwert. Das ist die tückischste Variante, weil sie in keiner Steuerübersicht unter „property tax" auftaucht. Sie erscheint auf der Nebenkostenabrechnung oder auf der Stromrechnung und wirkt trotzdem wie eine Grundsteuer. Dubai ist das bekannteste Beispiel, Andorra das europäische.

Dazu kommt ein vierter Fall, den Liechtenstein liefert: keine Grundsteuer, aber Vermögenssteuer auf denselben Wert. Wirtschaftlich zahlst Du jährlich, juristisch heißt es nur anders.

Dass so viele Listen danebenliegen, hat einen systematischen Grund. Sie fragen nach einem Begriff statt nach einer Zahlung. „Property tax" ist im Englischen ein enger Rechtsbegriff, und wo ein Land seine Abgabe stattdessen Municipality Fee, Housing Fee, impost comunal oder Vermögenssteuer nennt, meldet die Suche eine Fehlanzeige, obwohl jedes Jahr Geld abfließt.

Wenn Du ein Land selbst prüfen willst, stell drei Fragen in dieser Reihenfolge. Zahle ich etwas, solange mir die Immobilie gehört, auch wenn sie leer steht? Zahle ich etwas an die Gemeinde, das sich am Miet- oder Nutzwert bemisst? Und taucht der Immobilienwert in einer Vermögens- oder Sollertragsrechnung auf? Wer alle drei mit Nein beantworten kann, hat ein Land ohne Grundsteuer gefunden. Alles andere ist eine Umbenennung.

Die geprüfte Liste

Zehn Länder halten die Aussage. Nur die zweite Spalte entscheidet über die Aufnahme, denn nur sie beantwortet die Frage, um die es geht: Zahlst Du jedes Jahr dafür, dass Dir etwas gehört? Die beiden rechten Spalten zeigen, was stattdessen anfällt, und die letzte ist die wichtigste für alle, die vermieten wollen.

Die zehn im Einzelnen

🇲🇹 Malta

Der sauberste Fall in Europa. Es gibt weder eine staatliche noch eine kommunale Jahresabgabe auf Immobilienbesitz. Bezahlt wird beim Übergang: Stempelsteuer, bei Erbschaft von Immobilien im Regelfall 5 %. Ersterwerber sind auf die ersten 200.000 € des Übertragungswerts befreit, wenn es um die eigene Wohnung geht. Schenken Eltern ihren Kindern eine Wohnimmobilie zu Wohnzwecken, bleiben die ersten 250.000 € frei, der Rest wird ermäßigt mit 3,5 % belegt. Mehr zu Malta.

🇲🇨 Monaco

Keine Grundsteuer, keine Wohnsteuer, keine wiederkehrende Gemeindeabgabe. Als Eigentümer zahlst Du Hausgeld, Instandhaltung und Versicherung, sonst nichts Laufendes. Der Staat holt sein Geld über Monopole, 20 % Mehrwertsteuer, Unternehmensgewinnsteuer und Übertragungsabgaben. Eine Einschränkung gehört dazu: Französische Staatsangehörige mit Wohnsitz in Monaco bleiben nach dem Abkommen von 1963 im französischen Steuerzugriff, auch bei Immobilien. Für deutsche, österreichische und schweizerische Zuzügler gilt das nicht, es zeigt aber, dass die Nullaussage an der Staatsangehörigkeit hängen kann. Mehr zu Monaco.

🇰🇾 Cayman Islands

Der Wortlaut der Steuerübersicht ist so knapp wie eindeutig: es gibt keine Grundsteuern. Was bleibt, ist die Stempelsteuer bei der Übertragung von Grundstücken und Immobilien, deren Satz vom Vorgang abhängt. Kombiniert mit dem Fehlen jeder Einkommen-, Kapitalertrag- und Erbschaftsteuer ergibt das eine der wenigen wirklich lückenlosen Nulllagen weltweit. Mehr zu den Cayman Islands.

🇶🇦 Katar

Ebenfalls eine glatte Nullaussage: es gibt keine Grundsteuern. Gebühren fallen an zwei Stellen an, bei der Registrierung von Eigentum durch den Eigentümer und bei der Registrierung von Mietverträgen durch den Vermieter. Beides ist eine Verwaltungsgebühr, keine laufende Belastung des Besitzes.

🇫🇴 Färöer

Der bestbelegte Punkt dieser Liste, weil er von der Steuerverwaltung selbst kommt. Sie stellt ausdrücklich fest, dass Mieteinnahmen auf den Färöern besteuert werden, es aber keine Steuer auf Immobilienvermögen gibt, weder als Objektsteuer noch als Wertsteuer. Genau diese Doppelnennung ist wertvoll, weil sie die übliche Hintertür schließt. Vereinzelt kursieren Angaben über kommunale Sätze zwischen 0,2 und 0,5 %. Sie widersprechen der Behörde und werden hier nicht übernommen. Wer über die Färöer nachdenkt, sollte wissen: die Einkommensbesteuerung ist regulär und keineswegs niedrig.

🇸🇦 Saudi-Arabien

Auf bebaute, bewohnte Immobilien gibt es keine Grundsteuer. Eine Ausnahme betrifft ausdrücklich das Gegenteil von Wohnen: brachliegendes Bauland innerhalb städtischer Grenzen, das für Wohn- oder Gewerbenutzung ausgewiesen ist, wird mit 2,5 % des Marktwerts pro Jahr belastet. Diese Abgabe ist ein Instrument gegen Baulandhortung, nicht gegen Eigentümer. Wer ein Haus bewohnt, ist nicht betroffen; wer ein Grundstück liegen lässt, sehr wohl.

🇧🇭 Bahrain

Auf das Eigentum selbst erhebt Bahrain nichts. Beim Kauf fällt Stempelsteuer von 2 % an, und wer sie innerhalb von zwei Monaten nach dem Geschäft zahlt, kommt auf 1,7 % herunter. Der Haken sitzt in der Vermietung: Wird an Ausländer vermietet, wird eine Gemeindeabgabe von 10 % auf die Miete fällig, und Schuldner ist der Eigentümer. Wer selbst bewohnt oder an Bahrainer vermietet, zahlt sie nicht. Für einen Selbstnutzer ist Bahrain damit tatsächlich abgabenfrei, für einen Vermieter mit ausländischen Mietern die teuerste Adresse dieser Liste.

🇴🇲 Oman

Auch Oman kennt keine wiederkehrende Abgabe auf Immobilienbesitz. Was es gibt, hängt wieder am Mietvertrag: Bei der Registrierung eines Mietvertrags wird eine Gemeindeabgabe zwischen 3 und 5 % der Jahresmiete fällig, je nach Gemeinde, und die Pflicht trifft den Vermieter. Ein Punkt gehört auf den Zettel, weil er die Rechnung in wenigen Jahren verändert: Oman führt zum 1. Januar 2028 eine persönliche Einkommensteuer von 5 % für hohe Einkommen ein, und Mieteinnahmen sind oberhalb der Schwelle davon erfasst. Für die Grundsteuerfrage ändert das nichts, für die Gesamtrechnung eines Vermieters schon.

🇰🇼 Kuwait

Hier ist die Quellenlage schwächer als bei allen anderen neun, und das gehört gesagt. Die einschlägige internationale Steuerübersicht führt für Kuwait unter den sonstigen Steuern ausschließlich Sozialversicherungsbeiträge und schweigt zu Immobilien. Die verfügbaren Marktdarstellungen stimmen darin überein, dass es weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Übertragungsteuer gibt und Gewerbeobjekte je nach Nutzung und Lage kommunal belastet werden können. Kuwait steht deshalb in der Liste, aber mit ausdrücklichem Vorbehalt: die Nullaussage ist plausibel und nirgends widerlegt, sie ist aber nicht so belegt wie bei den Färöern oder Katar. Wer darauf eine Kaufentscheidung stützt, lässt sie vorher vor Ort prüfen.

🇱🇮 Liechtenstein

Hier steht die Liste am ehrlichsten unter Vorbehalt. Eine Grundsteuer gibt es nicht. Trotzdem zahlst Du jedes Jahr auf Deine Immobilie, nur über einen anderen Weg: Bewegliches und unbewegliches Vermögen unterliegt der Vermögenssteuer zum Verkehrswert. Das steuerbare Vermögen wird mit einem festen Satz von 4 % in einen Sollertrag umgerechnet, und dieser Sollertrag wird zusammen mit Deinen übrigen Einkünften der Einkommensteuer unterworfen. Beim Verkauf greift zusätzlich die Grundstücksgewinnsteuer mit rund 3 bis 24 % je nach Höhe des Gewinns; sie erfasst auch die Übertragung wirtschaftlichen Eigentums über die Anteilsmehrheit an einer Immobiliengesellschaft. Liechtenstein neben Monaco zu stellen, ohne das zu sagen, wäre irreführend. Mehr zu Liechtenstein.

Sechs Länder, die nur so aussehen

Diese sechs stehen in fast jeder Liste zum Thema. Bei keinem von ihnen ist die Quellenlage unklar: für jedes einzelne ist belegt, dass eine wiederkehrende Abgabe erhoben wird. Sie fehlen oben also nicht aus Vorsicht, sondern aus Nachweis.

🇭🇷 Kroatien

Kroatien war das Standardbeispiel und ist seit dem 1. Januar 2025 keines mehr. Die frühere, freiwillige Ferienhaussteuer wurde durch eine verpflichtende jährliche Grundsteuer ersetzt, die jede Stadt und jede Gemeinde erheben muss. Der Satz liegt zwischen 0,60 und 8,00 € pro Quadratmeter. Sie trifft Wohnimmobilien, die weder dauerhaft selbst bewohnt noch langfristig vermietet sind, wobei langfristig mindestens zehn Monate im Jahr bedeutet. Selbstgenutzter Hauptwohnsitz, Langzeitvermietung und unbewohnbare Objekte bleiben frei. Damit trifft die Reform genau den Fall, für den Kroatien empfohlen wurde: die Zweitimmobilie am Meer.

🇺🇸 Vereinigte Staaten

Die verbreitetste Falschaussage zum Thema überhaupt. Sie lautet, Bundesstaaten wie Florida, Nevada, Texas oder Wyoming erhöben keine Grundsteuer. Richtig ist: Diese Staaten erheben keine eigene Einkommensteuer. Grundsteuer erheben sie alle, und Texas gehört zu den Bundesstaaten mit der höchsten Grundsteuerlast des Landes, gerade weil die Einkommensteuer fehlt. Die Rechnung wird nicht gestrichen, sie wird verschoben. Mehr zu den USA.

🇦🇪 Vereinigte Arabische Emirate

Die meisten Emirate erheben eine kommunale Abgabe auf Immobilien, bemessen am Jahresmietwert. In Dubai sind das bei Wohnimmobilien 5 %, die sogenannte Housing Fee. Sie wird vom Mieter getragen und, wenn kein Mieter da ist, vom Eigentümer. Bei Gewerbeimmobilien sind es ebenfalls 5 % auf den Jahresmietwert, dann zulasten des Eigentümers. Beim Kauf kommt in Dubai eine Grundbuchgebühr von 4 % des Verkehrswerts dazu. Null Einkommensteuer heißt hier eben nicht null laufende Abgaben auf die Wohnung. Mehr zu Dubai.

🇬🇪 Georgien

Georgien hat eine Grundsteuer, sie setzt nur oberhalb einer Einkommensschwelle ein. Ansässige Personen, deren jährliches Familieneinkommen 40.000 GEL übersteigt, sind grundsteuerpflichtig; fällig wird sie bis zum 15. November des Jahres. Das ist eine persönliche Freistellung nach Einkommen, keine Landesaussage. Wer nach Georgien zieht und dort ordentlich verdient, zahlt. Mehr zu Georgien.

🇦🇩 Andorra

Die Gemeinden erheben eine jährliche Abgabe auf bebautes Eigentum, bemessen nach Quadratmetern. Jede der sieben Gemeinden legt ihren Satz in einer eigenen Steuerverordnung fest, angepasst über einen Lageindex. Die Beträge sind niedrig, aber sie sind wiederkehrend, und damit ist Andorra kein Land ohne Grundsteuer. Einen belegbaren aktuellen Satz für 2026 nennen wir hier bewusst nicht, weil er je Gemeinde festgesetzt wird und die verfügbaren Verordnungstexte älter sind. Belegt ist aber, dass die Abgabe existiert und jährlich anfällt, und das genügt für den Ausschluss. Mehr zu Andorra.

🇧🇸 Bahamas

Die Bahamas erheben eine jährliche Real Property Tax. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien bleiben die ersten 300.000 $ frei, zwischen 300.001 und 500.000 $ werden 0,625 % fällig, darüber 1 %, gedeckelt bei 150.000 $ im Jahr. Selbstnutzung setzt voraus, dass Du mindestens sechs Monate im Jahr dort wohnst. Das ist der wichtigste Widerspruch dieser Seite zu einer verbreiteten Kurzformel: Null Prozent auf Einkommen heißt auf den Bahamas nicht null Prozent auf die Immobilie. Mehr zu den Bahamas.

Das Muster ist in allen sechs Fällen dasselbe. Entweder wurde eine Landesaussage aus einer persönlichen Freistellung gebastelt, wie in Georgien, oder eine fehlende Einkommensteuer wurde als fehlende Grundsteuer gelesen, wie in den USA und auf den Bahamas, oder die Abgabe läuft schlicht unter einem anderen Namen, wie in Dubai und Andorra. Und in einem Fall war die Aussage einmal richtig und ist es seit einer Reform nicht mehr. Genau deshalb steht auf dieser Seite hinter jeder Zeile eine geprüfte Quelle und kein Zitat aus einer anderen Liste.

Was das mit den steuerfreien Wohnsitzstaaten zu tun hat

Weniger, als die meisten annehmen. Die Frage, ob ein Land Deine Einkünfte besteuert, und die Frage, ob es Dein Haus besteuert, werden von verschiedenen Gesetzen beantwortet und laufen regelmäßig auseinander.

Beides zugleich null gibt es, und zwar in Monaco, auf den Cayman Islands, in Katar, in Saudi-Arabien, in Bahrain, in Kuwait und in Oman. Sechs dieser sieben liegen am Golf, und das ist kein Zufall: Wo der Staat sich aus Rohstoffen finanziert, braucht er weder Einkommen- noch Grundsteuer. Der Preis steht nicht auf der Steuerrechnung, sondern im Aufenthaltsrecht, das in dieser Region an Arbeitgeber, Investitionssummen oder Immobilienkäufe geknüpft ist und selten dauerhaften Status gewährt.

Null beim Einkommen, aber Zugriff auf die Immobilie findest Du auf den Bahamas über die Real Property Tax und in Dubai über die kommunale Abgabe. Beide gelten gemeinhin als steuerfrei, und für Dein Einkommen stimmt das auch.

Null bei der Immobilie, aber reguläre Einkommensteuer ist der umgekehrte Fall: Malta besteuert Dich als Non-Dom nach dem Überweisungsprinzip, die Färöer besteuern voll, Liechtenstein bis 22,4 % zuzüglich Vermögenssteuer.

Und eine Gruppe hat mit der Grundsteuerfrage gar nichts zu tun, taucht aber trotzdem auf: die Vermietungsabgaben. Bahrain nimmt 10 % der Miete, wenn Du an Ausländer vermietest, Oman 3 bis 5 % bei der Vertragsregistrierung, Monaco 1 % beim Mieter. Wer die Immobilie selbst bewohnt, zahlt in allen dreien nichts. Wer sie als Kapitalanlage hält, sollte genau hier nachrechnen, denn diese Sätze liegen über dem, was eine durchschnittliche europäische Grundsteuer kostet.

Praktisch heißt das: Such Dir zuerst den Wohnsitz nach Deiner Einkommensstruktur aus, und entscheide erst danach, wo die Immobilie steht. Der umgekehrte Weg kostet in aller Regel mehr, weil die Grundsteuer selbst in teuren Ländern selten im vierstelligen Bereich landet, die Einkommensteuer aber schnell fünf- oder sechsstellig wird. Welche Länder für die erste Frage in Betracht kommen, steht in der Liste der steuerfreien Wohnsitzstaaten und in der Niedrigsteuerland-Liste mit allen 57 Ländern.

Drei Dinge, die Dein Wegzug trotzdem überstehen muss

1. Die Immobilie zu Hause zieht Dich unter Umständen mit. Eine behaltene Wohnung in Deutschland kann Deinen steuerlichen Wohnsitz konservieren, und dann nützt Dir die schönste Nulllage im Ausland nichts. Was beim Halten einer deutschen Wohnung gilt.

2. Die Grundsteuer bleibt am Grundstück hängen. Sie ist eine Objektsteuer und interessiert sich nicht dafür, wo Du wohnst. Deutscher Grundbesitz wird weiter deutsch besteuert, und die Vermietung ebenfalls, auch nach Deinem Wegzug.

3. Niedrigsteuerland ist ein eigener Begriff. Mehrere Länder dieser Seite gelten aus deutscher Sicht als Niedrigsteuerland, und dann kann Deutschland bis zu zehn Jahre lang auf Deine deutschen Einkünfte zugreifen. Was die erweiterte beschränkte Steuerpflicht bedeutet und was die Wegzugsbesteuerung kostet.

Weiterlesen