Was bei der Grundstücksschenkung mit Auslandsbezug steuerlich zu beachten ist

"Anknüpfungspunkt" Deutschland

Die Schenkungsteuer ist weder in der EU noch international einheitlich geregelt. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Staaten keine landesweit einheitliche Schenkungsteuer kennen, sondern die Besteuerung differiert, je nachdem, in welchem Landesteil der Schenker oder der Beschenkte den Wohnsitz hat oder das verschenkte Vermögen liegt. Andere Länder wiederum kennen gar keine Schenkungsteuer. Auf Malta zum Beispiel gibt es stattdessen eine Steuer von 5 % bei allen Übertragungen von Immobilien, die zudem nicht anrechenbar ist.

Das Thema ist also komplex, und die unterschiedlichsten Sachverhalte sind denkbar. Hier nur ein paar Beispiele:

1. Eine nach Dubai ausgewanderte Person verschenkt ein ihr gehörendes Haus in Deutschland an ihr in Deutschland lebendes Kind.
2. Eine in Deutschland lebende Person verschenkt ihr Haus in Deutschland an eine nach Mexiko ausgewanderte Person.
3. Ein in Deutschland lebendes Ehepaar verschenkt sein Haus in Italien an sein ebenfalls in Deutschland lebendes Kind.
4. Eine nach Mexiko ausgewanderte Person verschenkt ihr Haus in Deutschland an ihr ebenfalls in Mexiko lebendes Kind.

Was alle Beispiele gemein haben: Ihnen liegt immer ein deutscher "Anknüpfungspunkt" für die Schenkungsteuer zugrunde, sei es der Wohnsitz eines Beteiligten oder die Belegenheit der Immobilie.

Beschränkte, unbeschränkte und erweiterte Steuerpflicht

Hat mindestens eine der beteiligten Personen ihren Wohnsitz in Deutschland, kommt die unbeschränkte deutsche Schenkungsteuerpflicht zur Anwendung, mit Zugriff auf das weltweite geschenkte Vermögen. Für deutsche Staatsangehörige wirkt diese Steuerpflicht als erweiterte unbeschränkte Steuerpflicht noch fünf Jahre nach dem Wegzug fort; beim Wegzug in die USA verlängert das deutsch-amerikanische Erbschaftsteuer-Abkommen die Wirkung sogar auf bis zu zehn Jahre.

Daneben gibt es für Auswanderer in Niedrigsteuerländer eine zweite Verlängerung: die erweiterte beschränkte Schenkungsteuerpflicht. Sie gilt bis zu zehn Jahre nach dem Wegzug, hängt an denselben Voraussetzungen wie die erweiterte beschränkte Einkommensteuerpflicht und erfasst über das deutsche Inlandsvermögen hinaus das sogenannte erweiterte Inlandsvermögen. Sie entfällt nur, wenn nachgewiesen wird, dass im Ausland auf die betroffenen Erwerbsteile eine Steuer von mindestens 30 % der deutschen Schenkungsteuer anfällt.

Deutschland hat bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer aktuell lediglich mit sechs Staaten Doppelbesteuerungsabkommen, nämlich mit den USA, der Schweiz, Schweden, Dänemark, Frankreich und Griechenland, wobei nur die Abkommen mit den USA, Dänemark, Frankreich und Schweden auch die Schenkungsteuer umfassen. In Schweden wurde die Schenkungsteuer inzwischen abgeschafft, das DBA aber weder gekündigt noch geändert. Das DBA mit Österreich hat Deutschland bereits 2009 gekündigt (Österreich erhebt ohnehin keine Schenkungsteuer mehr). Das Abkommen mit Griechenland umfasst nur die Erbschaftsteuer und dort nur bewegliches Vermögen; ein verschenktes Haus fällt also nicht darunter. Die bestehenden Abkommen sind damit teils unzureichend, sodass es leicht zu einer Doppelbesteuerung kommen kann.

Wandert man in ein Land aus, das eine Schenkungsteuer kennt, kann eine Schenkung nicht nur in beiden Ländern steuerpflichtig sein, sondern möglicherweise noch in einem Drittstaat: etwa wenn die Immobilie in Italien liegt, der Schenker in Deutschland wohnt und der Beschenkte in einem Drittland. Zwar ist die im Ausland entrichtete Steuer in Deutschland grundsätzlich anrechenbar, aber weil die deutsche Schenkungsteuer im internationalen Vergleich hoch ist, bietet auch dies einen Anreiz, Deutschland rechtzeitig und geplant zu verlassen.

Wie lässt sich eine Doppelbesteuerung vermeiden?

Es können hier nicht alle Eventualfälle berücksichtigt werden, das Thema ist zu komplex. Drei Ansätze zeigen aber, dass man mit rechtzeitiger Planung viel Geld sparen kann:

Erstens ist eine Möglichkeit, in ein Land auszuwandern, das keine Erbschaft- und Schenkungsteuer erhebt (wie z. B. Österreich, Schweden oder Tschechien). Beachte allerdings: Das bedeutet nicht, dass gar keine Schenkungsteuer anfällt, nur weil der Beschenkte nicht mehr in Deutschland lebt. Solange ein deutscher Anknüpfungspunkt besteht, wird eben nur nicht doppelt besteuert.

Zweitens kann bei Familienunternehmen durch die Gründung einer Stiftung die Schenkungsteuer aufgrund der Verschonungsregelungen (teilweise) vermieden werden. Die Verschonungsregelungen des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts sind bei der Erstausstattung einer Stiftung sowohl bei einer Schenkung unter Lebenden als auch bei einem Erwerb von Todes wegen anwendbar; die Einbringung unternehmerischen Vermögens in eine Familienstiftung ist seit der Erbschaftsteuerreform weitgehend steuerneutral möglich. Zu berücksichtigen ist jedoch die Ersatzerbschaftsteuer: Das Vermögen einer deutschen Familienstiftung wird alle 30 Jahre der Erbschaftsteuer unterworfen. Genau deshalb lohnt für Immobilienvermögen auch der Blick auf die Stiftung in Liechtenstein, die keine Erbersatzsteuer kennt.

Drittens stellt die Aufgabe der deutschen Staatsangehörigkeit einen gangbaren, wenn auch radikalen Weg dar, um den deutschen Nachlauf-Steuerpflichten zu entgehen. Üblicherweise verbindet man das mit der Annahme der Staatsangehörigkeit eines Staates, der nach dem Territorialprinzip besteuert; dann ist es unerheblich, ob dieses Land selbst eine Schenkungsteuer kennt. Eine Reihe von Staaten bietet den Erwerb einer Staatsbürgerschaft auf finanziellem Wege an, sei es durch Investitionen in Unternehmen, Immobilien oder Staatsanleihen. Wichtig für die Planung: Seit der Reform des deutschen Staatsangehörigkeitsrechts 2024 ist Mehrstaatigkeit generell zulässig; der frühere automatische Verlust des deutschen Passes beim Erwerb einer Nicht-EU-Staatsbürgerschaft ist entfallen. Wer die deutsche Staatsangehörigkeit loswerden will, muss sie heute also aktiv aufgeben.

Grundstücksschenkung und Einkommensteuer

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung aus dem Privatvermögen verkauft, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen, nämlich beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb.

Was hat das mit der Schenkung zu tun? Nun: Läuft die Zehnjahresfrist noch und erbringt der Beschenkte eine Gegenleistung, etwa indem er das laufende Immobiliendarlehen übernimmt, behandelt der Fiskus die Schenkung anteilig wie einen Verkauf (sogenannte gemischte Schenkung). In Höhe der übernommenen Schulden gilt die Immobilie als entgeltlich veräußert.

Beispiel: Der Schenker hat ein Haus vor weniger als 10 Jahren für 150.000 € erworben. Es ist bei der Schenkung 200.000 € wert, und der Beschenkte übernimmt das laufende Darlehen von 50.000 €. Damit gilt ein Viertel der Immobilie (50.000 von 200.000) als verkauft. Dem Teil-Verkaufspreis von 50.000 € stehen anteilige Anschaffungskosten von 37.500 € gegenüber; auf den Gewinn von 12.500 € zahlt der Schenker Einkommensteuer nebst Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Und zwar zusätzlich zu einer etwaigen Schenkungsteuer des Beschenkten.

Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung übertragen will, sollte also vorher prüfen (lassen), ob dadurch Einkommensteuer ausgelöst wird.

Der lange Arm des Finanzamts

Der Arm des deutschen Finanzamts ist lang, auch bei der Schenkungsteuer. Tatsächlich bedenken viele Auswanderer nicht, dass bei einer Schenkung die Möglichkeit einer künftigen Besteuerung in Deutschland fortbesteht. Insbesondere bei unbeweglichem Vermögen kann dies erhebliche Folgen haben. Tritt ein solches Ereignis ein, ist es oft kaum noch möglich, die Besteuerung zu gestalten oder zu vermeiden.

Deshalb ist eine qualifizierte Beratung zu allen steuerlichen Aspekten, idealerweise schon vor einem Wegzug aus Deutschland, besonders wichtig. Die Grundlagen findest Du auch auf unserer Seite zur Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Auslandsbezug. Gerne unterstützen wir Dich dabei.

So kann unsere Kanzlei Dich bei Deinem Vorhaben unterstützen

Wir bieten umfassende steuerliche und rechtliche Begleitung bei Deiner Wohnsitzverlagerung ins steuergünstige Ausland.

Wir folgen einem eingespielten Prozess. Je nach Land involvieren wir bei Bedarf unsere lokale Partnerkanzlei vor Ort, bleiben aber auch dann verantwortlich für die Gesamtkoordination.

Das Ergebnis lässt sich sehen: Wir haben über 100 Unternehmern und Geschäftsleuten geholfen, ihre Steuerbelastung signifikant zu reduzieren.

Sorgfältige Planung, gründliche Beratung und umfassende Betreuung sind für uns selbstverständlich. Die steuerrechtlich einwandfreie Ausgestaltung im Rahmen der internationalen Steuergesetzgebung hat dabei oberste Priorität.

Hier erfährst Du mehr zu unserer Arbeitsweise und wie wir Dich konkret beim Umzug ins Ausland unterstützen können.

Häufige Fragen zur Wohnsitzverlagerung ins Ausland (FAQs)

Die häufigsten Fragen und Antworten findest Du in unserer Wissensdatenbank. Werden Deine persönlichen Fragen dort nicht beantwortet, empfehlen wir die Buchung eines telefonischen Beratungsgesprächs.

Lass Dich jetzt zur Wohnsitz-Verlagerung ins Ausland beraten

Hast Du Dich bereits über einen längeren Zeitraum aktiv mit dem Thema Wohnsitzverlagerung ins Ausland und dem Ausflaggen der natürlichen Person auseinandergesetzt? Kannst Du Dir einen Umzug nach Spanien, Großbritannien, Irland oder Malta (oder in ein anderes hier empfohlenes Land) im Grundsatz vorstellen? Bist Du an einem Punkt angelangt, wo Du mit Deiner Internet-Recherche nicht mehr weiterkommst?

Wenn Du diese Fragen mit „ja" beantwortest, ist es an der Zeit, über Dein Vorhaben mit einem ausgewiesenen Experten zur Wohnsitzverlagerung ins Ausland zu sprechen.

Im Rahmen eines gut vorbereiteten, einstündigen Beratungsgesprächs können wir gemeinsam viel erreichen: Du erhältst das Feedback, das Du benötigst, um eine endgültige Entscheidung im Hinblick auf einen Umzug ins Ausland zu treffen. Du lernst, wo Du bei Deinen Vorbereitungen noch nachbessern musst und was kritische Punkte für den Erfolg einer möglichen Wohnsitzverlagerung ins Ausland sind.

Du profitierst vom „Boots on the Ground"-Praxiswissen aus 20 Jahren konkreter Beratungserfahrung. Ziel der Beratung ist Deine Planungssicherheit, Gelassenheit und Selbstvertrauen in eine Zukunft im Ausland.

Die Wohnsitzverlagerung ins Ausland kann die ultimative Lösung zur steuerlichen Optimierung sein, auch und vor allem bei hohen Einkommen. Mit einem Beratungsgespräch machst Du den ersten konkreten Schritt auf Deinem Weg in eine steueroptimierte Zukunft.