Was bei der Grundstücksschenkung mit Auslandsbezug steuerlich zu beachten ist 

Wer im Ausland wohnt und/oder seinen Kindern, die im Ausland leben, ein Grundstück, ein Haus mit Grundstück oder eine Eigentumswohnung in Deutschland schenkt, der muss sich mit der deutschen Schenkungsteuer und ggf. der deutschen Einkommensteuer auseinandersetzen. Wir erklären, was zu beachten ist.

Wer seinen Wohnsitz im Ausland hat oder plant, diesen dorthin zu verlegen, der sollte sich auch mit dem Thema Grundstücksschenkungen befassen. Nach einem Umzug ins Ausland werden nämlich in Deutschland vorhandene Immobilien, also Häuser, Wohnungen und Grundstücke von Angehörigen nicht selten an Auswanderer verschenkt oder ausländische Immobilien von Auswanderern an in Deutschland lebende Personen. Und dies hat in aller Regel Folgen hinsichtlich der Schenkungsteuer in mindestens zwei Staaten. 

Wenn auch die Steuersätze und Freibeträge von Schenkungs- und Erbschaftsteuer weitgehend identisch sind, was bedeutet, dass Schenkungen und Erbschaften steuerlich nahezu gleich behandelt werden, fokussieren wir uns im Folgenden auf das Thema Schenkungen. 

 

„Anknüpfungspunkt“ Deutschland 

Die Schenkungsteuer ist weder in der EU noch international einheitlich geregelt. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Staaten keine landesweit einheitliche Schenkungsteuer kennen, sondern die Besteuerung differiert, je nachdem in welchem Landesteil der Schenker oder der Beschenkte seinen letzten Wohnsitz hatte bzw. auch in welchem Landesteil das verschenkte Vermögen, z.B. das verschenkte Haus gelegen ist. Andere Länder wiederum kennen gar keine Schenkungsteuer. In Malta zum Beispiel gibt es stattdessen eine Steuer von 5% bei allen Übertragungen von Immobilien, welche zudem nicht anrechenbar ist. 

Das Thema ist also komplex und folglich sind dahingehend die unterschiedlichsten Sachverhalte denkbar. Hier nur ein paar Beispiele: 

1. Eine nach Dubai ausgewanderte Person verschenkt ein ihr in Deutschland gehörendes Haus an ihr in Deutschland lebendes Kind. 

2. Eine in Deutschland lebende Person verschenkt ihr Haus in Deutschland an eine nach Mexiko ausgewanderte Person. 

3. Ein in Deutschland lebendes Ehepaar verschenkt ihr Haus in Italien an ihr ebenfalls in Deutschland lebendes Kind. 

4. Eine nach Mexiko ausgewanderte Person verschenkt ihr Haus in Deutschland an ihr ebenfalls in Mexiko lebendes Kind. 

Was alle oben genannten Beispiele gemein haben, ist, dass ihnen immer ein deutscher „Anknüpfungspunkt“ für die Schenkungsteuer zu Grunde liegt, also ein Bezug zu Deutschland vorhanden ist. 

 

Beschränkte, unbeschränkte und erweiterte Steuerpflicht 

Hat dann mindestens eine der beteiligten Personen ihren Wohnsitz in Deutschland, kommt die unbeschränkte deutsche Schenkungsteuerpflicht zur Anwendung. Diese Steuerpflicht gilt für deutsche Staatsangehörige als erweiterte Steuerpflicht auch dann noch, wenn ihr Wegzug aus Deutschland weniger als 5 Jahre (USA: 10 Jahre) zurückliegt. Sollte der Wegzug in die USA erfolgt sein oder ein sogenanntes Niedrigsteuerland, dann verlängert sich die Frist nach § 4 AStG sogar auf zehn Jahre. Als Niedrigsteuerland wird regelmäßig jedes Land betrachtet, in dem eine vergleichbare Steuer höchstens 30 % jener entspricht, die in Deutschland entstehen würde. 

Deutschland hat bei der Erbschafts- und Schenkungsteuer aktuell lediglich mit sechs Staaten, nämlich mit den USA, der Schweiz, Schweden, Dänemark, Frankreich und Griechenland laufende Doppelbesteuerungsabkommen, wobei nur die DBA mit den USA, Dänemark, Frankreich und Schweden auch den Bereich der Schenkungssteuer umfassen. In Schweden wurde die Schenkungssteuer inzwischen abgeschafft, das DBA wurde allerdings weder gekündigt noch geändert. In Österreich wurde die Schenkungssteuer ebenfalls abgeschafft, aber das DBA mit Österreich bereits 2009 von Deutschland gekündigt. In Griechenland umfasst das DBA lediglich die Erbschaftssteuer und auch hier nur bewegliches Nachlassvermögen. Ein verschenktes, Haus oder eine verschenkte Wohnung fallen also nicht unter das DBA. Dies zeigt, dass, was die bestehenden DBA betrifft, diese teils leider unzureichend sind, so dass es dennoch leicht zu einer Doppelbesteuerung kommen kann.  

Zwar gibt es in vielen Ländern eine Schenkungsteuer, doch in sehr vielen anderen Staaten ist eine solche Besteuerung unbekannt. Selbst wenn es jedoch in einem bestimmten Staat eine Schenkungsteuer gibt, ist zu prüfen, ob das Territorialprinzip bei der Besteuerung zur Anwendung kommt. Denn wenn dies der Fall ist, kann es lohnen, die ausländische Staatsangehörigkeit gegen die deutsche zu tauschen. 

Wandert man in ein Land aus, in dem es eine Schenkungsteuer gibt, kann es passieren, dass eine Schenkung nicht nur in beiden Ländern, also Deutschland und dem betreffenden Auswanderungsland, zu einer Steuerpflicht führt, sondern möglicherweise sogar noch in einem Drittstaat eine beschränkte Steuerpflicht entsteht. Das ist z.B. der Fall, wenn sich eine Immobilie in, sagen wir, Italien befindet, der Schenker in Deutschland wohnhaft ist und die beschenkte Person in irgendeinem Drittland wohnhaft ist. In diesem Beispiel kommt es in allen drei Staaten zu einer Besteuerung. Zwar ist die im Ausland zu entrichtende Steuer in Deutschland anrechenbar, aber weil die deutsche Schenkungsteuer im internationalen Vergleich recht hoch ist, bietet auch dies natürlich einen Anreiz, Deutschland zu verlassen. 

 

Wie lässt sich eine Doppelbesteuerung vermeiden? 

Es können hier natürlich nicht alle Eventualfälle berücksichtigt werden, da das Thema, wie eingangs erwähnt, sehr komplex ist. Zumindest drei Beispiele sollen hier aber zeigen, dass man durchaus Geld sparen kann, wenn man sich rechtzeitig professionell informiert und/oder beraten lässt.  

So ist zum einen natürlich eine Möglichkeit, wenn man in ein Land (wie z.B. Österreich, Schweden oder Tschechien) auswandert, das keine Erbschaft- und/oder Schenkungsteuer erhebt. Allerdings sollte man beachten, dass dies nicht bedeutet, dass überhaupt keine Schenkungsteuer anfällt, nur weil man als Beschenkter nicht mehr in Deutschland lebt. Es wird nur eben nicht doppelt besteuert! 

Zum anderen kann bei Familienunternehmen durch Gründung einer Stiftung im Falle eines Wegzugs ins Ausland die Schenkungsteuer aufgrund der sog. Verschonungsregelungen für Stiftungen (teils) vermieden werden. Die Verschonungsregelungen des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts sind bei der Erstausstattung einer Stiftung sowohl im Wege einer Schenkung unter Lebenden (§ 7 I Nr. 8 ErbStG) als auch eines Erwerbs von Todes wegen (§ 3 II Nr. 1 S. 1 ErbStG) anwendbar. Die Einbringung unternehmerischen Vermögens in eine Familienstiftung ist aufgrund des Erbschaftsteuerreformgesetzes des Jahres 2009 weitgehend steuerneutral möglich. Jedoch ist bei der Überführung von Vermögen in eine Stiftung zu berücksichtigen, dass die sog. Ersatzerbschaftsteuer (§ 1 I Nr. 4 ErbStG) anfällt. Demnach wird das Vermögen einer Familienstiftung alle 30 Jahre der Erbschaftsteuer unterworfen. 

Und schließlich stellt natürlich auch die Aufgabe der deutschen Staatsbürgerschaft einen gangbaren Weg dar, um diese Art Steuern zu vermeiden. Dies erfordert üblicherweise die Annahme der Staatsbürgerschaft eines Staates, der nach dem Territorialitätsprinzip besteuert. Denn dann ist es auch unerheblich, ob dieses Land selbst eine Schenkungsteuer anwendet. Eine ganze Reihe von Staaten bietet die Möglichkeit des Erwerbs einer Staatsbürgerschaft auf finanziellem Wege, sei es durch eine Investition in Unternehmen, Immobilien oder auch Staatsanleihen des betreffenden Landes, oder auch die Hinterlegung einer gewissen Summe Geldes auf einem inländischen Bankkonto. Achtung: Mit Erhalt einer ausländischen Staatsbürgerschaft außerhalb der EU oder der Schweiz verliert man in der Regel automatisch die deutsche! Innerhalb der EU und in der Schweiz ist die aktive Abgabe des deutschen Passes erforderlich, um die deutsche Staatsbürgerschaft aufzugeben. 

 

Grundstücksschenkung und Einkommensteuer 

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung aus dem Privatvermögen heraus verkauft, muss unter Umständen Spekulationssteuer bezahlen. Und zwar dann, wenn die Immobilie oder das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb (Datum Kaufvertrag) wieder verkauft (Datum Verkaufsvertrag). 

Was hat dies aber mit der Schenkung zu tun? Nun, falls der Schenker die Immobilie noch nicht länger als 10 Jahre hat, so fällt bei ihm üblicherweise Einkommensteuer an, wenn der Beschenkte dafür eine Gegenleistung erbringt. Das ist z.B. der Fall, wenn er in einen laufenden Immobilienkreditvertrag dafür übernimmt. Der Staat tut bei einer solchen Schenkung nämlich so, hätte der Schenker die Immobilie oder das Grundstück zur Hälfte entgeltlich veräußert! 

Beispiel: Ein Schenker hat z.B. ein Haus vor weniger als 10 Jahren für €150.000 erworben. Das Haus ist bei Schenkung nunmehr €200.000 wert und der Beschenkte übernimmt gleichzeitig das laufende Immobiliendarlehen in Höhe von € 50.000. 

In diesem Fall ergibt sich ein „Erlös“ von €150.000, der sich aus dem aktuellen Wert (€200.000) abzüglich der Schulden (€50.000) berechnet. Diesem Erlös steht die Hälfte des Kaufpreises, 50% von 150.000, also €75.000 gegenüber. Daraus ergibt sich für den Schenker ein rechnerischer Verkaufserlös von €75.000. Auf diesen Gewinn muss der Schenker Einkommensteuer sowie ggf. auch noch Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bezahlen. Und zwar zusätzlich zur Schenkungsteuer. 

Wer also ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung im Rahmen einer Schenkung übertragen will, sollte vorher überprüfen (lassen), ob dadurch Einkommensteuer anfällt. 

 

Fazit 

Der Arm des deutschen Finanzamtes ist lang! Das gilt auch für die Schenkungsteuer.  Tatsächlich bedenken viele Auswanderer nicht, dass bei einer Schenkung die Möglichkeit einer künftigen Besteuerung in Deutschland besteht. Insbesondere bei unbeweglichem Vermögen, also Grundstücken, Häusern oder Wohnungen kann dies erhebliche Folgen haben. Tritt ein solches Ereignis dann ein, ist es oft kaum noch möglich eine Besteuerung in Deutschland zu gestalten oder gar zu vermeiden. Die steuerlichen Konsequenzen können dann enorm sein. 

Deshalb ist eine qualifizierte Beratung zu allen steuerlichen Aspekten, idealerweise schon vor einem Wegzug aus Deutschland, besonders wichtig. Gerne unterstützen wir Sie dabei. 

 

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